按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的企業(yè)類型不同：
1）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核算
2）、兼營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的核算
3）、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋建筑物，應(yīng)繳納土地增值稅的核算
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，其收人應(yīng)通過“經(jīng)營收入”等賬戶進(jìn)行核算，
即在取得收人時(shí)：
借: 銀行存款/應(yīng)收賬款
貸: 經(jīng)營收入/營業(yè)收入
按銷售房地產(chǎn)取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算的土地增值稅：
借: 經(jīng)營稅金及附加/營業(yè)稅金及附加
貸: 應(yīng)交稅金—應(yīng)交土地增值稅
實(shí)際上繳時(shí)：
借: 應(yīng)交稅金—應(yīng)交土地增值稅
貸: 銀行存款
2、兼營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的核算
兼營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅由“其他業(yè)務(wù)支出”負(fù)擔(dān)，即
借: 其他業(yè)務(wù)支出
貸: 應(yīng)交稅金—應(yīng)交土地增值稅
實(shí)際上繳時(shí)
借: 應(yīng)交稅金—應(yīng)交土地增值稅
貸: 銀行存款
3、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋建筑物，應(yīng)繳納土地增值稅的核算
清理過程中發(fā)生的業(yè)務(wù)在“固定資產(chǎn)清理”賬戶核算。
＊ 計(jì)提土地增值稅時(shí)
借：固定資產(chǎn)清理
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
＊上繳時(shí)
借： 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0
(2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5%
(3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15%
（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣35%
計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
上述“扣除項(xiàng)目”，具體為：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/div>
房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅怎么計(jì)算？
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何計(jì)算
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。
一、把握兩個(gè)概念
（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。
（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。
二、掌握稅率
土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；
（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；
（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；
（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。
三、確定應(yīng)稅收入
包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。
四、確定扣除項(xiàng)目
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10％以內(nèi)計(jì)算扣除；
（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；
（5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬不能遺漏。
五、計(jì)算方法
首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。
舉例如下：
某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。
每棟售價(jià)180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費(fèi)附加征收率3％。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？
計(jì)算過程如下：
轉(zhuǎn)讓收入：180×80＝14400（萬元）
取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：
（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：
0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）
轉(zhuǎn)讓稅金支出：
14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）
加計(jì)扣除金額：
5200×20％＝1040（萬元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)：
5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）
增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）
增值額與扣除項(xiàng)目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％
應(yīng)納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）
六、會(huì)計(jì)處理
1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：
借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
2.實(shí)際上交時(shí)：
借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅 2467.08
貸：銀行存款 2467.08
1、先計(jì)算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除）
2、計(jì)算收入
3、收入減扣除數(shù)=增值額
4、增值額/扣除數(shù)=增值率
5、按稅率計(jì)算稅額
房地產(chǎn)公司的土地增值稅如何計(jì)算
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。
一、把握兩個(gè)概念
（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。
二、掌握稅率
土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。
三、確定應(yīng)稅收入
包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。
四、確定扣除項(xiàng)目
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10％以內(nèi)計(jì)算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；（5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬不能遺漏。
五、計(jì)算方法
首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。
舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。
每棟售價(jià)180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費(fèi)附加征收率3％。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？
計(jì)算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80＝14400（萬元）
取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）
轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）
加計(jì)扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）
增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）
增值額與扣除項(xiàng)目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％應(yīng)納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）
六、會(huì)計(jì)處理
1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：
借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
2.實(shí)際上交時(shí)：
借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
貸：銀行存款 2467.08
來源：納稅服務(wù)網(wǎng)
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