合同訂立是合同成立的基礎和前提，《合同法》第44條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。可見，合同的成立與合同的生效雖為不同的概念，但兩者是密切聯系的。以下是小編今天要與大家分享的：房地產合同簽訂常見的十大陷阱。內容僅供參考，歡迎閱讀!

房地產合同簽訂常見陷阱：心明眼亮避開購房陷阱--謹慎簽訂合同

陷阱一：在認購書里沒有注明

因何種原因退房以及后果

購房者與開發商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

對策：律師建議買家最好與發展商在協議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等，這樣就避免了很大的麻煩。

同時，開發商是沒有權利沒收定金的，這本身是沒有法律依據的。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者，這些都有可能產生問題。

另外，也有可能該項目是A公司開發的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續會很麻煩。

對策：在簽約前您最好查明代表發展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有授權委托書。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發展商推卸責任。

陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發商提供的補充協議一定要看清楚。現在有的發展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。

善良的購房者不要僅僅把開發商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。

對策：看清楚補充協議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。

陷阱四：最短時間與最好

合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發商往往會給購房者很多諸如如果發生問題，在最短時間內解決，在裝修材料上，選擇最好的國外進口的等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的?不知道。

合同里出現這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產生的糾紛購房者根本打不贏官司。

對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭承諾落實在合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開發商是做商人的，而房地產開發又是一件對資金要求很高的行業。開發商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中，開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。

比如有些發展商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服務，并接受相關約束，這就是對消費者的侵害。

對策購房者應該將物業管理條款與預售契約分開簽署，或另外設置條款確定物業管理的費用標準。

陷阱六：賣方解除合同

在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。

這顯然是不公平條款，假如買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發展商并沒有權利來沒收他人的財物。

對策：依據《合同法》第四十條規定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據法律的規定來更好地維護自己的權益。

陷阱七：處理結果不明確

很多合同中常可以看到這樣的條款，應于日前如何如何，但是并沒有約定如果沒有在日前如何如何后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發商的過錯，你也很難制裁他，最多是調解了事。

對策：購房者與發展商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現這樣令人哭笑不得的問題，開發商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發現臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好。不給開發商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。

陷阱九：拒簽補充協議

前面說了，開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議。最好將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業管理中的承諾都簽進補充協議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業主是否有權拒付部分電梯費呢?

但是，就像你可以拒簽開發商的補充協議一樣，開發商也同樣可以拒簽購房者的補充協議。這種現象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。

對策：不管開發商態度如何，購房者還是要爭取這個權益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.

合同附件文章多

1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數據，并盡可能要求開發商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據。

2、附件二是有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務的建筑設施，均不應計入該構成面積。分攤面積的計算應按京國土房管權字(20xx)第369號文件執行。雙方應約定，出賣人違背該分攤原則的，應退還不應計入分攤面積部分的相應價款，并按該價款的10%支付違約金。

3、附件三是關于商品房的裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如高級面磚、高級外墻涂料、高級木地板之類的模糊性標準。應當盡量寫清裝飾材料和設備的商品品牌及其質量標準。

4、附件四是雙方自由約定的補充協議。有些開發商事先擬好了補充協議，對此，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發商利用補充協議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務。其次，購房人還要充分利用該補充協議把自己關注和擔心的一些事項在補充協議中做出詳細約定。例如，在前期物業管理中，由于業主委員會尚未成立，此階段的物業管理公司是由開發商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業管理的質量及合適的收費標準，購〈BR〉房人應當與開發商就前期物業管理的期限、收費標準和服務范圍與標準等事項做出具體約定。

5、附件五是關于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因為開發商與銀行事先都簽訂了合作協議，因而絕大多數的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準購房人貸款的情況出現。一旦這種情況出現，購房人將有巨大的付款壓力，難以繼續履行購房合同，面臨違約風險。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：如果購房人的貸款申請未獲銀行批準，則購房人有權與出賣人協商，采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時，出賣人應將買受人已付房款全額返還給買受人。

