二手房交易中,買方的風(fēng)險有哪些

　　在二手房產(chǎn)交易中，需要注意的事項和防范的風(fēng)險都很多。購房者稍不留神都會被欺騙，導(dǎo)致相關(guān)權(quán)益受損。本文就二手房交易中,買方的風(fēng)險有哪些作相應(yīng)分析。

　　二手房交易的風(fēng)險是什么

　　 (一)中介風(fēng)險

　　有些不法二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費者。二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。

　　在購置二手房時要注意以下幾點：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時要謹(jǐn)慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本;其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可;再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認(rèn)可，不要勉強簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。

　　(二)價格風(fēng)險

　　二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差價不大;而買方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價測算應(yīng)具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。

　　房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗-5%。

　　環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會的;既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別-5%，位于省、市重點中小學(xué)區(qū)的+15%。

　　(三) 法律風(fēng)險

　　來自交易主體方面的風(fēng)險。即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。

　　來自交易房屋方面的風(fēng)險。這方面的風(fēng)險主要有：1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;2.房屋權(quán)屬存有爭議;3.房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;4.房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益;5.房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;6.已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會形成新的住房困難的;7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;8.交易房屋存有質(zhì)量問題。

　　來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的`交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

　　(四)拆遷風(fēng)險

　　花一二十萬元或三四十萬元買套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補償款能否與當(dāng)年的購房款持平，也是個未知數(shù)。

　　如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢?首先，在一兩年內(nèi)會被拆遷的房子，在各個區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)能夠查到;已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶;購房者還可以向所在區(qū)縣房產(chǎn)局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房產(chǎn)局的科長介紹，房產(chǎn)局允許這種情況的房子進(jìn)行買賣。為了避免買到這樣的房子，購房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房產(chǎn)局沒有記錄，當(dāng)?shù)氐膽艨谝矝]被凍結(jié)，那么就需購房者關(guān)注一下地區(qū)的整體規(guī)劃了，有機(jī)會參觀一些規(guī)劃展覽。

1、要核實房屋產(chǎn)權(quán)情況及性質(zhì)
房屋權(quán)證是權(quán)的標(biāo)志，房屋權(quán)證上登記的人才是有權(quán)賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。核實證件好見原件，也可以要求產(chǎn)權(quán)人共同帶產(chǎn)權(quán)證書到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓懿块T核實房產(chǎn)證的真實性。
2、要注意房屋及相關(guān)設(shè)施是否欠費
物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費等費用，在購房時一定要核實清楚是否有拖欠，如果有拖欠，那就要求原房主在交房前全部清結(jié)，而且應(yīng)該考慮就這些問題保留部分房屋價款的尾款，確認(rèn)沒有問題后再支付。
3、交易過程中注意保留證據(jù)
簽訂合同只是完成了交易的一個步驟，后面發(fā)生糾紛的機(jī)會也很多，所以要注意保留每個環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條，且好依據(jù)合同條款，在收條內(nèi)容中明確是付哪個環(huán)節(jié)的房款。
二手房買賣常見騙局1、利用虛假身份騙取定金及購房款
施騙者多是偽造虛假身份，利用簽訂二手房買賣合同為誘餌，在辦理房屋更名過戶手續(xù)之前，向購房者索要定金及部分或全部購房款，一旦購房者交付款項后，施騙者便逃之夭夭。
2、利用虛假房證騙取定金及購房款
施騙者多為交易房屋的承租人，利用能自由出入交易房屋的有利條件，偽造房屋產(chǎn)權(quán)證，通過刊登虛假的賣房信息，造成購房者產(chǎn)生誤會后向其交納定金或購房款，因而上當(dāng)受騙。
3、賣房人惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)交易更名無法完成
賣房人與其他人有債務(wù)糾紛，急于將名下房產(chǎn)變現(xiàn)，由于此時房屋處于自然狀態(tài)，交易可以受理，但房產(chǎn)尚處于賣房人名下，一旦被追債，賣房人名下房產(chǎn)被司法查封，交易更名將無法完成，此時如果買房人已將購房款付給賣房人，就存在索要房款問題。
4、房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營造成風(fēng)險
中介公司守法經(jīng)營意識、規(guī)范服務(wù)水平良莠不齊，個別中介以牟取非法利益為目的，直接導(dǎo)致房屋交易風(fēng)險的頻繁發(fā)生。

二手房的交易流程比較復(fù)雜，需要注意的事項比較多。買二手房的時候，一定要提前做好相關(guān)的準(zhǔn)備功課。那么，買二手房，有哪些事項，是個人需要注意的呢？
一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度
1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；另外，有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，出售這類共有房產(chǎn)，需要共有人都同意才行。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，在這種情況下簽訂的購房合同，一般是無效的。
2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處。
3、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，并到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。
二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣
有些房產(chǎn)的性質(zhì)比較特殊，在出售時，需要征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意并提供相應(yīng)的書面證明。此外，注意以下事項：
1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成。
2、大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。
3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校()產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓。
2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間。
3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。
四、土地情況是否清晰
買房人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓的土地，是房主已繳納了土地出讓金，買房人對房屋享有較完整的權(quán)利。還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買房人來說，如果還按照同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量，就有點不劃算。
五、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有權(quán)的唯一憑證，房屋沒有房產(chǎn)證，是不允許上市交易的，且對買房人來說，也是有極大的風(fēng)險的。
六、交易房屋是否在租
如果該二手房尚處于承租期，買房人買房后，很有可能不能及時入住。根據(jù)買賣不破租賃的原則，房屋買賣合同是不能對抗先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買房人及中介公司忽視，從而引起較多糾紛。
七、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋要建高層住宅，可能會影響房屋的采光、價格等才急于出售。因此，買房人在購買房屋前，一定要全面詳細(xì)地了解情況。
八、是否拖欠物業(yè)管理費
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、水電費以及燃?xì)赓M，早已欠下不少費用。買房人在不知情的情況下購買了該房屋，則費用有可能要買房人全部承擔(dān)。
九、警惕中介公司
很多人買二手房，都是通過中介公司來進(jìn)行交易，這個時候，就要注意選擇靠譜的中介公司了。實際交易的過程中，要注意中介公司是否存在違規(guī)操作的情況。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期、是否贈送裝修部分及家電、戶口遷出時間、過戶時間等等問題均應(yīng)全面考慮。
附：如果二手房存在如下情況，千萬不要購買。
1、司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的。
2、依法收回土地使用權(quán)的。
3、共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
4、權(quán)屬有爭議的。
5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的。
7、列入動拆遷范圍的。
8、法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形（比如禁止城市居民購買建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房）。

法律主觀：

市場上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后 公房 ，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時是限制轉(zhuǎn)讓的。因此在進(jìn)行二手房買賣時，需要規(guī)避其中的風(fēng)險。 1、了解是否屬于允許出售的房屋 因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。 2、所有權(quán)是否真實、完整、可靠 房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。 3、了解所購“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積 合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。 4、了解購買“二手房”的程序 購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《 房屋買賣合同 》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。 5、了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié) 有些業(yè)主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈送。結(jié)果到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。 6、付款方式 在 購房合同 簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的 定金 給業(yè)主或中介 公司 等。 7、交房時間 在合同簽訂的時候還應(yīng)該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間;房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān);另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。 8、違約責(zé)任 買賣雙方在合同約定時最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況等。

法律客觀：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條
下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十九條規(guī)定的條
件的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。