我單位于2004年2月與一房地產開發公司協商，我服裝廠出土地、開發公司出資合作建造一座辦公樓。建成后的辦公樓總面積為15000平方米，房地產開發公司占10000平方米，我服裝廠占5000平方米。同年12月，大樓全部完工并交付使用。房地產開發公司為建造大樓共計支付費用1500萬元；新辦公樓所占2000平方米土地公允的市場價值為600萬元，在稅收上我廠未作任何處理。
對照現行的稅收法律法規和政策，我服裝廠的處理顯然是不正確的，但是我們對合作建房征稅的做法有些異議（稅務機關核定的房屋開發成本的利潤率為20%），主要是存在以下三種不同計算方法：1。按照當地土地公允價值600萬元計算繳納營業稅。我服裝廠發生轉讓的土地使用權只有2/3，因而應當繳納的營業稅為20萬元（600×2/3×5%）。
2。我們服裝廠應按照實際獲得的房產價值繳納營業稅。新辦公樓計稅價格=[（1500600）×（120%）÷（1－5%）]=2652。63（萬元）。應當繳納的營業稅為：2652。63×1/3×5%=44。22（萬元）。3。我們服裝廠應按照實際獲得的經濟利益，即房地產開發公司為建造房產所發生的成本費用1500萬元相應的市場價值繳納營業稅。
應當繳納的營業稅為：1500×（120%）÷（1－5%）×1/3×5%=31。58（萬元）。請問：我們服裝廠到底應該按照哪種方法計算繳納營業稅？答：以上三種納稅的計算方法，都是根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發〔1995〕156號）第十七條有關合作建房征收營業稅的規定計算的。
按照該文規定，合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金合作建房。合作建房的方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式是土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。
在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目繳稅；乙方應按“銷售不動”稅目繳稅。
由于雙方沒有進行貨幣結算，應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。結合你單位的情況，雖然你單位與房地產公司的合作建房與上面156號文件規定的方式基本相同，但是由于土地使用權只屬于你單位所有（在項目開發建設過程中，也不可能發生土地無形資產轉讓行為。
按照我國法律規定，你們建造的辦公樓只能以你單位名義申請和規劃，建成后的房屋的所有權也只能屬于你單位獨有，因而，雙方之間的房屋分配，只能是在建成后由你單位分給房地產公司。《城市房地產管理法》第三十一條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第六十條第二款規定，在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。這就是房地產“房隨地走”的原則，其含義是，土地使用權和房屋所有權必須由同一主體享有，具體地說，就是房屋和其占用范圍內的土地使用權必須一同轉讓、出租和抵押。
根據這一原則，如果能確定土地使用權的歸屬，在其上建造的建筑物的權屬也就可以明確了。所以，你們雙方之間所謂的“合作建房”不能適用156號文件繳稅，上述三種計算方法都是不對的。對此，稅法后來也有進一步的規范和明確，《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函〔2005〕1003號）針對海南省關于××花園合作開發稅收問題的請示批復如下：“鑒于該項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發生《營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為。
因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發〔1995〕156號）第十七條有關合作建房征收營業稅的規定。”通過上述分析可知，你們雙方在你單位的土地上建房行為，實際上就是你單位本身的自建開發行為，而房地產公司出資1500萬元并分得2/3房產的過程，也就是你單位轉讓房產所有權的行為，很明顯就是房地產公司向你單位付款購房，不過是提前付款而已。
所以，本例稅收上應該認定為你單位銷售部分不動產（辦公樓）取得1500萬元收入，應該繳納銷售不動產營業稅75萬元（1500×5%）。

