買二手房有哪些注意事項(xiàng)？

不通過中介購(gòu)買二手房，是可以的。注意事項(xiàng)如下62616964757a686964616fe58685e5aeb931333337623439：

買賣雙方如果不通過中介，就不用交高額的中介費(fèi)。如果對(duì)交易流程或者某些方面有疑問的，雙方可以選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，打電話進(jìn)行咨詢，出謀劃策（咨詢時(shí)說要請(qǐng)他們做中介，這樣就可以把所要了解的知道全部套出來，等全部知曉交易注意事項(xiàng)后就找個(gè)理由推了，但有點(diǎn)不仁義哦）。

買賣雙方在交易前準(zhǔn)備好相關(guān)合同。如果是貸款買房，買家應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)資料并到相關(guān)銀行辦理貸款手續(xù)，待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后，開始辦理過戶手續(xù)。

按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，到產(chǎn)權(quán)登記中心那里，買賣雙方需準(zhǔn)備規(guī)定的資料以備過戶。

雙方帶著買賣相關(guān)資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務(wù)收據(jù)。

然后又回到交易中心，進(jìn)行遞交契稅、營(yíng)業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》，領(lǐng)取受理通知單，同時(shí)補(bǔ)齊房屋印花稅。并繳納其

他可能交的費(fèi)用如土地增值稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、買賣合同公證費(fèi)、個(gè)人所得稅、房屋交易手續(xù)費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)（按評(píng)估額0.5%繳納）等。

接著是等待時(shí)間，這時(shí)可以順便了解一些費(fèi)用，比如：水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用，同時(shí)對(duì)家具等進(jìn)行最后查驗(yàn)。

滿20個(gè)工作日后（每個(gè)地區(qū)時(shí)間可能不太一樣），有專門的人會(huì)通知，前往交易中心領(lǐng)取房產(chǎn)證。（如果是貸款購(gòu)買的，這個(gè)時(shí)候，銀行那邊也會(huì)下達(dá)通知，買方準(zhǔn)備開始供房了）。

我如果要用公積金貸款，可以在房子過戶到自己名下后用房產(chǎn)證去貸款。

如果通過公積金貸款，（公積金貸款購(gòu)買二手房的流程共分七步）需要向公積金管理中心提供的手續(xù)及具體流程如下：

一、借款人到住房公積金中心咨詢,領(lǐng)取申請(qǐng)表：由房屋買賣雙方及配偶（未婚或離異應(yīng)出具證明），持賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》兩證原件，以及戶口薄、身份證和結(jié)婚證原件，到市住房公積金中心進(jìn)行預(yù)登記，領(lǐng)取公積金貸款申請(qǐng)表。

二、借款人向市公積金中心提交以下貸款資料：

（1）公積金貸款申請(qǐng)表；

（2）公積金繳存證明（或住房公積金對(duì)賬簿）及經(jīng)濟(jì)收入證明；

（3）所購(gòu)房屋的評(píng)估報(bào)告書；

　　（4）買賣雙方簽定的《存量房購(gòu)房合同》；

　　（5）原賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》（原件及復(fù)印件）；

　　（6）夫妻雙方身份證、戶口薄、婚姻證明（原件及復(fù)印件，單身職工應(yīng)提供單身證

　　明。）

　　三、住房公積金中心受理審批：市住房公積金中心受理借款申請(qǐng)人資料，審批確定貸款額度及年限。

　　四、交易過戶: 房屋買賣雙方到房產(chǎn)局及土地局辦理權(quán)證交易過戶手續(xù)。

　　五、簽訂合同：借款人持已辦理交易過戶的權(quán)證及契稅完稅發(fā)票（原件及復(fù)印件）到市住房公積金中心，由市住房公積金中心出具貸款承諾書到指定銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》等貸款文件，賣方在貸款銀行開立存款專戶。

　　六、辦理抵押：借款人到房產(chǎn)局辦理抵押房屋登記并領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

　　七、發(fā)放貸款：貸款手續(xù)全部辦妥后，由市住房公積金中心將貸款資金通過銀行直接劃轉(zhuǎn)到賣房方已開立的存款專戶內(nèi)。

中介絕不會(huì)告訴你的二手房陷阱：簽合同不注意這3點(diǎn)，小心被人騙

二手房買賣較為復(fù)雜，在簽合同給錢之前一定做好準(zhǔn)備工作，一般要明確四點(diǎn)關(guān)鍵事項(xiàng)：1、明確產(chǎn)權(quán)歸屬。2、去房管局進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。3、確認(rèn)學(xué)位有沒有被占用。4、確認(rèn)房子有無在出租。二手房買賣較為復(fù)雜，建議在交易中找專業(yè)人士進(jìn)行指導(dǎo)。

