房子未過(guò)戶原房主被起訴怎么辦

　　房子未過(guò)戶原房主被起訴怎么辦，因?yàn)橐恍┦虑槠鹪V對(duì)方的時(shí)候，是需要準(zhǔn)備好很多東西的，在現(xiàn)實(shí)生活中，出現(xiàn)債權(quán)債務(wù)糾紛時(shí)，債權(quán)人可以起訴債務(wù)人的，起訴債務(wù)人時(shí)，債權(quán)人要提交起訴書和相關(guān)證據(jù)，下面看看房子未過(guò)戶原房主被起訴怎么辦及相關(guān)資料。

　　《民事訴訟法》第227條：執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》：第304條：根據(jù)民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定，案外人、當(dāng)事人對(duì)執(zhí)行異議裁定不服，自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起執(zhí)行異議之訴的，由執(zhí)行法院管轄。

　　《民法典》第五百三十八條 【無(wú)償處分時(shí)的債權(quán)人撤銷權(quán)行使】債務(wù)人以放棄其債權(quán)、放棄債權(quán)擔(dān)保、無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)等方式無(wú)償處分財(cái)產(chǎn)權(quán)益，或者惡意延長(zhǎng)其到期債權(quán)的履行期限，影響債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

　　第五百三十九條 【不合理價(jià)格交易時(shí)的債權(quán)人撤銷權(quán)行使】債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的高價(jià)受讓他人財(cái)產(chǎn)或者為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，影響債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人的相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

　　第五百四十條 【債權(quán)人撤銷權(quán)行使范圍以及必要費(fèi)用承擔(dān)】撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使撤銷權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

　　 一、房子沒(méi)過(guò)戶原房主死了,起訴誰(shuí)?

　　可以起訴房產(chǎn)繼承人。當(dāng)事人起訴，首先應(yīng)提交起訴書，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交相應(yīng)份數(shù)的副本。當(dāng)事人是公民的，應(yīng)寫明雙方當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、籍貫、住址，起訴書正文應(yīng)寫明請(qǐng)求事項(xiàng)和起訴事實(shí)、理由，尾部須署名或蓋公章。據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第三條。

　　遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：公民的收入;公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品。由被告購(gòu)得，但是，根據(jù)法院的調(diào)查，可以認(rèn)定涉案房屋的.購(gòu)買使用了被繼承人生前取得的回遷樓指標(biāo)，該指標(biāo)系被繼承人的拆遷利益，具有個(gè)人屬性，所以，被告主張涉案房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)并無(wú)

　　 二、未過(guò)戶房產(chǎn)買賣合同是否有效

　　未過(guò)戶房產(chǎn)買賣合同有效。我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的。

　　不影響合同的效力。”根據(jù)該規(guī)定，依法登記權(quán)屬證書只是物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權(quán)行為，不是物權(quán)行為，只要符合合同的成立要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。

　　 三、貸款沒(méi)還完的房子可以過(guò)戶給別人嗎

　　貸款沒(méi)還完的房子一般不能過(guò)戶給別人。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋在抵押期間不能進(jìn)行過(guò)戶等交易行為，只有在解除抵押后才能進(jìn)行過(guò)戶。但經(jīng)抵押權(quán)人同意，可以采取轉(zhuǎn)按揭的方式出售轉(zhuǎn)讓。

　　 一、被起訴前房子過(guò)戶算轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)嗎

　　首先要知道他賣這房產(chǎn)是不是明顯低于市場(chǎng)價(jià)，如果是就是惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)行為，法院會(huì)確認(rèn)買賣無(wú)效；如果是正常價(jià)格出售，要看第三人也就是買房是不是知情，就是知道賣方是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為，如果買房是知情的，他就不是善意第三人，法院也會(huì)確認(rèn)買賣無(wú)效；反之，如果買房是善意第三人的話，買賣是有效的，要保護(hù)正常的交易行為，保護(hù)善意第三人的利益的。

　　如果他賣了房子還有其他收入或財(cái)產(chǎn)的話，一樣可以執(zhí)行的，特別是城市里如果有工資的話很好執(zhí)行的。

　　 二、房屋過(guò)戶可撤銷的情形

　　房屋過(guò)戶可撤銷可以撤銷，但是需要一定條件。

　　《房屋登記辦法》第二十一條 房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

　　1、如果該房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)不合法（包括但不限于隱瞞，蒙騙，非當(dāng)事人，有法律糾紛）的情況可以撤銷；

　　2、如果按正規(guī)手續(xù)過(guò)戶則不可撤銷，只有按買賣協(xié)議履行，當(dāng)對(duì)方無(wú)法履行時(shí)，也屬于違約后，可以進(jìn)行起訴，將房產(chǎn)再次過(guò)戶回來(lái)，所產(chǎn)生的一切損失由對(duì)方支付。

　　3、如果經(jīng)雙方協(xié)商，取消此筆買賣，必須再辦理一次過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)生的費(fèi)用可以由雙方協(xié)商解決，但買方一般是不會(huì)承擔(dān)此費(fèi)用的，因?yàn)橘I方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)。

　　 三、房子過(guò)戶的程序

　　1、房產(chǎn)證過(guò)戶不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)（如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字）。

　　2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

　　3、房產(chǎn)過(guò)戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說(shuō)明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右。

　　4、房產(chǎn)過(guò)戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

　　繼承分為法定繼承和遺囑繼承，具體辦理程序又可以分為訴訟程序和非訴訟程序。繼承人對(duì)于遺產(chǎn)分割沒(méi)有異議，可以憑有關(guān)協(xié)議和證明辦理公正過(guò)戶手續(xù)；如果繼承人無(wú)法達(dá)成分割協(xié)議，或者對(duì)遺產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議，則必須通過(guò)訴訟分割遺產(chǎn)。

以房抵債被第三方執(zhí)行光有協(xié)議不夠。

以物抵債，也叫代物清償。即雙方達(dá)成協(xié)議，由債權(quán)人受領(lǐng)“物”，進(jìn)而使原債務(wù)一筆勾銷。這里需要提醒大家的是，以物抵債、以房抵債，光有協(xié)議還不夠，一定要重視物權(quán)的轉(zhuǎn)移。透過(guò)一個(gè)最高院選編的案例，來(lái)看看以房抵債能不能排除第三方對(duì)房子的強(qiáng)制執(zhí)行?