房屋認購書是商品房買賣雙方簽訂的商品房預售合同或者是正式簽訂商品房買賣合同之前所簽訂的文書，是購房者與開發商對房屋交易事宜的初步確認，是雙方之間對于確定購房，保證購房的一種協議，具有法律效力。那么，到底該如何簽訂認購書呢？小編從以下7點為大家闡述簽訂認購書的注意事項。

1、房屋的詳細信息必須出現在認購書中

認購書的認購對象是房屋，所以房屋的詳細信息必須要出現在認購書中，包括房屋的地址、認購房屋的樓棟號、單元號、房間號、朝向、建筑面積、套內建筑面積、公攤面積等信息。這也是避免一房二賣的一個方法。

2、交易雙方的基本情況要謹慎填寫

交易雙方的基本信息包括雙方的姓名、地址、電話、證件號碼等。對于購房者來說，這里要尤其注意賣方的名稱是開發商還是代理公司。如果是第三方銷售代理公司，則應該在認購書中注明為代理關系。一旦后期出現什么問題，也好有個說法。

3、開發商資質和樓盤預售證要要調查清楚

簽訂認購書本來就具有一定的風險性，所以更應該認清開發商的資質和樓盤的品質。對于樓盤，除了購房者自己的了解和調查之外，更重要的是要看它是否具備商品房預售許可證，有證與無證的區別相信大家也很清楚，有了預售證，簽訂認購書的信心便又增加了一分。開發商無證銷售的行為雖然不影響認購書的效力，但還是對開發商的資質問題有一定的影響。而且購買沒有預售證的房子，即使簽了合同，也無法辦理網簽、過戶，更無法獲得不動產證。

4、房屋的價格和付款方式要約定清楚

房屋的價格包括單價和總價，不能使用特價、均價等模糊字眼，付款方式則包括全款、分期付款、按揭付款等。每一個數字，每一個金額都要認真核對，防止因粗心造成的資金損失。

5、開發商承諾要寫進認購書

大多數購房者在購房的時候，開發商都會給予一定的**、贈送面積等承諾，這些都可以在認購書中體現，后期簽訂正式的購房合同時照樣也可以寫進去，以防開發商變卦。當然在這里最好也要對違約的處理辦法作出一些規定。

6、違約責任要提前約定

合同類性質文書的簽訂都是為了對雙方有一個約定，以及對可能出現的風險造成的損失進行賠償的方法確定。認購書也不例外，在認購書中除了要交代清楚自己的關注點之外，比如商品信息，交易詳情或者資金往來等內容，更要約定清楚風險處理方法，對雙方進行約束，減免出現損失時的風險系數。

7、小心認購書中的“陷阱”條款

陷阱條款，或者說是不合法、不合理條款，這種情況存在的樣式太多，聊宅小編列出幾種常見的來做分析。在實際填寫認購書的時候就要多長個心眼兒了，認真閱讀，有異議者要及時提出，作出適當的處理。

a、不對等條款

簽訂合同要遵循著自愿、平等、合理的原則，所以在認購書中如果遇到不平等的條款，如制定合同的一方盡力的偏向自己，違約責任也是他方承擔的多，自己承擔的少這類性質的條款就稱為不平等條款。遇到這種情況時要敢于指出，并建議采用政府統一制定的認購書。因為現在的認購書一般都是開發商按照制定的，所以這種情況還是很常見的。

b、涉及到敏感字眼的條款

房屋認購一般都需要購房者繳納一定的資金才可完成，在繳納完資金，簽訂認購書的時候，一定要小心對方關于這筆資金的處置辦法，尤其是一些敏感字眼可能引起的錢財糾紛，比如資金的“沒收”“不予退還”等字眼。這條條款更多的是針對購房者違約可能給開發商造成損失制定的違約處理辦法。即使購房者違約，這筆資金都不應該是這樣的處理辦法。此時，雙方要協商出合理的方案，寫入認購書，對雙方都要有一個約束。

c、使用模糊概念的條款

認購書中最大的問題就是牽扯到資金的問題，在認購書中有關房屋價格的大多數約定都要小心對待。要謹防開發商使用“**價”、“折扣價”等模糊概念性的說法，解決方法是，只要涉及到金錢就要準確到具體的數額，不能模棱兩可。

（以上回答發布于2017-10-15，當前相關購房政策請以實際為準）

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