看完下面稅收政策，也許對你有幫助。
一、營業稅
(一) 《國家稅務總局關于印發《營業稅問題解答(之一)的通知》（國稅函發[1995]156號）
十七,問：對合作建房行為應如何征收營業稅？
答：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權,另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房.合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換.具體的交換方式也有以下兩種：
(一)土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權.在這一合作過程中,甲方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,發生了銷售不動產的行為.因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為.對甲方應按"轉讓無形資產"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動"稅目征稅.由于雙方沒有進行貨幣結算,因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額.如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發生了銷售不動產行為,應對其銷售收入再按"銷售不動產"稅目征收營業稅.
(二)以出租土地使用權為代價換取房屋所有權.例如,甲方將土地使用權出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方.在這一經營過程中,乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權,甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物.甲方發生了出租土地使用權的行為,對其按"服務業--租賃業"征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為,對其按"銷售不動產"稅目征營業稅.對雙方分別征稅時,其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定.
注：原《實施細則》第十五條　
第十五條　納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
（三）按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房.對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅.
(一)房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業稅"以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅"的規定,對甲方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅.
(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目征收營業稅.
(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經營行為,也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股,共同承擔風險的不征營業稅的行為.因此,首先對甲方向合營企業轉讓的土地,按"轉讓無形資產"征稅,其營業額按實施細則第十五條的規定核定.因此,對合營企業的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動產"征稅.

(二) 國稅函[2004]241號《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》
廣東省地方稅務局：
你局《關于廣州市金安房地產開發有限公司“合作建房”征收營業稅有關稅收政策問題的請示》（粵地稅發[2003]357號）收悉。現就《國家稅務總局關于印發＜營業稅問題解答（之一）的通知＞》（國稅函發[1995]156號，以下簡稱156號文件）第十七條中“一方提供土地使用權”的具體含義明確如下：
156號文件第十七條“合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金。”規定中的“一方提供土地使用權”，包括一方提供有關土地使用權益的行為，如取得規劃局批準的《建設用地規劃許可證》、國土局核發的《建設用地批準書》、《建設用地通知書》、《土地使用證》，以及通過土地行政主管部門核發的其他建設用地文件中當事人享有的土地使用權益。

(三) 國稅函[2005]第1003號《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》
海南省地方稅務局：
你局《海南省地方稅務局關于我省海口紫荊花園合作開發稅收問題的請示》（瓊地稅發[2005]57號）收悉。經研究，批復如下：
鑒于該項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發[1995]156號）第十七條有關合作建房征收營業稅的規定。

二、土地增值稅
(一) 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]第048號)
1、關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題
對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
2、關于合作建房的征免稅問題
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
(二) 財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）
對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。

(三) 廣州市地稅局《關于印發土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續二）的通知》（穗地稅函[2010]170號）
十二、對于以下合作建房形式開發房地產項目的，如何確認有關收入和扣除項目金額問題
　　（一）一方出地、一方出資合作開發房地產項目，雙方不成立合營企業，合作中出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權，出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）。
　　對于上述出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權的，按“187號文”第三條第一項確認收入，對于出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）的，按“187號文”第三條第一項分別確認收入和取得部分土地使用權所支付金額。
　　（二）出地方以土地使用權（房地產）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業，從事房地產開發，建成后雙方采取分配方式為：1.風險共擔，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產的。
　　對于上述合營企業，以出地方土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為取得土地使用權所支付金額；對于出地方，以土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為轉讓土地使用權（房地產）所取得收入。
　　根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第六條規定，對于2006年3月2日以后發生的，出地方以土地使用權（房地產）作價入股，成立合營企業從事房地產開發的，應征收土地增值稅。
國稅發[2006]187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
　三、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

三、企業所得稅
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（ 國稅發〔2009〕31號）規定：
第三十一條 企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1．換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2．換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
第三十六條 企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
　　（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:
　　1. 企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
　　2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第三十七條 企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

四、契稅
《財政部國家稅務總局對河南省財政廳<關于契稅有關政策問題的請示>的批復》（財稅〔2000〕14號）
一、關于甲乙單位合作建房契稅納稅人和計稅依據的確定問題
甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據《 中華人民共和國契稅暫行條例》 的規定，對乙單位應征收契稅，其計稅依據為乙單位取得土地使用權的成交價格。
上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不征收契稅。

五、最高人民法院關于合作建房的解釋
(一) 最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題解答（法發[1996]2號）
五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題
18、享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。
22、名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
(二) 《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》法釋[2005]5號規定：
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。