一般情況下，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力是被認(rèn)定為無效。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，小產(chǎn)權(quán)購房合同在國土房管局不會給予備案。按照國家的相關(guān)要求，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型
1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房
也就是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。一般來說，該類型的小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際生活中，是最常見的。
2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房
也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售。同時還是具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。
3、軍產(chǎn)房
所謂的軍產(chǎn)房，其實(shí)意思就是指在軍隊享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民。因此，人們就俗稱“軍產(chǎn)房”。
4、部分二手房
在實(shí)際生活中，有一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金，就這樣直接進(jìn)買賣交易了，該類型的二手房也為小產(chǎn)權(quán)房。一般來說，該類房屋的買賣合同會被視為無效。
小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)有哪些
1、價格優(yōu)勢明顯
小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價值較低。最重要的一點(diǎn)是，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。
2、產(chǎn)權(quán)不完整
國家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受法律的保護(hù)。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。
3、不合法性
小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
4、法律風(fēng)險大
小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同，通常無效，除非可以通過合法手續(xù)，使小產(chǎn)權(quán)獲得完整產(chǎn)權(quán)，可以辦理不動產(chǎn)過戶登記。因為我國實(shí)行不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)過不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記，才發(fā)生法律效力。小產(chǎn)權(quán)房因為產(chǎn)權(quán)不完整，通常無法辦理過戶登記，所以無效。
什么是小產(chǎn)權(quán)房?
小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
買小產(chǎn)權(quán)房的注意事項有哪些?
1、開發(fā)主體要合法
小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但不管開發(fā)主體是誰，一定要取得合法開發(fā)土地的資格。
2、符合城市規(guī)劃
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。
3、買規(guī)?；男‘a(chǎn)權(quán)房
雖然國家已明令禁止新建小產(chǎn)權(quán)房，但還不曾大規(guī)模拆除小產(chǎn)權(quán)房。為了降低買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險，購房者最好買規(guī)?；男‘a(chǎn)權(quán)房。
4、多人陪同簽訂合同
購房者在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時，一定要多找?guī)讉€見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風(fēng)險。
5、做好詳細(xì)約定
由于小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，所以購房者只能依據(jù)買賣合同來保障自己的權(quán)益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細(xì)約定，比如拆遷時購房者獲得全部補(bǔ)償，約定高額違約金。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效果認(rèn)定要分以下幾種情況：
1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效；
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效；
3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效。
1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效
我國法律明文規(guī)定，農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣。
因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時買賣對方也表示真實(shí)，且不違反法律或社會公共利益，那么在這種情況下，一般會認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的。
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效
因為農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議，是違反我國有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，一般都會被認(rèn)定為無效協(xié)議。
3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
也就是說，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買賣行為一般是無效的。
但是，城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后，取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，該房屋買賣合同一般認(rèn)定有效。
小產(chǎn)權(quán)房能否交易
從法律程序上來講，小產(chǎn)權(quán)房是不能上市交易的，因為小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的，就算購房者花了錢買過賣家手中的房屋使用權(quán)，但由于小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)也不能到相關(guān)部門去辦理房屋過戶手續(xù)。也就是說當(dāng)遇到需要使用房子產(chǎn)權(quán)的情況時，由于購房者沒有房產(chǎn)證證明這套房子是屬于自己的，辦理各項手續(xù)都會遇到困難，所以小編還是不建議大家購買小產(chǎn)權(quán)房的，也千萬不要因為價格便宜自己手上的資金不多而選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。