劃撥土地，一般房屋為房改房、經(jīng)濟房或拆遷安置房，需要區(qū)別對待，一般需要補繳土地出讓金
劃撥的土地如未經(jīng)批準，不得擅自改變其用途，如允許出售一般還需要補足土地出讓金。

關(guān)于市區(qū)房改房、經(jīng)濟適用房及其它行政劃撥土地的住宅轉(zhuǎn)讓交易時土地有償使用的規(guī)定
狀態(tài):有效 發(fā)布日期:2004-09-22 生效日期: 2004-09-22
發(fā)布部門: 浙江省紹興市人民政府辦公室
發(fā)布文號:
紹興市人民政府辦公室印發(fā)關(guān)于市區(qū)房改房經(jīng)濟適用房及其它行政劃撥土地的住宅轉(zhuǎn)讓交易土地有償使用規(guī)定的通
紹政辦發(fā)〔2004〕154號
各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門：
　　《關(guān)于市區(qū)房改房、經(jīng)濟適用房及其它行政劃撥土地的住宅轉(zhuǎn)讓交易時土地有償使用的規(guī)定》已經(jīng)市政府第十五次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
　　　　　　　　　　　　　　　　紹興市人民政府辦公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年九月二十二日
關(guān)于市區(qū)房改房、經(jīng)濟適用房及其它行政劃撥土地的住宅轉(zhuǎn)讓交易時土地有償使用的規(guī)定
　　為規(guī)范對市區(qū)房改房、經(jīng)濟適用房及其它行政劃撥土地住宅轉(zhuǎn)讓交易的管理，維護國家和土地使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、財政部、國土資源部、建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》和建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合紹興市區(qū)實際，現(xiàn)就市區(qū)房改房、經(jīng)濟適用房及其它行政劃撥土地使用權(quán)的住宅轉(zhuǎn)讓交易時實行土地有償使用規(guī)定如下：
　　一、市區(qū)房改房及土地性質(zhì)屬于劃撥的“城中村”改造拆遷安置住宅，在轉(zhuǎn)讓交易時應(yīng)實行土地有償使用，補繳土地出讓金。應(yīng)補繳的土地出讓金＝土地出讓金繳納標準×住宅分攤土地面積×年期修正系數(shù)。土地出讓金繳納標準為該住宅轉(zhuǎn)讓時其座落位置居住用地基準地價的10%。住宅分攤土地面積由市國土局根據(jù)標準核定。對土地出讓年限不到66年（含66年）的應(yīng)按年期修正系數(shù)（見附表）進行修正。房改房屬于出讓土地的，則為補繳相當于土地出讓金的價款。
　　該類住宅在辦理轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)時，由買房者按規(guī)定標準繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。土地出讓金或相當于土地出讓金的價款全額上繳財政。但對出讓土地上的房改房收繳的相當于土地出讓金的價款，原產(chǎn)權(quán)屬于事業(yè)單位的，在扣除規(guī)費后50%上繳財政，50%返還事業(yè)單位；原產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)的，扣除規(guī)費后全額返還原企業(yè)；原單位已轉(zhuǎn)制或不存在的則全額上繳財政。
　　二、政府限定銷售對象、具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房在轉(zhuǎn)讓交易時應(yīng)實行土地有償使用，繳納相當于土地出讓金價款的土地收益。應(yīng)繳納的土地收益＝土地收益繳納標準×住宅分攤土地面積×年期修正系數(shù)。土地收益繳納標準為該住宅轉(zhuǎn)讓時其座落位置居住用地基準地價減去土地取得成本后的差額，土地取得成本按每平方米150元計算。住宅分攤土地面積由市國土局根據(jù)標準核定。對土地出讓年限不到66年（含66年）的應(yīng)按年期修正系數(shù)（見附表）進行修正。
　　該類住宅在辦理轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)時，由賣房者按規(guī)定標準繳納土地收益。
　　對政府將經(jīng)濟適用住房按市場價銷售的部分住宅（包括同一套住宅中按市場價購買超面積標準部分的住宅），其土地收益繳納標準按該住宅轉(zhuǎn)讓時其座落位置居住用地基準地價的10%執(zhí)行。
　　三、其它土地性質(zhì)屬于劃撥的住宅在轉(zhuǎn)讓交易時允許住戶選擇，既可以按本規(guī)定第一條的原則與標準實行土地有償使用，也可以保留劃撥土地性質(zhì)不變，并仍按原市城建委、市物價局、市財政局《關(guān)于征收房地產(chǎn)交易中土地收益金的通知》規(guī)定交納土地收益金。
　　四、凡是2001年1月1日起竣工并規(guī)劃驗收合格的住宅，土地出讓年期的起始時間均從實際規(guī)劃驗收合格之日起按70年計算。2001年1月1日前竣工的，凡是鋼混結(jié)構(gòu)的住宅，土地出讓年期的終止時間均為2070年12月31日；凡是磚混結(jié)構(gòu)的住宅，土地出讓年期的終止時間均為2050年12月31日；凡是磚木結(jié)構(gòu)的住宅，土地出讓年期的終止時間均為2030年12月31日。
　　五、買房者或賣房者在繳納土地出讓金、相當于土地出讓金的價款或土地收益后，按出讓土地使用權(quán)類型的商品住宅辦理土地登記。此文發(fā)布后，“城中村”改造拆遷安置住宅允許上市交易。
