法律主觀：

小產(chǎn)權(quán)房買賣違法。小產(chǎn)權(quán)房是未經(jīng)任何國家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)縣級規(guī)劃部門審批、未報房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，無法上市交易。

法律客觀：

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條
下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

小產(chǎn)權(quán)房原則上不能買賣，但一般只能是本村集體成員之間的買賣行為才合法有效，不能出賣給本村集體成員以外人員，因為無法辦理過戶手續(xù)，小產(chǎn)權(quán)房本身并沒有產(chǎn)權(quán)證。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。
購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險
1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證
按照嚴格的法律來講，小產(chǎn)權(quán)是沒有產(chǎn)權(quán)的，因為這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證的，購房合同也不可能在房管局備案。所以購房者是拿不到合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房最嚴重的問題。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，所以是不能去銀行貸款的，只能一次交清房款。這對于購房者來說也是很大的壓力，而且現(xiàn)在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行作抵押。
3、拆遷補償難
其實，購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，是很難得到補償?shù)摹Ｈ绻‘a(chǎn)權(quán)房違反了國家政策被強行拆除，購房者可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。
4、質(zhì)量參差不齊
另外，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是沒有經(jīng)過相關(guān)部門的審核的，所以不排除有些開發(fā)商會出現(xiàn)偷工減料的行為，因此也不能保證房屋的質(zhì)量。而且房屋一旦出現(xiàn)了任何質(zhì)量問題，責(zé)任也是很難追究的。
買小產(chǎn)權(quán)房的注意事項有哪些
1、開發(fā)主體要合法
小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但不管開發(fā)主體是誰，一定要取得合法開發(fā)土地的資格。
2、符合城市規(guī)劃
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。
3、買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房
雖然國家已明令禁止新建小產(chǎn)權(quán)房，但還不會大規(guī)模拆除小產(chǎn)權(quán)房。為了降低買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險，購房者最好買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房。
4、多人陪同簽訂合同
購房者在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時，一定要多找?guī)讉€見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風(fēng)險。
5、做好詳細約定
由于小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，所以購房者只能依據(jù)買賣合同來保障自己的權(quán)益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。

根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
小產(chǎn)權(quán)房買賣規(guī)定是什么
《意見》提出，要嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。
《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。
對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。
朱留華稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)。
《意見》規(guī)定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國家下一步出臺相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。
小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生原因
1、城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。
2、擦邊球的空間：根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。
正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。
3、農(nóng)地制度不合理：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用);由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用及成本費。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

法律主觀：

可以出售，但是不能辦理過戶手續(xù)。因為 小產(chǎn)權(quán)房 沒有 房產(chǎn)證 ，是不能辦理過戶手續(xù)的。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。 《 民法典 》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

法律客觀：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。