看房之前，先在各大網(wǎng)站了解下二手房市場(chǎng)信息等。時(shí)間充沛后，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時(shí)間，另外說明下你對(duì)房子的要求，預(yù)算。一方面，中介會(huì)聯(lián)系你相中房子的業(yè)主，另一方面中介也會(huì)根據(jù)你的要求篩選他手里的房源，推薦符合要求的房子給你。

（1）一定要調(diào)查清楚業(yè)主賣房的原因，是著急用錢、工作變動(dòng)還是小孩大了要換房等等這些需求。因?yàn)檫@決定了業(yè)主賣房子的心態(tài)，好不好砍價(jià)。有些業(yè)主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業(yè)主打好招呼，但是到了現(xiàn)場(chǎng)敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠(chéng)心想賣的，那你就沒必要再看了。

（2）問清楚房子的學(xué)位有沒有使用，一旦用過了，就會(huì)鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價(jià)了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會(huì)比業(yè)主自住的類型要麻煩。因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”， 即買賣不破租賃，租客有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，必須讓租客放棄。這一點(diǎn)在后期簽二手房買賣合同時(shí)候注意修訂條款，或者寫補(bǔ)充協(xié)議，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因?yàn)檫@個(gè)關(guān)系到你贖樓交多少擔(dān)保手續(xù)費(fèi)和贖樓利息。現(xiàn)在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會(huì)被業(yè)主重新抵押，即使當(dāng)時(shí)他很便宜買入，但是會(huì)做消費(fèi)貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價(jià)格低但是實(shí)際購(gòu)房成本很高。贖樓擔(dān)保手續(xù)費(fèi)是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個(gè)月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔(dān)3.52萬的贖樓費(fèi)。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個(gè)稅。（這一部分稅費(fèi)后面講詳細(xì)的）。總的來說，如果房子抵押了欠款非常多，你和業(yè)主就必須好好砍價(jià)了，盡量減少成本。

（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因?yàn)槎嗉抑薪槁?lián)系業(yè)主，業(yè)主會(huì)誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯(cuò)，他自己的心理價(jià)位就會(huì)高，但其實(shí)來來回回都是你，會(huì)影響后面和業(yè)主砍價(jià)。

每次看完房子，讓中介給你列出所有的費(fèi)項(xiàng)，包括契稅，個(gè)稅、贖樓費(fèi)用、傭金（這個(gè)一般先標(biāo)3%，后面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價(jià)比最高的一套。

現(xiàn)在的中介入門門檻很低，不專業(yè)的中介絕對(duì)會(huì)增加你購(gòu)房的暴躁心情天數(shù)。

3.確定目標(biāo)房產(chǎn)

看了如此多房子，如何篩選呢？

第一考慮的是當(dāng)然是價(jià)格，每個(gè)人都想買更大更好的房子，但是預(yù)算就這么多，因此要結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)能力去購(gòu)置，有多少能力就辦多大事。購(gòu)房成本包括各種稅費(fèi)、中介費(fèi)、贖樓費(fèi)、貸款的評(píng)估費(fèi)等等，下表有一份中介公司提供的明細(xì)清單，對(duì)幾個(gè)大頭的費(fèi)用下面會(huì)詳細(xì)講講。

這里討論的是滿2年的普通住宅，沒有增值稅的房子。

繳稅標(biāo)準(zhǔn)：首套90平及以下，計(jì)稅價(jià)×1%； 首套90平以上，計(jì)稅價(jià)×1.5%；二套房計(jì)稅價(jià)價(jià)×3%。

契稅由買家承擔(dān)，過戶當(dāng)天交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。這個(gè)是交給國(guó)家的錢，有繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，所以砍不了價(jià)。

計(jì)稅價(jià)是啥？

網(wǎng)簽的時(shí)候，在房管局登記備案的價(jià)格，即網(wǎng)簽價(jià)，作為計(jì)稅價(jià)。 各地標(biāo)準(zhǔn)以各地為主，有的地方， 成交價(jià)=網(wǎng)簽價(jià)=評(píng)估價(jià)。讓中介做低網(wǎng)簽價(jià)，可以合法避稅。

房管局參考市場(chǎng)行情，給房屋制定了一個(gè)最低評(píng)估價(jià)，作為房屋交易繳稅的最低基準(zhǔn)價(jià)。網(wǎng)簽登記的價(jià)格是不能低于這個(gè)最低評(píng)估價(jià)的，通常這個(gè)評(píng)估價(jià)目前還跟不上實(shí)際的成交價(jià)（一般是7成），可以在不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢，輸入房產(chǎn)證號(hào)身份證號(hào)可查。

