我們大家在生活中肯定有的時候會遇到一些難處，有的時候是需要大量的資金的，所以一般情況我們大家肯定都會想到進行貸款。貸款我們大家也都知道是需要 抵押 的，并且抵押房產(chǎn)的有很多。那么中山 房產(chǎn)抵押 公司管理辦法是什么？ 總則 第一條 為了加強房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法 》、《中華人民共和國 擔保法 》，制定本辦法。 第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的，應當遵守本辦法。 地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有 土地使用權 設定抵押的，不適用本辦法。 第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向 抵押權 人提供 債務 履行擔保的行為。 債務人 不履行債務時， 債權人 有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱預購 商品房 貸款抵押，是指 購房 人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 第四條 已依法取得的 房屋所有權 抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時抵押。 第五條 房地產(chǎn)抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。 依法設定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護。 第六條 國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。 第七條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。 省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負責管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。 房地產(chǎn)抵押權設定 第八條 下列房地產(chǎn)不得設定抵押： 權屬有爭議的房地產(chǎn); 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn); 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物; 已依法公告列入 拆遷 范圍的房地產(chǎn); 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn); 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 第九條 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人。 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。 第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。 第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。 第十二條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。 第十三條 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。 第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。 第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 第十六條 以 有限責任公司 、 股份有限公司 的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 第十七條 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過 土地使用權出讓合同 規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。 第二十條 預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得 商品房預售許可證 。 第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原 租賃合同 繼續(xù)有效。 第二十二條 設定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價格評估機構評估確定。 法律、 法規(guī) 另有規(guī)定的除外。 第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原 抵押合同 繼續(xù)有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法 繼承人 或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。 抵押 合同訂立 第二十五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。 第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列主要內(nèi)容： 抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所; 主債權的種類、數(shù)額; 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等; 抵押房地產(chǎn)的價值; 抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任; 債務人履行債務的期限; 抵押權滅失的條件; 違約責任 ; 爭議解決方式; (十)抵押合同訂立的時間與地點; (十一)雙方約定的其他事項。 第二十七條 以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。 第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內(nèi)容： 《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號; 已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額; 已投入在建工程的 工程款 ; 施工進度及工程竣工日期; 已完成的工作量和工程量。 第二十九條 抵押權人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。 房地產(chǎn)抵押登記 第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件： 抵押當事人的 身份證 明或法人資格證明; 抵押登記申請書; 抵押合同; 《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明; 可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料; 可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料： 登記機關認為必要的其他文件。 第三十三條 登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。 第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。 以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。 占用與管理 第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。 第三十七條 抵押權可以隨 債權轉(zhuǎn)讓 。抵押權轉(zhuǎn)讓時，應當簽訂抵押權 轉(zhuǎn)讓合同 ，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉(zhuǎn)讓后，原抵押權人應當告知抵押人。 經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。 抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 第三十八條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理 債權債務 ，解除抵押合同。 第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。 抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。 抵押房地產(chǎn)的處分 第四十條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產(chǎn)： 債務履行期滿，抵押權人未受清償?shù)模瑐鶆杖擞治茨芘c抵押權人達成延期履行協(xié)議的; 抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的; 抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的; 抵押人違反本辦法的有關規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的; 抵押合同約定的其他情況。 第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起 訴訟 。 第四十二條 抵押權人處分抵押房地產(chǎn)時，應當事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權。 第四十三條 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。 第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。 第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。 法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。 第四十六條 抵押權人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止： 抵押權人請求中止的; 抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經(jīng)抵押權人同意的; 發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權屬爭議的; 訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn); 其他應當中止的情況。 第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配： 支付處分抵押房地產(chǎn)的費用; 扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款; 償還抵押權人債權本息及支付 違約金 ; 賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害; 剩余金額交還抵押人。 處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務和違約金、 賠償金 時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。 法律責任 第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產(chǎn)生的法律責任。 第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效;造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。 第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決;協(xié)商不成的，抵押當事人可以根據(jù)雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁;沒有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。 第五十一條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務，也不重新設定抵押房地產(chǎn)的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。 第五十二條 登記機關工作人員玩忽職守、濫用職權，或者利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。 附則 第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進行房地產(chǎn)抵押活動的，參照本辦法執(zhí)行。 第五十四條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。 第五十五條 本辦法自1997年6月1日起施行。 其實我們國家對于 中山房產(chǎn)抵押公司 管理辦法的問題是有著相關規(guī)定的，對于管理辦法我們國家之所以這樣規(guī)定就是為了更好的進行管理。對于中山房產(chǎn)抵押公司的管理也是會更好的管理公司，同時如果員工做錯了事情也肯定會有相應的處罰措施。