案號(hào):江蘇省南通市中級(jí)人民法院(2020)蘇06民終3787號(hào)民事判決書。

案情概要：

何某飛與王某系朋友關(guān)系，2010年，王某向某水利開(kāi)發(fā)公司(何某飛持該公司95%的股權(quán)，并擔(dān)任該公司法定代表人)借款900萬(wàn)元。借款發(fā)生后，王某無(wú)力償還全部借款，遂以其名下位于三亞市河?xùn)|區(qū)某小區(qū)F棟801室、901室兩處房產(chǎn)折抵借款132.4萬(wàn)元。901室房屋產(chǎn)權(quán)證已于2012年辦理了變更登記，現(xiàn)登記為何某飛;801室房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，房屋所有權(quán)人仍登記為王某(因限購(gòu)規(guī)定，何某飛無(wú)二套名額)。

后來(lái)，王某因其他案件，被第三方債主申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，南通市通州區(qū)法院委托三亞市城郊法院對(duì)登記在王某名下的801室房屋進(jìn)行查封。2019年4月4日，南通市通州區(qū)法院作出執(zhí)行裁定，決定拍賣801室。案外人何某飛提出異議，認(rèn)為其為該房屋的實(shí)際所有人，故要求法院停止執(zhí)行。法院裁定駁回了其請(qǐng)求。何某飛不服，提起執(zhí)行異議之訴。

南通市通州區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。

(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。

(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。據(jù)此，本案中的何某飛要求排除對(duì)801室房屋的執(zhí)行不符合規(guī)定。

法院給出的理由如下：

1.根據(jù)三亞市商品房限購(gòu)政策，何某飛不符合購(gòu)買第二套房屋的條件，無(wú)法請(qǐng)求出賣人即王某為其辦理801室房屋過(guò)戶登記，故其對(duì)801室房屋不享有物權(quán)期待權(quán)。

房地產(chǎn)限購(gòu)政策不是法律、法規(guī)，若政策變化，則何某飛對(duì)801室房屋享有物權(quán)期待權(quán)。

2.何某飛稱購(gòu)買801室房屋是為以房抵債，即其簽訂購(gòu)房合同不是為了獲得房屋所有權(quán)，而是為了實(shí)現(xiàn)借款債權(quán)的清償，根據(jù)債權(quán)平等原則，其相較于其他債權(quán)，并不具有優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值。

以房抵債的債權(quán)發(fā)生時(shí)間在先。

3.何某飛提供的801室房屋的物業(yè)管理費(fèi)和有線電視費(fèi)等收據(jù)上記載的用戶名均為王某，上述費(fèi)用不能認(rèn)定為何某飛所交，何某飛主張其實(shí)際占有的房屋依據(jù)不足。

4. 何某飛未能舉證其曾向房屋登記機(jī)關(guān)提交辦理房屋過(guò)戶登記，其主張不能辦理房屋過(guò)戶登記系房屋限購(gòu)政策而自身不存在過(guò)錯(cuò)的意見(jiàn)亦不能成立。

沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，不能怪何某飛。明知道限購(gòu)過(guò)不了戶，還要提交房屋過(guò)戶文件證明自己申請(qǐng)了，豈不多余和苛求。

三點(diǎn)總結(jié)：

1.以房抵債≠優(yōu)先權(quán)：

以房屋沖抵借款的合同，說(shuō)到底，是債的清償，而不是抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)，因此，相對(duì)于另案執(zhí)行的民事權(quán)益而言，法律沒(méi)有規(guī)定對(duì)它優(yōu)先保護(hù)。再加上，公示原則、公信力原則，房子一天沒(méi)有過(guò)到債主的名下，對(duì)于普通民眾包括其他債權(quán)人來(lái)說(shuō)，基于信賴政府產(chǎn)權(quán)登記中心的查冊(cè)資料，就不認(rèn)為債主是產(chǎn)權(quán)人。

2.以房抵債要過(guò)戶：

若只有代物的清償合意，而沒(méi)有實(shí)際履行物權(quán)轉(zhuǎn)移的，則原來(lái)的債務(wù)就沒(méi)有消滅掉，那抵債的目的也就沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)。我國(guó)法律雖對(duì)以物抵債沒(méi)有明確的約定，但參考《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行和解若干問(wèn)題的規(guī)定》“第八條執(zhí)行和解協(xié)議履行完畢的，人民法院作執(zhí)行結(jié)案處理。”可以看出，強(qiáng)調(diào)了和解協(xié)議要履行完畢，債務(wù)才算消滅。

3.以房抵債要落實(shí)：

當(dāng)事人在簽訂以房抵債協(xié)議后，如果受限購(gòu)政策影響，沒(méi)法去辦理過(guò)戶登記，那就想辦法讓對(duì)方賣房、抵押房或把房子的殘值搞出來(lái)，真金白銀的還錢;再不行，簽好三方協(xié)議及代持協(xié)議，安排信任的第三人上產(chǎn)證，作為形式上的產(chǎn)權(quán)人先受讓。