這里我再展開講講，成交價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)都是什么鬼！？

成交價(jià)：

成交價(jià)是指購(gòu)房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實(shí)際成交的價(jià)格。

網(wǎng)簽價(jià)：

房產(chǎn)交易都要進(jìn)行網(wǎng)上簽約，一旦“網(wǎng)簽”成功，同一套房源無法再生成買賣合同，也就無法再售他人。所謂的“網(wǎng)簽價(jià)”就是指在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格。網(wǎng)簽價(jià)不能低于房管局要求的區(qū)域低過戶指導(dǎo)價(jià)（最低評(píng)估價(jià)）。網(wǎng)簽價(jià)的高低即決定貸款數(shù)的高低，也決定了交稅的高低。

評(píng)估價(jià)：

評(píng)估價(jià)就是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)（中介推薦或者銀行合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)），通過一定的方法對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，終給出一個(gè)評(píng)估價(jià)。銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)的多少來放款，評(píng)估價(jià)越高，個(gè)人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會(huì)小很多。所以，沒有三價(jià)合一之前，很多人會(huì)選擇故意把評(píng)估價(jià)做高，“高評(píng)高貸”，但是如果一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，貸款很有可能會(huì)被銀行拒絕，而且還有可能影響以后的貸款，更甚者會(huì)被定為騙貸而被追究法律責(zé)任，所以大家對(duì)待評(píng)估價(jià)要謹(jǐn)慎，不要存在僥幸心理。

（2）個(gè)人所得稅

滿五唯一免征！滿五唯一免征！滿五唯一免征！重要的話說三遍。滿五是指房子房產(chǎn)證從出證開始算時(shí)間滿5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。買二手房最好選滿五唯一的，可以節(jié)省一筆個(gè)稅。

不滿五年或者滿五不唯一：

a）個(gè)人所得稅＝（計(jì)稅價(jià)-原登記價(jià)）*20%

或者

b)個(gè)人所得稅＝（計(jì)稅價(jià)-增值稅）*1%

第一種征稅方式有個(gè)大前提，賣家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購(gòu)入原值憑證， 實(shí)際交個(gè)稅時(shí)，購(gòu)房者可以二選一，哪種省錢用哪種。按規(guī)定，個(gè)稅和下面的增值稅應(yīng)該是由賣家承擔(dān)的，但深圳是賣方市場(chǎng)，成交慣例一般都是買家承擔(dān)所有稅費(fèi)，不過交易時(shí)可以協(xié)商，在合同中寫清楚就行。這個(gè)稅也是過戶那天交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

（3）增值稅及附加

房子已經(jīng)滿2年，普通住宅免征增值稅。正常人都是買2年的房子，除非你有特殊情況，因?yàn)檫@筆稅真的很多！舉個(gè)例子，200萬的計(jì)稅價(jià)，單增值稅一項(xiàng)就10萬多。 房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標(biāo)準(zhǔn)： 增值稅=計(jì)稅價(jià)÷（1+5%）×5.65%

（4）中介費(fèi)

中介費(fèi)通常報(bào)的時(shí)候都是3%，但是中介費(fèi)是可以談的，在房屋總價(jià)高或者市場(chǎng)淡季的時(shí)候，中介費(fèi)都有一定的議價(jià)空間，一般房子總價(jià)的1%-2%左右，小的中介公司，收費(fèi)會(huì)低一些，可以談一口價(jià)，1萬，2萬。但小中介也有問題，靠不靠譜，有沒有保證，會(huì)不會(huì)收了錢不辦事或者辦事不牢靠。

（5）贖樓費(fèi)

贖樓是指原業(yè)主想出售房屋，但房產(chǎn)證還在抵押貸款當(dāng)中，出售前必須將貸款還清、注銷抵押登記，并取回房產(chǎn)證才能在國(guó)土局過戶。如果業(yè)主自己不贖樓的情況下，通過擔(dān)保公司來贖樓產(chǎn)生的這部分費(fèi)用叫贖樓費(fèi)（一般最低收費(fèi)3000元/單）。

贖樓分為現(xiàn)金贖樓和額度贖樓：

* 現(xiàn)金贖樓：擔(dān)保公司直接自己拿一筆錢出來贖樓，贖樓時(shí)間相比額度贖樓要快，大概費(fèi)用為欠款額的2.5%。如果業(yè)主自己有錢，讓其現(xiàn)金贖樓，萬萬不能用自己的錢幫他贖樓，風(fēng)險(xiǎn)很大。他要是沒那多錢還，讓他額度贖樓。

