拿房子抵押貸款利弊

房屋抵押銀行貸款的利與弊

一、房屋抵押貸款優(yōu)勢

1.利率相對較低。由于有抵押物的存在，房屋抵押貸款利率較低，一般為基準利率上浮10%-30%。相對來說，此點優(yōu)勢明顯。

2.貸款期限較長，最長貸款期限為30年，但借款人年齡與貸款期限之和不得超過70年。

3.貸款額度較高。其貸款額度通常是房屋評估價值的50%-70%，較高上限為1500萬元。具體來說，商品住宅的抵押率較高可達70%;寫字樓和商鋪的抵押率較高可達60%;工業(yè)廠房的抵押率較高可達50%。基本上能夠滿足廣大借款人對資金的使用需求。

4.審批率相對高。將房屋抵押給銀行，對銀行來說肯定會減少放款的風(fēng)險，因此，在其他方面的要求上會比較寬松。借款人只需有穩(wěn)定的工作和良好的信譽即能獲貸，通常銀行對借款人的收入水平和工資發(fā)放形式?jīng)]有較高要求。(現(xiàn)金發(fā)放形式需有半年內(nèi)的自存流水)

5.可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下無房產(chǎn)但借款人若具備還款能力，也可以使用親屬或朋友名下的房產(chǎn)作為抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押聲明材料，并且要同時滿足抵押人年紀在65歲以內(nèi)方可辦理。

6.還款方式靈活。與方式不同，借款人對還款方式的選擇面較寬。一般有一次性還本付息法(特指貸款一年期以下及一年期)、等額本金法和等額本息法。

7.一次抵押，循環(huán)使用。現(xiàn)在很多銀行都推出了房屋一次抵押，循環(huán)貸款的方式，以中國銀行的個人循環(huán)抵押貸款為例，其只需用戶辦理一次房屋抵押手續(xù)，即可支持借款人在授信額度內(nèi)循環(huán)借款，隨借隨還的操作。而其他銀行同類產(chǎn)品均大同小異。

8.借款人可提前還款。在貸款到期日前，借款人可提前部分或全部結(jié)清貸款。不過須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

二、房屋抵押貸款劣勢

1.不是所有的房屋都能做抵押。考慮到房屋的變現(xiàn)問題，銀行通常規(guī)定抵押房的年限要在25年左右，房屋面積大于50平米。另外，多數(shù)銀行暫不接受購買未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購房合同、貸款未還清房屋、協(xié)議的已購公房、不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房、租賃而來的廠房、辦公用房等。

2.房屋評估需要借款人支付一定的評估費用，不過價位一般在500元左右。

3.具有抵押物被沒收風(fēng)險。當借款人想要還款，但卻力不從心時，勢必會面臨抵押物被沒收的風(fēng)險。不過怎樣才能轉(zhuǎn)危為安?這就需要您先了解市場。當房地產(chǎn)市場價格上升時，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤;當房地產(chǎn)市場價格下降時，借款人即使違約，也可以轉(zhuǎn)嫁損失。

4.放款速度較慢。相對而言，抵押貸款由于辦理流程較為繁瑣，因此放款速度也較慢，一般來說，自借款人申請貸款后需要一個月左右的時間銀行才能放款。

房屋抵押貸款的風(fēng)險

房貸轉(zhuǎn)抵押貸款的風(fēng)險有：

1、流程太復(fù)雜。申請的是抵押經(jīng)營貸款，就需要借款人有公司，并且公司還要成立一年以上。假如這款人的名下沒有公司，還需要過戶一個公司，一個新的公司流程非常的復(fù)雜，有可能過戶的新公司還達不到銀行的審核標準。

2、成本比較高。如果借款能需要過戶新的公司，過戶的費用并不低，而且每年還需要繳納記賬和地址費用。如果借款人不知道如何辦理的話，還要找中介機構(gòu)輔助自己辦理，中間還需要交中介費用。

3、還貸風(fēng)險。抵押貸款的還款期限大概是五年左右，如果中途銀行的政策發(fā)生變化，有可能要求借款人要提前還款，無力還款的話，就會出現(xiàn)逾期的情況，對個人信用的影響非常大。

房產(chǎn)抵押貸款優(yōu)缺點比較

不少人在需要一大筆錢時，會想到用貸款來解決，如果自己名下有房產(chǎn)的話，辦理房產(chǎn)抵押貸款是可行的，不過不少人會糾結(jié)用房產(chǎn)抵押貸款到底好不好？本文就來詳細介紹一下房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)缺點。

房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)點

一、審批機率高

借款人提供房產(chǎn)作為抵押，銀行所要承擔的風(fēng)險固然也下降了不少，所以對借款人其他方面的要求會適當降低。所以，借款人提供房產(chǎn)抵押，可以提高個人的資質(zhì)水平，貸款審批的機率也會較高；也可以獲得更高額度的貸款。

