拍賣過(guò)程大致可分為以下階段：

1、評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格是拍賣的前置程序。在對(duì)被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)評(píng)估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可向法院請(qǐng)求復(fù)議，法院再要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。

2、作出強(qiáng)制拍賣的決定

價(jià)格評(píng)估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評(píng)估價(jià)格將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對(duì)以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財(cái)產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價(jià)格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并有效控制變賣的價(jià)款。

在實(shí)際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財(cái)產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準(zhǔn)許，但不是應(yīng)當(dāng)。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽(yù)程度，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時(shí)間，同時(shí)，法院在得款后，才能將查封財(cái)產(chǎn)予以解除查封，確保申請(qǐng)人的合法權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)。

3、確定和委托拍賣機(jī)構(gòu)

對(duì)拍賣機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱若干規(guī)定)和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。拍賣上市公司的股份，應(yīng)嚴(yán)格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理。

法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。法院拍賣其它財(cái)產(chǎn)，首先應(yīng)采取當(dāng)事人主義。雙方不能達(dá)成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。 拍賣機(jī)構(gòu)確定后，法院與拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書(shū)面的，應(yīng)當(dāng)載明拍賣的標(biāo)的、拍賣傭金、拍賣價(jià)款的支付等必備條款。

4、發(fā)布公告與展示標(biāo)的拍賣機(jī)構(gòu)接受法院委托后，將嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定進(jìn)行拍賣公告和拍賣展示。對(duì)拍賣方案、拍賣公告等重大事項(xiàng)，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)征求法院的意見(jiàn)，獲得法院的同意和積極配合。

5、確定拍賣保留價(jià)

在拍賣會(huì)召開(kāi)之前，法院應(yīng)當(dāng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價(jià)并告知拍賣機(jī)構(gòu)。拍賣保留價(jià)應(yīng)等于或低于評(píng)估價(jià)，不能超出評(píng)估價(jià)。拍賣保留價(jià)是拍賣成交的最低價(jià)限，拍賣的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，不得成交。如第一次拍賣無(wú)人競(jìng)買(mǎi)，法院根據(jù)市場(chǎng)情況，確定再次拍賣的保留價(jià)。

6、舉行拍賣會(huì)

舉行拍賣會(huì)時(shí)，法院一般應(yīng)派員到場(chǎng)監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機(jī)構(gòu)亦可邀請(qǐng)公證員到場(chǎng)進(jìn)行公證。拍賣成交的，由拍賣機(jī)構(gòu)與買(mǎi)受人簽訂成交確認(rèn)書(shū)，并即時(shí)錢(qián)物兩清，或按合同的約定分期付款。競(jìng)買(mǎi)人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意。

7、確認(rèn)拍賣結(jié)案

對(duì)拍賣結(jié)果，法院應(yīng)依法進(jìn)行審查，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機(jī)構(gòu)，與競(jìng)買(mǎi)人之間或者競(jìng)買(mǎi)人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無(wú)效;若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應(yīng)確認(rèn)拍賣結(jié)果。拍賣結(jié)果確認(rèn)后，法院應(yīng)配合拍賣機(jī)構(gòu)將拍賣標(biāo)的交付買(mǎi)受人。

拍賣的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)的，由拍賣機(jī)構(gòu)直接交付給買(mǎi)受人，是不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)的，由法院負(fù)責(zé)將拍賣標(biāo)的占有人清除，并辦理變更登記手續(xù)。

強(qiáng)制拍賣是指國(guó)家機(jī)關(guān)依照法律的規(guī)定，對(duì)被查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)、把物品賣給出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人、以清償債務(wù)為目的的一種強(qiáng)制執(zhí)行行為。

任意拍賣是普通公民依照民法的規(guī)定，把物品在公開(kāi)場(chǎng)合下以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出賣，賣給最高出價(jià)人的一種買(mǎi)賣活動(dòng)，任意拍賣的目的是換價(jià)，即把物品換成貨幣，不一定與債務(wù)有關(guān)系。

