答案來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件是什么？

允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應當具備的條件。

(1)按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

(2)按照出讓合同約定進行開發(fā)、屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房地產(chǎn)所有權(quán)證書。

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等之所以對以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓突出存在的“炒地皮”、投機牟取暴利的現(xiàn)象，以維護國家利益和當事人的合法權(quán)益。立法中總結(jié)了我國一些地方和實踐經(jīng)驗。如深圳市規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)必須領有國有土地使用證，并在繳納土地使用權(quán)出讓金之外，要求投入開發(fā)房屋建設的資金達到總額的25%;上海市、海口市等地也有類似規(guī)定。與此同時，也參考了國外關于禁止土地投機的規(guī)定。如日本《土地基本法》第4條規(guī)定：土地不準作為投機交易的對象。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當具備的條件。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無償?shù)幕蛘邇H繳納補償、安置等費用后而取得的。因此，原則上不允許進入房地產(chǎn)市場。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，同時也考慮到土地的利用效能和經(jīng)濟價值，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序及土地的處理作出規(guī)定，另近最高人民法院《關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)問題的批復》法釋 [2003]6號也作了明確規(guī)定。

按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章及解釋的規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

(1)土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附屬物合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得抵交土地出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實際運作中分兩種情況：

(1)辦理土地出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。

(2)不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲*中的土地*上繳國家或者作其他處理。這里所說的：“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”的情形包括：(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準轉(zhuǎn)讓的土地用于下列目的：國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家核心扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓仍用于居住的。(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的。(4)同一宗地上部分房屋轉(zhuǎn)讓，而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的。(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。(7)縣級以上人民政府暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

二、房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形有哪些？

禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括：

1、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;2、依法收回土地使用權(quán)的;3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;4、權(quán)屬有爭議的;

5、未依法登記領取權(quán)屬證書的;

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(5)權(quán)屬有爭議的等情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人，而且該權(quán)利人對房地產(chǎn)必須擁有處分權(quán)，如所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。轉(zhuǎn)讓的對象是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國有土地使用權(quán)和建在國有土地上的房屋的所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。即地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，該土地上的房屋必須同時轉(zhuǎn)讓；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定，公民的下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，沒有按約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，或者沒有按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)的。

司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

依法收回土地使用權(quán)的。

共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

權(quán)屬有爭議的。

未依法登記領取權(quán)屬證書的。

法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有上述情形之一的，一律認定為無效。

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(5)權(quán)屬有爭議的等情形。

什么情況下房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，主要有以下七種情形：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)依法收回土地使用權(quán)的;

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(5)權(quán)屬有爭議的;

(6)未依法登記領取權(quán)屬證書的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

法律依據(jù)：

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)依法收回土地使用權(quán)的;

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(5)權(quán)屬有爭議的;

(6)未依法登記領取權(quán)屬證書的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。