*額度贖樓:擔(dān)保公司作為擔(dān)保，從買方貸款銀行得到一筆短期資金，用這筆短期資金來贖樓。在這期間產(chǎn)生擔(dān)保公司的擔(dān)保費(fèi)，還有短貸利息費(fèi)用，一個(gè)月的大概費(fèi)用是欠款額的2.2%。這里提醒下，短期利息按照每天算的，如果銀行排隊(duì)緊張，放款慢，業(yè)主欠款又多的話，這筆錢數(shù)目就會(huì)很大，所以一定要挑好貸款銀行，放款能快些的，或者是挑個(gè)欠款少的房子。

（6） 罰息

當(dāng)提前還款贖樓，根據(jù)銀行的規(guī)定會(huì)有一定的罰息，各銀行罰息不一樣。賣方供樓滿三年的一般無罰息，不滿三年的一般罰息1-3個(gè)月，具體還要看當(dāng)時(shí)跟銀行的貸款合同約定。

（7）評(píng)估費(fèi)

辦貸款一般要評(píng)估，費(fèi)用幾百到幾千，這個(gè)可以談，交給評(píng)估機(jī)構(gòu)。一般按照評(píng)估總額的萬分之五收，一般銀行都有推薦的評(píng)估公司。

（8）按揭服務(wù)費(fèi)

1500-2500塊/單，這錢給按揭服務(wù)公司，說實(shí)在的這個(gè)錢給的很冤，按揭員也沒干啥，就是打印了東西，帶著業(yè)主去公證處了。而且這些按揭公司都是和中介一個(gè)公司的，只是不同部門，或者所謂的合作公司，因此如果能和中介談，盡量把這個(gè)費(fèi)用砍掉。

總結(jié)下購(gòu)房成本：

看房子先問中介，業(yè)主的心理價(jià)位、房子是否滿2年，滿2年的是否滿五唯一，欠款多少。

購(gòu)房總成本=房?jī)r(jià)+契稅+個(gè)稅+增值稅+贖樓費(fèi)+中介費(fèi)+罰息+評(píng)估費(fèi)+按揭服務(wù)費(fèi)

*未滿2年：契稅+個(gè)稅+增值稅

*滿2年的：契稅+個(gè)稅

*滿5年唯一：契稅

*紅本不在手，加一筆贖樓費(fèi)（先按一個(gè)月算）

*未滿3年：可能有銀行罰息

252萬的房子，滿2年，欠款50萬，交了契稅1.9萬，個(gè)稅1.9萬，贖樓費(fèi)6000塊，中介費(fèi)3萬多，評(píng)估費(fèi)1000元、按揭服務(wù)費(fèi)1500元，公證費(fèi)760元，所有費(fèi)用差不多8.5萬-9萬。

自己算下月供，有公積金貸款和商業(yè)貸款，每個(gè)月月供是多少，算筆賬，然后與自己的月收入比較，算出最大能夠承受的月供值。根據(jù)月供，去砍砍價(jià)，一般砍個(gè)三五萬都沒太大問題，遇到著急用錢的業(yè)主，或者著急換房的，可以砍多點(diǎn)。

另外，綜合考慮了戶型、朝向、通風(fēng)、采光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理等因素后，篩選出最符合自己需求的最適合自己的房子。然后，就準(zhǔn)備約業(yè)主啦。

4.約業(yè)主前的準(zhǔn)備工作

（1）先談好中介費(fèi)

看好了房子，先跟中介談清楚中介費(fèi)。避免下面這種情況發(fā)生：約了業(yè)主，各方面談的非常愉快，馬上要成交了，但由于中介費(fèi)沒談妥，沒簽成合同。這會(huì)影響你和業(yè)主的關(guān)系，如果因?yàn)橹薪榈脑驔]談成，后期再約這個(gè)業(yè)主就難了。因此建議跟中介談妥了，再約業(yè)主。談不妥，就換個(gè)中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。

（2）提前預(yù)覽合同

讓中介提前將所有合同發(fā)過來，注意是所有合同，簽約當(dāng)天不單只簽一份合同就完事的，包括二手房買賣合同、居間服務(wù)合同、資金托管協(xié)議、賣方產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書，每個(gè)中介公司提供的合同可能不一樣。為啥提前看合同？？這有利于我們摳合同條款的細(xì)節(jié)，以便我們事先草擬補(bǔ)充協(xié)議。因?yàn)橹薪榈暮贤际歉袷胶贤芏鄺l款規(guī)定都非常含糊，對(duì)于中介來說，越含糊越好成交，對(duì)于我們買家來說，當(dāng)然是越細(xì)越好！對(duì)于合同沒有提到的必須寫到補(bǔ)充協(xié)議里，比如：房子帶租約，租約到幾月幾日，房租是多少，押金是多少，過戶之后租約怎么處理的？對(duì)于業(yè)主口頭承諾的，比如家私全送，滿五唯一，學(xué)位沒用過，戶口遷出，把你在意的都寫到補(bǔ)充協(xié)議里頭。

