抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有三種，分別是：折價(jià)、拍賣、變賣。在抵押實(shí)現(xiàn)時，抵押合同中明確約定有抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的，應(yīng)依其約定方式承擔(dān)抵押責(zé)任。
抵押合同中沒有約定的，抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)商，依雙方協(xié)商確定的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有三種方法：協(xié)議折價(jià)、拍賣、變賣。
協(xié)議折價(jià)，債務(wù)到期后，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商簽訂協(xié)議，將抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，以此實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這種形式屬于代物清償，相當(dāng)于用轉(zhuǎn)移抵押物所有權(quán)的方式代替?zhèn)鶆?wù)清償。
拍賣，是以公開競價(jià)的方式，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給出價(jià)最高的買者，作為買賣方式的一種。
變賣，是除了拍賣之外的出賣抵押物方式。
《民法典》第410條指出，如果抵押權(quán)人與抵押人沒有就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)方式達(dá)成協(xié)議，抵押權(quán)人有權(quán)請求法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

　　1、折價(jià)，是指債務(wù)履行期屆滿后，抵債權(quán)人與抵押人協(xié)商訂立債權(quán)人取得抵押物所有權(quán)的協(xié)議以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法，性質(zhì)上屬于代物清償。受擔(dān)保債權(quán)在協(xié)議抵償?shù)慕痤~范圍內(nèi)消滅，抵押權(quán)人對抵押人的抵押權(quán)也因此而消滅。但折價(jià)協(xié)議只能在債務(wù)履行期屆滿時達(dá)成。若抵押權(quán)人在訂立抵押合同時或債務(wù)履行期屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，此中約定無效;
　　2、拍賣，是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在現(xiàn)代各國，拍賣大抵分為以民事訴訟法進(jìn)行的強(qiáng)制拍賣、以拍賣法進(jìn)行的任意拍賣兩種;
　　3、變賣,是指以拍賣以外的方式將抵押物出賣的形式。變賣不具有拍賣所具有的上述優(yōu)點(diǎn)，但卻簡便易行，省時省力，目前在我國各地拍賣機(jī)構(gòu)不普遍、拍賣程序及制度不健全的情況下，變賣仍然是擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要方式之一。

195條規(guī)定了抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)，但是沒有規(guī)定具體的法律程序，司法實(shí)踐中法院一般不予受理。《民事訴訟法》第196條規(guī)定，申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，有擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出。第197條的規(guī)定，人民法院受理申請后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。這是民事訴訟法規(guī)定的特別程序，將《物權(quán)法》與《民事訴訟法》銜接起來，視乎給擔(dān)保物權(quán)一個簡便的實(shí)現(xiàn)方式了。但是，民訴法把擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)規(guī)定在特別程序一章，而特別程序只是對某些事實(shí)和權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)，不審理民事爭議，在這一章中又規(guī)定：人民法院在依照本章程序?qū)徖戆讣倪^程中，發(fā)現(xiàn)本案屬于民事權(quán)益爭議的，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)特別程序，并告知利害關(guān)系人可以另行起訴。抵押權(quán)人與抵押人既然達(dá)不成協(xié)議，到了法院，同樣會產(chǎn)生爭議（譬如合同無效、抵押無效），再者，抵押權(quán)關(guān)系復(fù)雜，存在抵押權(quán)人、抵押人、債務(wù)人，有的抵押物存在多個抵押權(quán)人，一旦這種特別程序中存在民事爭議，法院一般就會裁定終結(jié)特別程序，抵押權(quán)人還得向法院提起民事訴訟。因此，通過這一程序解決抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的案件范圍十分狹窄。抵押權(quán)人與抵押人未能就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議，才向人民法院申請公力救濟(jì)，如果能夠達(dá)成協(xié)議，也就不存在適用特別程序的問題了。抵押權(quán)人與抵押人未能就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議，主要有兩種情形：一是雙方就債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未受清償?shù)氖聦?shí)沒有異議，只是就采用何種方式來處理抵押財(cái)產(chǎn)的問題達(dá)不成一致意見。二是雙方在債務(wù)是否已經(jīng)履行以及抵押權(quán)本身的問題上存在爭議。對于第一種情形，即抵押權(quán)人與抵押人未能就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)方式達(dá)成協(xié)議的，為簡便抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，依據(jù)民訴法第196條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。對于第二種情形，抵押權(quán)人仍應(yīng)當(dāng)采取向人民法院提起訴訟的方式解決。[1]這樣看來，新民訴法的規(guī)定只能解決部分抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)案件，也就是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)方式問題上存在爭議的案件，雖然如此，也是司法為民的表現(xiàn)，否則，上述案件還得經(jīng)過訴訟程序來解決，確實(shí)浪費(fèi)司法資源，也給抵押權(quán)人帶來訴累。那么，抵押權(quán)人能否向人民法院直接申請執(zhí)行呢？答案是否定的。現(xiàn)行民訴法規(guī)定的執(zhí)行依據(jù)主要有：人民法院制作的發(fā)生法律效力的判決書、裁定書和調(diào)解書；人民法院依督促程序發(fā)布的支付令；發(fā)生法律效力而具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容的刑事判決書、裁定書；仲裁機(jī)構(gòu)依法作出的發(fā)生法律效力的裁決書；公證機(jī)關(guān)制作的依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書。可見，他項(xiàng)權(quán)證不是法定的執(zhí)行依據(jù)，不能直接向人民法院申請執(zhí)行，只能通過人民法院審查，符合條件的作出裁定，依據(jù)該裁定抵押權(quán)人才能向法院申請執(zhí)行。因此，民訴法規(guī)定的特別程序，應(yīng)當(dāng)審查抵押權(quán)人申請的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件，也就是抵押權(quán)是否有效存在，債務(wù)履行期限屆滿或者發(fā)生約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件，符合這兩個條件的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理，依據(jù)特別程序作出裁定，通過執(zhí)行程序解決部分案件抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)問題。存在民事爭議的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，還是通過向法院提起民事訴訟解決。[1]：《<中華人民共和國物權(quán)法釋義》，胡康生主編，法律出版社2007年版，第428頁。（湯林華律師，