根據(jù)我國物權法等相關法律規(guī)定，房屋作為不動產，其交易需符合一定條件。不得轉讓的房屋一般是產權收到限制的房產，例如房屋設定了抵押權，未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓。帶有福利性質的住房，其上市交易需向國家或單位補交一部分費用并達到一定年限。再有就是特殊用途的房產，法律規(guī)定不允許轉讓。

法律依據(jù)：

《城市房地產管理法》 第三十八條：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

一、房地產轉讓的條件有：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

2、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

(二)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。

二、不能轉讓的房地產有：

1、以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時，不符合下列條件不能轉讓：

(1)按照出讓合同支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書的;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上的;

(3)屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，應完成供排水、供電、道路交通、通信等市政基礎設施和公共設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的。轉讓房地產時，房屋已建成的，應取得房屋所有權證書;

2、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

3、依法收回土地使用權的;

4、共有房地產，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

5、權屬有爭議的;

6、未依法登記領取權屬證書的;

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

【法律依據(jù)】

《城市房地產管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。