二、正式交易階段

二手房交易流程圖

1.約談業(yè)主（談判砍價(jià)）

二手房簽約前，雙方勢(shì)必會(huì)有一個(gè)價(jià)格的談判過程，在二手房交易過程中應(yīng)該如何談價(jià)呢，有哪些砍價(jià)技巧呢？

買方應(yīng)該：

1) 綜合市場(chǎng)價(jià)，提前對(duì)價(jià)格進(jìn)行預(yù)估，確定自己能承受的最高價(jià)位。

2) 不要一見面就談價(jià)，先和賣方聊聊天，將雙方的氣氛搞融洽，最后再談價(jià)。

3) 知已知彼，了解賣方的心態(tài)和賣房原因，如果他急于出售變現(xiàn)，那么對(duì)殺價(jià)則非常有利。

4) 將自己對(duì)房子滿意的地方列出一二，表示自己買房的誠(chéng)意，賣方更愿意跟誠(chéng)心買房的人談。

5) 指出房子的不足和缺陷，不失時(shí)機(jī)地亮給賣家，說服其放低預(yù)期。但是要控制好度，不要一味地貶低，因?yàn)槿绻阏f的這么爛，干嘛還要買它的房子呢？要針對(duì)房子的自身的問題提出，看下面的例子。

6) 一定要讓賣方覺得你誠(chéng)心買房子，但確實(shí)因?yàn)閮r(jià)格有些為難，希望他能做出一些讓步。

7) 必要時(shí)，雙方都互讓一步，確定一個(gè)雙方都滿意的價(jià)格，用自己能接受的價(jià)格買到自己喜歡的房子就好。

【例子】

1) 說到地段，你可就其出價(jià)翻了一番來回?fù)簦⒂脤?shí)際數(shù)據(jù)讓賣方無力反駁，勸說其應(yīng)留有余地（提前掌握該小區(qū)歷史成交數(shù)據(jù)）；

2) 如果房子帶租約，你的回?fù)羰侄问悄阗I二手房的主要考慮是自住而不是出租；或者租出去給別人開公司的這種，也是殺價(jià)理由，因?yàn)槟阋匦麓蠓b修。

3) 如果學(xué)位已經(jīng)使用過的，也可以談，因?yàn)閷W(xué)位用過會(huì)鎖定3-5年，會(huì)影響自己小孩上學(xué)，就算沒有小孩，你可以說房子用來的投資，3年后會(huì)賣掉，影響下家接盤，不好賣。

4) 對(duì)于二手房，買家可以以不含裝修的價(jià)格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)，以此來說服賣方減價(jià)。

5) 對(duì)于欠款較多的房子，贖樓費(fèi)用較多，（贖樓擔(dān)保費(fèi)、短期利息、罰息等等）自己算筆賬，讓賣方去承擔(dān)贖樓相關(guān)的費(fèi)用，這個(gè)在購(gòu)房成本里頭也不少錢。

2.簽合同、交定金

約業(yè)主談的時(shí)候，讓他提供身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證等材料。

1)看房產(chǎn)證

紅本在手的當(dāng)然看原件啦，如果房子還有欠款抵押在銀行，就讓業(yè)主提供復(fù)印件。沒有房產(chǎn)證的房子直接PASS。賣方必須是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致（當(dāng)然先要看看是不是假的，多半不會(huì)）。房本上看清楚權(quán)利人是有幾個(gè)，如果房屋有多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無效。如果任一共有權(quán)人不能到場(chǎng)，要提供經(jīng)過公證的《授權(quán)委托書》。如果是婚后購(gòu)房，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此需要夫妻雙方到場(chǎng)簽字，如果媳婦來不了，簽約時(shí)要提供《配偶同意出售證明》。檢查結(jié)婚證日期和房產(chǎn)證日期，確認(rèn)是婚前還是婚后財(cái)產(chǎn)。

房產(chǎn)證/復(fù)印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。

2）合同簽訂時(shí)重點(diǎn)注意: l

@交易房屋的基本情況必須在條款中寫清楚，哪個(gè)小區(qū)哪棟哪房、房產(chǎn)性質(zhì)用途是不是住宅，房產(chǎn)證號(hào)多少，是否有抵押，抵押欠款多少金額。交易房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，也未被查封，賣方對(duì)該房產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。 l

@房屋的租約現(xiàn)狀：房屋如存有租約。確認(rèn)：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。賣方需于簽署《二手房買賣合同》前取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)書面證明，否則視為賣方違約。 l

@注意遷移戶口問題。有時(shí)候買這二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來，就會(huì)發(fā)生糾紛。目的沒達(dá)到，那房子都等于白買。