資料擴(kuò)展：

不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理：

1、拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。

2、產(chǎn)權(quán)人為國(guó)有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級(jí)部門(mén)的許可意見(jiàn)。3、如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過(guò)戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。

4、有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)。共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

5、有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

6、分層、分套的房屋拍賣，買(mǎi)受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

7、房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說(shuō)明，并按照國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。8、建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

強(qiáng)制拍賣和任意拍賣的區(qū)別包括：

1、強(qiáng)制拍賣和任意拍賣的根本區(qū)別在于兩者引起的原因不一致。強(qiáng)制拍賣是為了清償債務(wù)而將查封、扣押的財(cái)產(chǎn)通過(guò)拍賣變現(xiàn)的;而任意拍賣是為了把物品換成貨幣，不一定與債務(wù)有關(guān)系的;

2、兩者的主體不同。強(qiáng)制拍賣的主體有一方是國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)，而任意拍賣的當(dāng)事人都處于民事法律關(guān)系中的平等地位;

3、兩者的法律關(guān)系不同。強(qiáng)制拍賣是對(duì)民事法律關(guān)系的干預(yù)，而任意拍賣憑買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人的意愿而決定;

4、兩者適用的原則不同。強(qiáng)制拍賣貫徹執(zhí)行國(guó)家強(qiáng)制債務(wù)人清償債務(wù)的原則，而任意拍賣是體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)中公平合理的原則;

5、兩者的程序不同。強(qiáng)制拍賣一旦開(kāi)始執(zhí)行，除特殊情況外，拍賣程序必須貫徹始終，不得隨意停止;任意拍賣可隨著當(dāng)事人的意愿的變化而變化，當(dāng)事人有權(quán)決定拍賣程序的進(jìn)行與否。

參考資料：房地產(chǎn)拍賣-百度百科

遺產(chǎn)房法院是否可以拍賣要分情況討論。繼承要求 法院拍賣房產(chǎn) ，法院會(huì)依法處理的；遺產(chǎn)的處理可以共有也可以分割，只要你堅(jiān)持要求分割，法院應(yīng)該分割；法院分割房產(chǎn)，先和繼承人協(xié)商房產(chǎn)價(jià)格，協(xié)商不成評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)《民法典》第一千一百三十二條的規(guī)定，繼承人應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商處理繼承問(wèn)題。遺產(chǎn)分割的時(shí)間、辦法和份額，由繼承人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以由 人民調(diào)解委員會(huì) 調(diào)解或者向人民法院提起訴訟。

《民法典》第一千一百三十二條繼承人應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商處理繼承問(wèn)題。遺產(chǎn)分割的時(shí)間、辦法和份額，由繼承人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以由人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或者向人民法院提起訴訟。

法律分析：法院執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)房屋的拍賣沒(méi)有確定的時(shí)間限制。根據(jù)實(shí)踐情況，一般可在六個(gè)月左右完成。

法院執(zhí)行房屋時(shí)，需要有以下程序：

1、查封涉案房屋，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。一般需要兩個(gè)月左右。

2、委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣，不能拍賣成交的，還需要降價(jià)并再次委托拍賣。每次時(shí)間在兩個(gè)月左右。

3、另外，法院查封裁定書(shū)、評(píng)估報(bào)告、拍賣裁定書(shū)都需要送達(dá)雙方當(dāng)事人，這也需要時(shí)間。如果無(wú)法送達(dá)相關(guān)法律文書(shū)，需要公告送達(dá)，公告期限是兩個(gè)月(最大的不確定性就在這個(gè)階段)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第二百四十七條 財(cái)產(chǎn)被查封、扣押后，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書(shū)確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)適于拍賣或者當(dāng)事人雙方同意不進(jìn)行拍賣的，人民法院可以委托有關(guān)單位變賣或者自行變賣。國(guó)家禁止自由買(mǎi)賣的物品，交有關(guān)單位按照國(guó)家規(guī)定的價(jià)格收購(gòu)。