債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的 實現(xiàn)抵押權 的情形的，抵押權人可以與抵押人就如何處理抵押財產進行協(xié)商，如果雙方達成協(xié)議，就可以按照協(xié)議的方式實現(xiàn)抵押權。提供了三種抵押財產的處理方式供抵押權人與抵押人協(xié)議時選擇： （一）折價方式。抵押權人可以與抵押人協(xié)議，以折價的方式實現(xiàn)抵押權。折價的方式也就是抵押權人與抵押人協(xié)議，參照市場價格確定一定的價款將抵押財產的 所有權轉移 給抵押權人，以實現(xiàn)債權。 （二）拍賣方式。拍賣是抵押權實現(xiàn)的最為普通的一種方式。拍賣也稱為競賣，是指以公開競爭的方法將標的物賣給出價最高的買者。拍賣又分為自愿拍賣和強制拍賣兩種，自愿拍賣是出賣人與拍賣機構一般為拍賣行訂立委托合同，委托拍賣機構拍賣；強制拍賣是債務人的財產基于某些法定的原因由司法機關如人民法院強制性拍賣。抵押權人與抵押人協(xié)議以抵押財產拍賣來實現(xiàn) 債權的方式 屬于第一種方式，雙方達成一致意見，即可選擇拍賣機構進行拍賣。以拍賣的方式實現(xiàn)抵押權有很大的優(yōu)點，因為拍賣是以公開競價的方式出賣標的物，拍賣的價款能夠最大限度地體現(xiàn)拍賣財產的價值，從而充分發(fā)揮抵押財產對債權的擔保作用。 （三）變賣方式。除前述兩種方式外，雙方還可以協(xié)議以變賣的方式實現(xiàn)抵押權。采用變賣的方式就是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出讓抵押財產來實現(xiàn)債權的方式。為了保障變賣的價格公允，變賣抵押財產應當參照市場價格。

