很多朋友在看房選房的時(shí)候都會(huì)特別的認(rèn)真和謹(jǐn)慎，就是希望自己能夠挑選到一次最適合自己的、性?xún)r(jià)比最高的房子。等到購(gòu)房者選中房子簽合同的時(shí)候，反倒是變得很隨意，開(kāi)發(fā)商讓其簽名就簽名，也不看合同的內(nèi)容，殊不知，在合同中很有可能出現(xiàn)“霸王條款”。如何識(shí)別購(gòu)房合同中的＂霸王條款＂呢？

霸王條款一：對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定：甲方（開(kāi)發(fā)商）在簽訂購(gòu)房合同之前本合對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具備任何的法律效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

從廣告法的內(nèi)容上看，其實(shí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所做的效果圖、廣告內(nèi)容等應(yīng)該都是真實(shí)、合法的，不得含有虛假的內(nèi)容。因此，開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)廣告所宣傳的內(nèi)容，也應(yīng)看做是合同的一部分。

但上述條款就排除了開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告等成為要約的任何可能性，為其進(jìn)行虛假宣傳、欺騙消費(fèi)者提供了方便。

霸王條款二：屋頂外墻屬開(kāi)發(fā)商所有

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定：其所在樓棟的外立面不屬買(mǎi)受人。屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣(mài)方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣(mài)方。

事實(shí)上，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用上述物業(yè)和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物管企業(yè)同意。因此，開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)規(guī)定買(mǎi)受人不享有樓宇屋面、外墻使用權(quán)等權(quán)利的。

霸王條款三：車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定：如果是在占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商有權(quán)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和出售。

按照物權(quán)法的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)占用道路或者場(chǎng)地用于停放的車(chē)位是屬于業(yè)主共有的，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行任何操作的。

霸王條款四：解除合同期限不一樣

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定：乙方（購(gòu)房人）如果是延遲支付合同價(jià)款，經(jīng)甲方（開(kāi)發(fā)商）催告后30日仍未支付到期價(jià)款，甲方有權(quán)解除本合同。同時(shí)，又規(guī)定甲方延遲交付該商品房的，經(jīng)乙方催告后90日仍未交付的，乙方有權(quán)解除本合同。

應(yīng)該說(shuō)，按照合同法的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買(mǎi)賣(mài)契約雙方的最主要義務(wù)，對(duì)于這兩項(xiàng)主要義務(wù)的違反導(dǎo)致解除合同的催告期限，合同雙方當(dāng)事人也應(yīng)是對(duì)等的。

如果大家不仔細(xì)認(rèn)真的看合同的話(huà)，開(kāi)發(fā)商可以在合同中大作文章，很有可能之前與您約定的事項(xiàng)在合同中直接撇清關(guān)系。所以大家在簽合同時(shí)千萬(wàn)不能馬虎，要仔細(xì)研讀合同，確保自己的合法權(quán)益。

（以上回答發(fā)布于2017-11-29，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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1、“本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)。”《民法典》第473條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。” 2、“出賣(mài)人在售房過(guò)程中向買(mǎi)受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供買(mǎi)受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣(mài)人享有最終解釋權(quán)。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤(pán)展示用于廣告宣傳，如乙方對(duì)于售房資料及沙盤(pán)和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權(quán)。” 3、“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣(mài)人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到“XXXXX”售樓現(xiàn)場(chǎng)與甲方簽定《 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》及其它相關(guān)文件；若乙方逾期未與甲方 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同 ，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷(xiāo)售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且上述定金不予退還。” 4、“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買(mǎi)受人，買(mǎi)賣(mài)雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣(mài)方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣(mài)方。”或者“出賣(mài)人有權(quán)無(wú)償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項(xiàng)目開(kāi)放商名稱(chēng)、小區(qū)名稱(chēng)等，而不需要征得買(mǎi)受人的同意。”

《民法典》第四百九十七條有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效： （一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形； （二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利； （三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。