　　六、為規(guī)范交易行為，確保國有土地資產(chǎn)不流失，對本規(guī)定第一條和第三條所述住宅，在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)時，應(yīng)先到房產(chǎn)交易管理部門辦理房產(chǎn)交易登記手續(xù)，房產(chǎn)交易管理部門應(yīng)告知交易雙方有關(guān)土地有償使用規(guī)定，土地交易管理部門憑《房屋所有權(quán)證》辦理土地有償使用手續(xù)和《國有土地使用證》；對本規(guī)定第二條所述經(jīng)濟適用房住房，在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)時，應(yīng)先到土地交易管理部門辦理土地有償使用手續(xù)，取得土地有償使用憑證，房產(chǎn)交易管理部門憑土地有償使用憑證辦理房產(chǎn)交易登記手續(xù)，發(fā)放《房屋所有權(quán)證》，土地交易管理部門憑《房屋所有權(quán)證》辦理《國有土地使用證》。
　　七、上述住宅轉(zhuǎn)讓交易中實行土地有償使用的，原市城建委、市物價局、市財政局《關(guān)于征收房地產(chǎn)交易中土地收益金的通知》不再執(zhí)行。
八、本規(guī)定由市國土局負責(zé)解釋。
　　九、本規(guī)定從發(fā)文之日起執(zhí)行。此前凡與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。
　　附表：年期修正系數(shù)
出讓年期70—6665—6160—5655—5150—4645—41
修正系數(shù)1.000.950.900.850.800.75
出讓年期40—3635—3130—2625—2120以下
修正系數(shù)0.700.650.600.550.50

隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展和進步，生活質(zhì)量的不斷提高，人民生活越來越富裕，為了促進社會更好更快的發(fā)展，各地政府決定通過 拆遷 來擴大房屋面積，用來蓋成高樓大廈讓人民過上更好的生活，那么面臨拆遷房屋，拆遷 安置房買賣 是否有效？下面我為大家詳細介紹一下： 一、拆遷 安置房 及其土地的性質(zhì)。 (一)土地性質(zhì)。 土地根據(jù)所有權(quán)可以劃分為兩類，一類是國有土地，一類是 集體土地 。取得建筑用地使用權(quán)的方式有兩種：劃撥和出讓。拆遷安置房的土地性質(zhì)因此可以分為三大類：①國有出讓土地;②國有劃撥土地;③集體土地。拆遷安置房因為所處土地性質(zhì)的不同而使得交易的限制條件有所不同。上市交易房屋的 土地使用權(quán) 性質(zhì)為國有出讓土地，國有劃撥土地上的房地產(chǎn)經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后才能轉(zhuǎn)讓，批準后由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。如果是農(nóng)村集體土地，按《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。”根據(jù)此條法律規(guī)定，集體土地使用權(quán)原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，因此，集體土地上的房屋不能上市交易。 (二)拆遷安置房性質(zhì)。 拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、 法規(guī) 的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的 商品房 交易有很大的不同。 按照現(xiàn)行法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房主要有如下兩大類： 一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。但該類安置房的轉(zhuǎn)讓往往受到限制，如 北京 、 上海 等城市均規(guī)定在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。 另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。 二、拆遷安置房買賣相關(guān)法律法規(guī)。 (一)《中華人民共和國城市 城市房地產(chǎn)管理法 》第三十八條的規(guī)定，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;以及權(quán)屬有爭議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形等情形。 【解析】 由于安徽省尚未針對拆遷安置房的轉(zhuǎn)讓出臺想要法律法規(guī)及規(guī)章，就安徽省來說，該條規(guī)定是房地產(chǎn)交易是否合法的主要法律依據(jù)。 (二)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。” 三、拆遷安置房買賣要件分析。 針對拆遷安置房的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)上述法律規(guī)定及各地出臺的相關(guān)政策，主要參考以下三個要件：是否取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(包括 房屋所有權(quán) 證及國有土地使用權(quán)證);土地性質(zhì);是否存在上市交易的時間限制。 (一)拆遷房屋權(quán)屬證書。上市交易的房屋必須依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。 (二)土地性質(zhì)。主要是如果拆遷安置房是建立在農(nóng)村集體土地上的 小產(chǎn)權(quán)房 ，則后續(xù)無法辦理房屋所有權(quán)證，也就不能過戶。 (三)相關(guān)政府規(guī)章或政策限制交易的房屋，尤其是對于交易期限的限制。 比如上海、北京等地的政策規(guī)定了拆遷安置房上市交易需要符合一定的時間限制。