李先生：我想購買一套二手房，稅費(fèi)全部由本人承擔(dān)。房子情況是：普通住宅，面積128平方米，房產(chǎn)證滿2年不足5年。本人家庭是首套房，賣家也是唯一一套住房。請問雙方各需要繳納什么稅，繳納比例是多少?繳稅基數(shù)是不是按照評估公司的評估價(jià)?
梅州市地稅局：
賣方需繳納以下稅費(fèi)：
一、增值稅方面：根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定：“個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。”
二、個(gè)人所得稅方面：根據(jù)相關(guān)政策，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。如不符合上述免征條件，則需要繳納個(gè)人所得稅。能確認(rèn)房屋原值的，個(gè)稅計(jì)算公式如下：(計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-交易過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)及合理費(fèi)用)×20%。其中合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。不能確認(rèn)房屋原值的，個(gè)人所得稅按合理計(jì)稅價(jià)格的3%計(jì)征。
買方需繳納契稅：
(一)對個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。(二)對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，個(gè)人購買家庭第三套及以上改善性住房，不論面積多少，均按3%的稅率征收契稅。
計(jì)稅價(jià)格為國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的成交價(jià)格。對于成交價(jià)格明顯偏低的，實(shí)行核價(jià)管理。從2012年8月1日起，在梅州市城區(qū)范圍內(nèi)正式運(yùn)行梅州市房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理系統(tǒng)，運(yùn)用評估技術(shù)對梅州市城區(qū)范圍內(nèi)存量房交易計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行智能化評估，評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。