@明確違約責(zé)任，每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。 l

@檢查以下要點(diǎn)：定金數(shù)、首付、尾款等金額多少；稅費(fèi)承擔(dān)者；采用什么付款方式；首付的支付時(shí)間、條件；過戶的時(shí)間和條件；戶口什么時(shí)間內(nèi)、條件遷走；是否占用學(xué)位；房屋內(nèi)的設(shè)備如何處理，哪些是贈(zèng)送給買家的，哪些是房主需要搬走等。 l

@明確每個(gè)操作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不要含糊，只要賣方逾期了，就參照違約責(zé)任條款，逾期多少天，就要賠付多少錢。逾期超過多少天你可以要求退房，賣家賠付雙倍定金。 l

@ 關(guān)于定金，不要給太多，能顯示你的誠(chéng)意就行，不要超過房產(chǎn)交易價(jià)的20%。為啥，因?yàn)槲覀儎傂枰话闶掷镆矝]太多錢，初次買房經(jīng)驗(yàn)不足，如果你在后期貸款或者征信出問題啦，社保沒滿足要求等等出現(xiàn)突發(fā)情況，你不滿足購(gòu)房資格的話，需要賠付雙倍定金給賣家，所以選擇一個(gè)你能最大承受的定金數(shù)額，購(gòu)房都有風(fēng)險(xiǎn)的。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。我們就給了5萬，你們按自己情況給。

@關(guān)于稅費(fèi)，務(wù)必務(wù)必要寫清楚！！！！哪個(gè)由賣家承擔(dān)，哪個(gè)由買家承擔(dān)，省的以后扯皮。深圳一般都是買家承擔(dān)所有費(fèi)用，我的合同樣例里（1）-（23）項(xiàng)都是買家的，看到這里的時(shí)候覺得自己好弱勢(shì)。但不是絕對(duì)的，看你談判的結(jié)果，比如贖樓擔(dān)保費(fèi)和短期利息可以讓賣家承擔(dān)。 l

@暫押個(gè)幾千、一萬在中介那里作為交樓押金。這個(gè)是干嘛的，防止業(yè)主網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等等雜費(fèi)拖欠，務(wù)必結(jié)清才能交樓，否則就從這個(gè)交樓押金里頭扣，保障我們買家的權(quán)益。

3.房管局查檔

雙方簽訂紙質(zhì)的二手房合同后，中介網(wǎng)上做網(wǎng)簽。務(wù)必要求中介盡快帶著業(yè)主去房管局（不動(dòng)產(chǎn)登記中心）查檔，最好第二天就去，或者簽合同當(dāng)天去。這一步很重要！不要跳過去，這個(gè)必須業(yè)主本人拿著房產(chǎn)證/復(fù)印件、身份證去做。如果你很忙，可以讓中介看著，發(fā)產(chǎn)調(diào)表或者發(fā)微信視頻給你看。如果不忙就一起去。

為什么查檔？查檔很重要！

簽合同時(shí)，我們雖然看到了房產(chǎn)證/房產(chǎn)復(fù)印件，但是該房屋是否有存在抵押、查封等權(quán)利限制的情況，業(yè)主是否對(duì)我們有所隱瞞，我們是不清楚的，為了確保萬無一失，因此去交易中心拉產(chǎn)權(quán)信息，做最終確認(rèn)。

【舉例說明】

如果一套房屋存在查封無法交易的情況，買家光憑看業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證原件是無法發(fā)覺的。再比如說這套房本來就是有爭(zhēng)議的，而且已經(jīng)有到當(dāng)?shù)氐慕灰字行牡怯涍^異議，那這時(shí)我們?cè)诜慨a(chǎn)證上也是看不出的。

產(chǎn)調(diào)表注意核對(duì)權(quán)利人姓名和身份證號(hào)碼，是否一致，核對(duì)宗地號(hào)/房屋位置/房號(hào)是不是你買的那個(gè)房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、業(yè)主購(gòu)入時(shí)間。

5.買家做資金監(jiān)管

首付款一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監(jiān)管。資金監(jiān)管相當(dāng)于房產(chǎn)界的支付寶，房子過戶到手，資金才會(huì)解凍給賣家。從雙方簽買賣合同到房產(chǎn)交易過戶完成，一般需要1至3個(gè)月的時(shí)間，為了避免中間出現(xiàn)幺蛾子，出現(xiàn)不必要的糾紛，只有采取資金監(jiān)管才能保證二手房交易資金安全，通過銀行專用賬戶對(duì)資金進(jìn)行凍結(jié)，在沒有買賣雙方約定授權(quán)的情況下，其他人均動(dòng)用不了資金。

