一、二手房地產(chǎn)評估1、房齡
房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對二手房進(jìn)行銷售時(shí)，一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。
2、戶型
市場上，正規(guī)的兩居、三居更受歡迎，評估價(jià)格更高;反之，不規(guī)范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價(jià)降低。
3、樓層
樓層的好壞也直接影響房價(jià)的高低，處于中間部位的房屋評估價(jià)相對較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格可能更高些。
4、地段
如果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評估價(jià)自然更高。
5、小區(qū)
在同一地段，二手房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，評估時(shí)，小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化、運(yùn)動設(shè)施的配備以及房屋的外觀造型等情況需要綜合考慮。
二、二手房地產(chǎn)評估價(jià)
房產(chǎn)的評估價(jià)與貸款額度與稅費(fèi)有直接關(guān)系。一般情況下二手房評估價(jià)格越高，可申請的貸款額度也就越大，而實(shí)際支付的首付款也就相應(yīng)減少。此外二手房交易中所產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括評增值稅、契稅、個(gè)稅等，都是在評估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，二手房的評估價(jià)越高，交易時(shí)所繳納的稅費(fèi)也越多。
簡單來說評估價(jià)格越低意味著產(chǎn)生的稅費(fèi)越少，但是貸款額度也會相應(yīng)降低，就需要多支付一定的首付款。而評估價(jià)高，則意味著可申請的貸款額度增加，但是需要繳納更多的稅費(fèi)，實(shí)際支付的首付也可以少一些。評估價(jià)過高或過低都不太好，對于買房的人來說，要么多支付稅費(fèi)要么多支付首付，所以說還是價(jià)格適中比較好。

1、成本法，房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費(fèi)，又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等，這些都會是不小的開銷，因此在房屋估價(jià)時(shí)將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來，然后再衡量一下房屋的收益，便知道房屋的價(jià)格了。
2、市場比較法，市場比較法是現(xiàn)今房屋估價(jià)時(shí)使用為普遍的方法，具體就是將市場上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來，對它們進(jìn)行比較分析，然后得出房屋的評估價(jià)格，通常這樣比較出來的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。
3、路線價(jià)法，地理位置與房屋價(jià)格有著緊密的關(guān)系，也是房屋估價(jià)時(shí)必須要考慮的因素之一。路線價(jià)法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價(jià)格的基礎(chǔ)上，調(diào)整臨街的深度與寬度，從而得出房屋的評估價(jià)格的方法。
什么是房屋評估
1、在二手房交易的過程中，購房者向銀行提出貸款申請之后，銀行會委派評估機(jī)構(gòu)來對房子進(jìn)行評估，銀行根據(jù)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告后才會和借款人進(jìn)一步磋商借款事宜。而房產(chǎn)評估費(fèi)現(xiàn)在基本是隨行就市，也就是會根據(jù)市場來變。以某線上評估平臺為例，房產(chǎn)評估費(fèi)一般是幾百到幾千，會有兩份評估出品的房產(chǎn)評估報(bào)告，銀行、房管局都認(rèn)可的。
2、評估機(jī)構(gòu)一般會根據(jù)房子的位置、年代等實(shí)際情況得出一個(gè)數(shù)值，也就是評估價(jià)。購買房子的價(jià)格和評估價(jià)之間存在一定的差異，房屋評估價(jià)一般情況下會小于房屋的實(shí)際成交價(jià)。
3、評估價(jià)的范圍。在實(shí)際操作中評估值為房子實(shí)際成交價(jià)格的80%-90%。百分比受到建筑年代、裝修、位置等各方面因素的影響。綜合評估機(jī)構(gòu)給出的房屋估值，以及對于風(fēng)險(xiǎn)、房屋折舊、借款人收入等情況的考慮，最終銀行會同意申請人的申請，并發(fā)放貸款。
4、評估價(jià)越高，就意味著貸款的額度就越高，是不是評估價(jià)越高越高越好?其實(shí)不是，評估價(jià)越高，首付將會更低。但是從購房成本來算的話評估價(jià)做的越低，所要繳納的稅費(fèi)就越少，所以說這個(gè)要根據(jù)自己的手頭資金以及首付情況來決定。

1、買方向銀行按揭貸款購買二手房，然后受委托房產(chǎn)評估人員到現(xiàn)場實(shí)地勘察房產(chǎn)的具體情況。
2、評估人員撰寫估價(jià)報(bào)告確定估價(jià)結(jié)果無誤。
3、估價(jià)結(jié)果交付到銀行和買賣方確認(rèn)后，付清評估費(fèi)即可辦理下一步繳稅操作。
什么情況需要房產(chǎn)評估
1、房價(jià)明顯過低時(shí)：買賣雙方可能會為了少繳稅費(fèi)，會向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價(jià)，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估，并以評估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
2、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)：交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價(jià)格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估。
3、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)：辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)是需二手房評估來評估房價(jià)，確定保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。
4、申請抵押貸款：在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。
5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)：二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。

二手房評估是指根據(jù)房屋的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、房齡、市場需求等因素對房屋進(jìn)行估值的過程。一般來說，二手房評估的方法包括以下幾種：
市場比較法：市場比較法是指將待估價(jià)的房屋與周邊或相似的房屋進(jìn)行比較，根據(jù)市場上的實(shí)際交易情況、歷史成交記錄等數(shù)據(jù)，綜合考慮房屋的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況等因素，確定房屋的估值。
收益法：收益法是指根據(jù)房屋的租金收益和市場回報(bào)率來確定房屋的估值。該方法適用于投資性房產(chǎn)，對于有明確租賃收益的房屋較為實(shí)用。
成本法：成本法是指根據(jù)房屋的建設(shè)成本、土地價(jià)值和折舊等因素，來確定房屋的估值。該方法適用于新建的房屋，但對于二手房的估值效果不太好。
需要注意的是，二手房評估的結(jié)果并不是一個(gè)固定的數(shù)值，而是一個(gè)估價(jià)區(qū)間，具體的估值結(jié)果會根據(jù)估價(jià)師的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)、市場供需情況等因素進(jìn)行調(diào)整。此外，二手房估值的標(biāo)準(zhǔn)和方法可能因不同的國家、地區(qū)和機(jī)構(gòu)而略有不同。