195條規(guī)定了抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產，但是沒有規(guī)定具體的法律程序，司法實踐中法院一般不予受理。《民事訴訟法》第196條規(guī)定，申請實現(xiàn)擔保物權，有擔保物權人以及其他有權請求實現(xiàn)擔保物權的人依照物權法等法律，向擔保財產所在地或者擔保物權登記地基層人民法院提出。第197條的規(guī)定，人民法院受理申請后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。這是民事訴訟法規(guī)定的特別程序，將《物權法》與《民事訴訟法》銜接起來，視乎給擔保物權一個簡便的實現(xiàn)方式了。但是，民訴法把擔保物權的實現(xiàn)規(guī)定在特別程序一章，而特別程序只是對某些事實和權利進行確認，不審理民事爭議，在這一章中又規(guī)定：人民法院在依照本章程序審理案件的過程中，發(fā)現(xiàn)本案屬于民事權益爭議的，應當裁定終結特別程序，并告知利害關系人可以另行起訴。抵押權人與抵押人既然達不成協(xié)議，到了法院，同樣會產生爭議（譬如合同無效、抵押無效），再者，抵押權關系復雜，存在抵押權人、抵押人、債務人，有的抵押物存在多個抵押權人，一旦這種特別程序中存在民事爭議，法院一般就會裁定終結特別程序，抵押權人還得向法院提起民事訴訟。因此，通過這一程序解決抵押權實現(xiàn)的案件范圍十分狹窄。抵押權人與抵押人未能就實現(xiàn)抵押權達成協(xié)議，才向人民法院申請公力救濟，如果能夠達成協(xié)議，也就不存在適用特別程序的問題了。抵押權人與抵押人未能就實現(xiàn)抵押權達成協(xié)議，主要有兩種情形：一是雙方就債務履行期屆滿債權未受清償?shù)氖聦崨]有異議，只是就采用何種方式來處理抵押財產的問題達不成一致意見。二是雙方在債務是否已經(jīng)履行以及抵押權本身的問題上存在爭議。對于第一種情形，即抵押權人與抵押人未能就實現(xiàn)抵押權方式達成協(xié)議的，為簡便抵押權的實現(xiàn)程序，依據(jù)民訴法第196條的規(guī)定，抵押權人可以直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。對于第二種情形，抵押權人仍應當采取向人民法院提起訴訟的方式解決。[1]這樣看來，新民訴法的規(guī)定只能解決部分抵押權實現(xiàn)案件，也就是在實現(xiàn)抵押權方式問題上存在爭議的案件，雖然如此，也是司法為民的表現(xiàn)，否則，上述案件還得經(jīng)過訴訟程序來解決，確實浪費司法資源，也給抵押權人帶來訴累。那么，抵押權人能否向人民法院直接申請執(zhí)行呢？答案是否定的?，F(xiàn)行民訴法規(guī)定的執(zhí)行依據(jù)主要有：人民法院制作的發(fā)生法律效力的判決書、裁定書和調解書；人民法院依督促程序發(fā)布的支付令；發(fā)生法律效力而具有財產內容的刑事判決書、裁定書；仲裁機構依法作出的發(fā)生法律效力的裁決書；公證機關制作的依法賦予強制執(zhí)行效力的債權文書。可見，他項權證不是法定的執(zhí)行依據(jù)，不能直接向人民法院申請執(zhí)行，只能通過人民法院審查，符合條件的作出裁定，依據(jù)該裁定抵押權人才能向法院申請執(zhí)行。因此，民訴法規(guī)定的特別程序，應當審查抵押權人申請的抵押權實現(xiàn)的條件，也就是抵押權是否有效存在，債務履行期限屆滿或者發(fā)生約定的實現(xiàn)抵押權的條件，符合這兩個條件的，人民法院應當受理，依據(jù)特別程序作出裁定，通過執(zhí)行程序解決部分案件抵押權的實現(xiàn)問題。存在民事爭議的抵押權的實現(xiàn)，還是通過向法院提起民事訴訟解決。[1]：《<中華人民共和國物權法釋義》，胡康生主編，法律出版社2007年版，第428頁。（湯林華律師，

行使抵押權的方式是以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償，但必須存在合法有效的抵押權，且債務已屆清償期限，而債務人未進行清償。

一、怎么行使抵押權
設定抵押的情況下，如果債務人在履行期屆滿仍未履行債務，抵押權人(債權人)就可以與抵押人(債務人或第三人)協(xié)商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押人可以向人民法院起訴或根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

二、抵押權人的優(yōu)先受償權
抵押權設定后，當債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以變賣該財產的價款優(yōu)先受償。抵押權人的優(yōu)先受償權是抵押權人最主要的權利，也是抵押權最主要的效力，抵押權人若無此權利，抵押權將失去存在的意義。

對抵押權人順序利益的保護。相對于一般債權而言，抵押權人就同一抵押物所得的價款有優(yōu)先受償權。值得注意的是，抵押權人實現(xiàn)抵押權時，只能依照《擔保法》規(guī)定的方式來實現(xiàn)，即抵押權人與抵押人協(xié)商以抵押財產折價、或拍賣、變賣該抵押財產。

抵押權人對抵押物的追及權。當?shù)盅何锉坏谌朔欠ㄇ謯Z時，抵押權人依法可對抵押物行使追及權，追及權使作為擔保權基本效力的優(yōu)先權得以保留，從而保全了抵押權。

三、抵押權人如何實現(xiàn)抵押權
抵押是指債務人或第三人不轉移對某項財產的占有，將該財產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權以該財產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。

設定抵押的情況下，如果債務人在履行期屆滿仍未履行債務，抵押權人(債權人)就可以與抵押人(債務人或第三人)協(xié)商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押人可以向人民法院起訴或根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

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【法律依據(jù)】：《中華人民共和國民法典》第四百一十條
債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。