那么問題來了，我們?cè)撎裟募毅y行做呢？（資金監(jiān)管的銀行一般也是你的抵押銀行）

請(qǐng)?zhí)崆白龊勉y行貸款調(diào)研，在你看房子的時(shí)候其實(shí)就可以做這一步，調(diào)查不同銀行的貸款利率、貸款額度緊張情況、審批速度的快慢程度。我們那時(shí)候去了中行、建行、農(nóng)行等銀行，找了貸款部的業(yè)務(wù)經(jīng)理咨詢，最終選的農(nóng)行。額度緊張排隊(duì)放款慢的，就避開吧，要是你的房子需要贖樓，這個(gè)時(shí)間越長(zhǎng)，你交的短期利息越多。

一般貸款利率各家銀行都差不多，深圳市首套房貸款普遍是基準(zhǔn)利率上浮10%，有些個(gè)別到15%。不同支行的排隊(duì)情況也不一樣，你們可以多問幾家。農(nóng)行蛇口支行的貸款額度充足、組合貸的審快，尾款放款速度快是我們選擇的原因之一，另外客戶經(jīng)理人也很NICE、離家也近。當(dāng)然他們還有一些消費(fèi)貸產(chǎn)品，如果你將房子抵押在他們銀行，后期可以做個(gè)30萬的裝修貸，利息不是很高，還有“快e貸”。提前調(diào)研各銀行的房貸業(yè)務(wù)和消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，綜合考慮選一家適合自己的。

第二個(gè)問題，做資金監(jiān)管準(zhǔn)備什么？

1）身份證原件及復(fù)印件（借款人及配偶的）

2）戶口本（戶主頁和未成年小孩頁，如果是集體戶口的話，要公司的蓋章的那個(gè)戶口頁還有你個(gè)人的那張戶口頁）

3）近半年的銀行流水（負(fù)債月供的2倍，自助打印的記得要銀行蓋上公章）。打一份工資流水和一份最多的生活流水。

4）收入證明（負(fù)債月供的2倍，要蓋上繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打證明。

5）二手房買賣合同

6）定金收據(jù)、憑證

7）結(jié)婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供身份證和戶口本，以及收入證明積銀行流水

關(guān)于銀行流水和收入證明，這里展開說下：

一般情況下，個(gè)人的銀行流水包括工資流水、轉(zhuǎn)賬流水、自存流水

1）工資流水 工資作為個(gè)人最穩(wěn)定的收入，也是銀行流水最重要的一個(gè)部分。工資流水是屬于銀行完全認(rèn)可的個(gè)人收入證明，它體現(xiàn)了本人工作的穩(wěn)定性和保障性。

2）轉(zhuǎn)賬流水 對(duì)于自由職業(yè)者或者是兼職工來講，其工資通常是通過轉(zhuǎn)賬來獲得的。因此，如果您的工資是通過柜臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)或網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬的，那么需要有固定時(shí)間和固定金額的轉(zhuǎn)入，銀行也會(huì)認(rèn)可。

3）自存流水 自存流水是指通過現(xiàn)金或者本人他行銀行卡轉(zhuǎn)賬存入的流水，屬于有效流水。

銀行流水不夠，該怎么辦？？（買房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）

已婚的，個(gè)人的銀行流水不符合要求，您可以提供你們夫妻雙方的流水，只要夫妻雙方的共同流水符合銀行要求，銀行也是會(huì)給您審批下來貸款的。

如果單身一族，或者兩公婆加一起還不夠，就手動(dòng)做賬，老婆或者哥哥姐姐朋友每個(gè)月去ATM機(jī)取現(xiàn)金，固定一個(gè)日期現(xiàn)金存到你的銀行卡里，留這筆錢待幾天，然后分幾次還給別人。

6.銀行出承諾函

提交了貸款申請(qǐng)后，銀行會(huì)審批材料，時(shí)間大概1-2周左右吧，承諾函就會(huì)出來。這段時(shí)間你只需要等待就行，承諾函出來后會(huì)通知你的。只要你的征信沒有問題，社保繳納、銀行流水等材料符合要求，都沒啥大問題。如果萬一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果這家銀行搞不定，就試試換一家銀行，讓中介幫忙解決。注意，承諾函是有有效期的，承諾函出來后，盡快辦理下一步手續(xù)。

7.贖樓

紅本在手的房子，跳過這一步。

下面說的是額度贖樓的情況：

銀行承諾函出來后，盡快讓中介通知業(yè)主去辦理贖樓手續(xù)，擔(dān)保公司會(huì)向銀行出具擔(dān)保函，申請(qǐng)贖樓款，如果沒有問題，審批手續(xù)在一周內(nèi)即可完成。如果業(yè)主的征信有問題，可能會(huì)慢一點(diǎn)。審批通過后，就等待銀行放款，放款快慢主要看銀行額度緊張情況。注意！銀行批復(fù)贖樓款當(dāng)日起算短期利息了，一直到尾款到賬日。

