房地產抵押合同無效，是指房地產抵押合同因法律規定的原因而不發生創設抵押權效果。房地產抵押合同無效的原因是多樣的：　　1、主合同無效導致房地產抵押合同無效；　　2、因房地產抵押合同自身的原因而無效，這些原因包括：（1）《民法通則》上的無效原因：當事人無民事行為能力；以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；違反法律或者社會公共利益；以合法原因掩蓋非法目的等等；（2）《城市房地產抵押管理辦法》中無效原因，如抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的。　　房地產抵押合同無效時，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。在房地產抵押是由第三人提供的時候，這種無效合同的處理，具體如下：　　（1）主合同無效而致房地產抵押合同無效，抵押人無過錯的，抵押人不承擔民事責任。抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/3。　　（2）主合同有效而房地產抵押合同無效，債權人無過錯的，抵押人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任；債權人、抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/2。

一、民法典合同無效的五種情形有哪些?
根據《民法典》的規定，有下列情形之一的，合同無效：
1、一方以欺詐、脅迫的手段簽訂合同，損害國家利益;
2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
3、以合法形式掩蓋非法目的;
4、損害社會公共利益;
5、違反法律、行政法規的強制性規定。
二、質押合同無效的情形有哪些?
1、質押物的所有權、使用權不明或有爭議的，抵押合同無效。如質押人將他人的財產作質押，或質押人以共同共有財產設立質押而未取得其他共有人同意的質押行為無效。
2、質押物不特定的，抵押合同無效。如只在質押合同上籠統地注明財產一宗，而沒有詳細清單的，不符合法律關于質押物必須是特定的規定，質押行為無效。
3、應該辦理質押物手續而未辦理的，質押合同無效。特定物作抵押的，必須辦理抵押登記。否則，質押合同無效。
4、質押物重復抵押的，質押合同無效。法律規定，質押物在質押期間，非經債權人同意質押就抵押物價值已設置部分再行抵押的，其行為無效。
5、對于通過簽訂質押合同規避法律的，質押合同無效。如在法律文書生效以后訂立質押合同;或經核實盡管有銀行貸款，但企業不是在財產質押后貸款的;或貸款中銀行資金不到位的，質押合同無效。
6、主合同無效的，質押合同無效。質押合同系保證合同的一種，是一種從合同，它以擔保的主合同合法有效為前提條件，主合同無效，則從合同無效。
7、以不能作抵押的財產設立質押權的，質押合同無效。如法律禁止買賣的自然資源，未補辦土地使用權出讓手續而由行政劃撥的土地使用權，不能強制執行的物品，被依法查封、扣押、監管或采取有其他訴訟保全的財產等，均不能質押。
8、質押物價值處于不確定狀態的，質押合同無效。如用財產保險單作質押的，財產保險單的價值體現要依附于其他事件的發生，它本身不是有價證券，也不是可以折價或變賣的財產，故不能用于質押。
9、人民法院受理破產案件前6個月到破產宣告之日的期間內，破產企業對原來沒有財產擔保的債務提供財產擔保，簽訂質押合同的，其行為無效，質押合同也無效。
如果質押合同中所質押物的使用權或者有爭議的，或者使用了不屬于當事人的物品進行質押，則該質押合同無效。質押合同規定所進行質押的物品必須是有特定進行說明的質押物，同時應該辦理質押物手續。

抵押合同生效，但無法履行的情況有，發生不可抗力、致使合同履行不能；或者因一方遲延履行或具有其他違約行為、而致使合同履行不能的。具有上述情況的，當事人可以依法解除抵押合同。
【法律依據】
《民法典》第五百六十二條
當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
第五百六十三條
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。