行使抵押權的方式是以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償，但必須存在合法有效的抵押權，且債務已屆清償期限，而債務人未進行清償。

一、怎么行使抵押權
設定抵押的情況下，如果債務人在履行期屆滿仍未履行債務，抵押權人(債權人)就可以與抵押人(債務人或第三人)協(xié)商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押人可以向人民法院起訴或根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

二、抵押權人的優(yōu)先受償權
抵押權設定后，當債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。抵押權人的優(yōu)先受償權是抵押權人最主要的權利，也是抵押權最主要的效力，抵押權人若無此權利，抵押權將失去存在的意義。

對抵押權人順序利益的保護。相對于一般債權而言，抵押權人就同一抵押物所得的價款有優(yōu)先受償權。值得注意的是，抵押權人實現(xiàn)抵押權時，只能依照《擔保法》規(guī)定的方式來實現(xiàn)，即抵押權人與抵押人協(xié)商以抵押財產(chǎn)折價、或拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)。

抵押權人對抵押物的追及權。當?shù)盅何锉坏谌朔欠ㄇ謯Z時，抵押權人依法可對抵押物行使追及權，追及權使作為擔保權基本效力的優(yōu)先權得以保留，從而保全了抵押權。

三、抵押權人如何實現(xiàn)抵押權
抵押是指債務人或第三人不轉(zhuǎn)移對某項財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

設定抵押的情況下，如果債務人在履行期屆滿仍未履行債務，抵押權人(債權人)就可以與抵押人(債務人或第三人)協(xié)商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押人可以向人民法院起訴或根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

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【法律依據(jù)】：《中華人民共和國民法典》第四百一十條
債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。
抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

您好：
一、拆遷已經(jīng)出租的房屋，應該怎樣解決補償安置問題？
拆齊納已經(jīng)出租的房屋，除了應解決被拆遷人的補償問題以外，還應解決出租人的安置問題。為此，拆遷人、被拆遷人及房屋承租人之間應訂立拆遷補償安置協(xié)議，對補償安置事宜作出約定。拆遷人應支付給房屋承租人補助費、提供周轉(zhuǎn)房或支付臨時安置補助費。
被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實施房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆人應當與原房屋承租人重新訂立租賃合同。
二、拆遷補償款應歸誰所有？
征地補償款包括土地補償款、安置補助款、青苗補償款、其他土地附著物補償款等。（1）土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。（2）安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。I、需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用;II、有其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；III、不需要同意安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者爭得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險安置。（3）地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。
三、拆遷已設定抵押的房屋，應如何保護抵押人的權益？
拆遷已設定抵押的房屋時，應注意對抵押人利益的保護。抵押權人對被拆認所得的拆遷補償金享有優(yōu)先受償權。為此，抵押權人可以和被拆遷人協(xié)商，以拆扦補償金提前償還債權人，或?qū)⒀a償金向公證處提存。抵押權人也有權請求法院對補償金采取保全措施。采取房屋產(chǎn)權調(diào)換的方式補償?shù)模糜谡{(diào)換的房屋應作為抵押物。債權人和被拆遷人可以重新訂立抵押合同，并辦理抵押登記
四、拆遷非居住房屋，拆遷人應該賠償哪些損失？
拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋。貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的安置重建價+相應的土地使用權取得費用。
除此之外，還有一些其他補償:按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。（2）無法恢復使用的設備，按重置價結合成新結算的費用。（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，適當補償。（4）其他非居住房屋、住房房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當?shù)赜嘘P國家建設征地的財物補償標準執(zhí)行。