8.注銷抵押

擔(dān)保公司查到賬后1-2工作日，會(huì)去業(yè)主的原抵押銀行，取出原房產(chǎn)證，這一步買家不用管，中介和擔(dān)保公司會(huì)安排好。他們拿著原房產(chǎn)證，到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù)。注意：未注銷抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部門的抵押登記注銷后，房子才算真正意義上的“身家清白”，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

9.遞件過戶

中介會(huì)聯(lián)系你安排時(shí)間去辦理過戶，去所在區(qū)的房管局（不動(dòng)產(chǎn)登記中心）辦理。

遞交材料然后繳納稅費(fèi)，契稅、個(gè)稅等等交易稅。所以過戶之前把稅費(fèi)錢準(zhǔn)備好，中介今天也會(huì)要求你準(zhǔn)備好中介費(fèi)。我們當(dāng)時(shí)是先去的中介公司把中介費(fèi)交了然后再去辦的過戶，那天花了大概11-12萬。把錢交了之后，不能立馬拿到新的房產(chǎn)證，要過5個(gè)工作日領(lǐng)新證。

10.取新房產(chǎn)證

在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了遞件手續(xù)后，大約5個(gè)工作日可以領(lǐng)取新證，拿到紅本，馬上拍照留存電子版，然后拿到復(fù)印店掃描復(fù)印，多復(fù)印幾份，因?yàn)樗R上就到抵押銀行手里了，在你手里的時(shí)間就是這么短暫！以后你辦房產(chǎn)相關(guān)的手續(xù)，只能拿復(fù)印件證明了，直到你還完貸款的那刻你才能重新見到它。離開不動(dòng)產(chǎn)登記中心，中介和按揭員會(huì)帶著你去銀行辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)。辦完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，別忘了贖樓利息的事，尾款放了之后，才截止收取費(fèi)用。

如有侵權(quán)，聯(lián)系刪

中介絕不會(huì)告訴你的二手房陷阱：簽合同不注意這3點(diǎn)，小心被人騙

二手房bai買賣較為復(fù)雜，在簽合同給錢du之前一zhi定做好準(zhǔn)備工作，一般要明dao確四點(diǎn)專關(guān)鍵事項(xiàng)：1、明確產(chǎn)權(quán)歸屬屬。2、去房管局進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。3、確認(rèn)學(xué)位有沒有被占用。4、確認(rèn)房子有無在出租。二手房買賣較為復(fù)雜，建議在交易中找專業(yè)人士進(jìn)行指導(dǎo)。

購(gòu)買二手房的注意事項(xiàng)有哪些？

購(gòu)置二手房e69da5e6ba9062616964757a686964616f31333431346438注意事項(xiàng)

一、產(chǎn)權(quán)清晰

產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致，所賣房屋的性質(zhì)產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性

二、產(chǎn)權(quán)的完整性

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒有抵押，包括私下抵押、共有人等，以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛

三、房屋質(zhì)量

觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料，看房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過，是否有私建部分，是否有占用走廊或陽臺(tái)等

四、房屋歷史

了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限，有哪些人住過，有什么用途，還有原住戶在當(dāng)?shù)氐男庞们闆r，是否有欠交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)

通過對(duì)市場(chǎng)上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值，委托中介公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，銀行提供按揭時(shí)會(huì)作出價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可看作房屋的最低保值價(jià)

擴(kuò)展資料：

一、購(gòu)置二手房相關(guān)問題

1、結(jié)清水表賬單

自來水公司規(guī)定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經(jīng)30日未繳后，停止供水。交房前問清楚是否付清水費(fèi)

2．告知電表情況

交房時(shí)，買房要查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留電費(fèi)上月賬單

3．天然氣過戶

買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房?jī)r(jià)已包含天燃?xì)赓M(fèi)，急雙方身份證到天然氣部分辦理過戶手續(xù)

4．結(jié)清網(wǎng)費(fèi)和電話費(fèi)

交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單，一并結(jié)清后，辦理過戶手續(xù)

5．協(xié)助有線電視過戶

雙方可攜有線電視收費(fèi)憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)

二、二手房交易稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅

（稅率5.55% 賣方繳納）轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅

2、個(gè)人所得稅

（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅，若家庭唯一住宅，購(gòu)買時(shí)間超過5年兩條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅

3、契稅

（基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購(gòu)買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%

4、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額

住宅6元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米

參考資料來源：百度百科—二手房