目前安徽省尚未出臺此類規(guī)定，即，如果辦理出房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的，可以隨時上市交易并過戶。 四、法律風(fēng)險。 (一) 房產(chǎn)證 無法辦理。 拆遷安置房往往房產(chǎn)證的辦理期限較長。更為重要的是，某些類型的拆遷安置房甚至無法 辦理房產(chǎn)證 。其中最為常見的就是“小產(chǎn)權(quán)房”，即國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。如果購買以上三類小產(chǎn)權(quán)房，由于無法辦理房產(chǎn)證，一旦出現(xiàn)糾紛，就會因為《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定而使得 房屋買賣合同 無效。 (二) 安置房買賣 合同的效力 。 現(xiàn)實中常見的拆遷安置房買賣中，有三種情況： ①安置房的權(quán)利人領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書。這種情況下，由于房屋兩證齊全，只要地方政策沒有對拆遷安置房的交易期限進行限制，那么 買賣合同 的效力合法有效。 ②安置房的權(quán)利人沒有領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，但已占有該安置房，房屋權(quán)屬證書需要一段時間后才能夠辦理。這種情況最為常見(安徽曹女士擬購買的拆遷安置房即屬這種情況)。在此種情況下，《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不得買賣，因此該種拆遷安置房入市交易有一定的限制，買受人購買該類房屋具有風(fēng)險。風(fēng)險主要體現(xiàn)在如房屋權(quán)屬證書辦不下來，以及在從簽訂合同到未辦理產(chǎn)證的過程中，一旦有糾紛，合同效力可能因為違反《房地產(chǎn)管理法》第三十八條而歸于無效。 ③拆遷安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人出售 拆遷協(xié)議 中載明的安置房，事實上被拆遷人并未實際取得該安置房。此類拆遷安置房買賣的風(fēng)險最大。 (三)賣方將房屋賣一個買家之后，有可能會再賣給其它人，這樣買方就會無端轉(zhuǎn)入與第三人的官司之中。 五、關(guān)于拆遷安置房能否進行買賣的總結(jié)。 (一)依法已經(jīng)取得拆遷安置房房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證的，只要當?shù)貨]有關(guān)于拆遷安置房交易時間的限制，即可隨時上市交易。 (二)依法已經(jīng)取得拆遷安置房房屋所有權(quán)證及國有土地權(quán)證的，但當?shù)赜嘘P(guān)于拆遷安置房交易時間的限制(如上海、北京)，則必須按照政策規(guī)定的交易時間限制期滿方可交易。否則不能辦理過戶手續(xù)。至于合同效力尚有爭議。 (三)如果拆遷安置房是在集體土地上建造的(小產(chǎn)權(quán)房)，則無法辦理 房屋產(chǎn)權(quán)證 ，買賣 合同無效 (本集體內(nèi)成員可以交易)。 (四)尚未取得拆遷安置房房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證的，后續(xù)辦理出房產(chǎn)證和土地證后，只要符合當?shù)卣咭?guī)定的交易時間限制，可以買賣并過戶。但在辦理出產(chǎn)權(quán)證和土地證之前，一旦有糾紛，合同可能因為違反《房地產(chǎn)管理法》第三十八條而歸于無效。 綜上所述，我國對于拆遷 安置房買賣是否有效 這個問題有明確的解釋，在我國與這方面的法律在不斷地完善，通過法律來維護勞動者的權(quán)益，當然政府也不可沒有條令或者相關(guān)文件就對人民的房屋進行拆遷等，以上就是對拆遷 安置房買賣是否有效 的解釋，希望對大家有所幫助。

土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓給個人。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。關(guān)于土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓給個人的問題，下面由我為您詳細解答。一、土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓給個人      1、土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓給個人。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。      2、法律依據(jù):      《土地法實施條例全文》第六條      依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行變更登記。      《土地管理法》第二條:任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

二、集體土地能否轉(zhuǎn)讓使用權(quán)      集體土地只能轉(zhuǎn)讓給集體成員并且需要用于農(nóng)業(yè)。      根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。      全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。      任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。      國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。      國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。      農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。