二、預(yù)期年化利率低

相對比，因為有房產(chǎn)作為抵押，貸款機構(gòu)需要承擔的風(fēng)險相對較小，也更愿意給予借款人較低的預(yù)期年化利率；

三、期限長

跟、汽車抵押貸款等相比，房產(chǎn)抵押貸款的期限是比較長的。，用房產(chǎn)抵押貸款，授信期限一般是10-20年，最長授信期限可達30年；

四、額度高

一般是為月收入的10倍左右，但房產(chǎn)抵押貸款額度最高可達房產(chǎn)評估值的七成，可以解決借款人要大額貸款的困難。

房產(chǎn)抵押貸款的缺點

一、放款速度慢

相對來說，由于房產(chǎn)抵押貸款要走抵押登記手續(xù)，所以銀行放款速度較慢。一般來說，自借錢方申請貸款后需要一個月左右的時間銀行才能放款；

二、不是全部的房屋都能做抵押

因為要考慮到房屋變現(xiàn)的因素，銀行通常規(guī)定抵押房的年限要在25年左右，房屋面積大于50平米。另外，不少銀行暫不接受購買未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購房合同、貸款未還清房屋、協(xié)議的已購公房、不能提供央產(chǎn)房上市證實的央產(chǎn)房、租賃而來的廠房、辦公用房等；

三、房產(chǎn)有被沒收的風(fēng)險

申請房產(chǎn)抵押貸款后，若借款人力不從心，不按時足額還款。逾期超過一定的期限后，銀行則有權(quán)處置、變賣抵押的房產(chǎn)，所得款項將優(yōu)先用于償還貸款本息。

房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)缺點大致如上了，如果你的房產(chǎn)適合用來作抵押，你也確定有還款能力，順利辦理好房產(chǎn)抵押貸款，不被房產(chǎn)抵押貸款的缺點影響，基本上還是很有優(yōu)勢的。

房產(chǎn)抵押貸款的利弊有哪些

房產(chǎn)抵押貸款是指通過將自己名下的房產(chǎn)抵押給銀行的方式來獲取貸款，這種貸款方式比信用貸款更容易獲批，但是事物都是有兩面性的，房產(chǎn)抵押貸款的利弊有哪些呢？我來幫大家分析一下。

首先我們來分析一下房產(chǎn)抵押貸款的利端。

1、更容易獲批貸款

對于銀行來說，房產(chǎn)抵押能在一定程度上降低銀行承擔的風(fēng)險，銀行在其他方面的要求就會降低，只要個人信用良好，有穩(wěn)定的工作和還款能力，就能更容易獲得銀行貸款。

2、貸款期限更長利率更低

根據(jù)銀行規(guī)定，抵押貸款的期限最長為30年，但是貸款人的年齡加上貸款期限不能超過70年。由于有房產(chǎn)作為抵押物，利率會比信用貸款更低，正常為基準利率上浮10%-30%左右。

3、貸款額度高

抵押貸款的額度上限為1500萬元，獲批額度是銀行對抵押房產(chǎn)估值的50%-70%。商品住宅房最高可以獲得房產(chǎn)估值70%的貸款，商鋪以及寫字樓最高可以獲得其估值60%的貸款，工廠最高可以獲得其估值50%的貸款。

接下來我們再來分析一下房產(chǎn)抵押貸款的弊端。

1、房屋評估需支付手續(xù)費

申請房產(chǎn)抵押貸款，銀行需要對抵押的房產(chǎn)進行估值，不管是否獲批貸款，都需要支付評估手續(xù)費，一般為500元左右。

2、不是所有房產(chǎn)都可以抵押

因為涉及到房屋變現(xiàn)問題，銀行對抵押房產(chǎn)的要求比較高，一般都要求用來抵押的房產(chǎn)年限要為25年左右，房產(chǎn)的面積也不能低于50平方米。另外，大部分銀行也不接受5年內(nèi)的新房、小產(chǎn)權(quán)房、無購房合同、租賃的廠房辦公樓、房貸未還清的房產(chǎn)來進行抵押。

3、抵押房產(chǎn)被沒收的風(fēng)險

如果無力償還貸款，銀行為了收回損失，用來抵壓的房產(chǎn)很可能就會被拍賣出去，用來抵消貸款。

房產(chǎn)抵押貸款也是有利有弊的，大家在申請貸款時要結(jié)合自身的情況，選擇更適合自己的貸款方式，降低自己的風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險及對策?

（一）對抵押物價值過高評估一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。
（二）不能準確把握抵押物隱含的風(fēng)險這一方面主要是由于評估師或評估機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?br>（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。
（四）評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構(gòu)對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構(gòu)的封殺。銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。
（五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構(gòu)應(yīng)該對貸款負有相當?shù)呢熑巍５窃趯嶋H操作中，評估師或評估機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估機構(gòu)并不會承擔相應(yīng)的責任，銀行一般也不會把評估機構(gòu)告上法庭。
（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機構(gòu)實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟損失。總的說來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
對策1.借鑒國外的評估理論和方法中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。
2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當?shù)牟町悺?br>3.嚴格評估師行業(yè)準入

二、我國擔保貸款存在的風(fēng)險及對策?

分類: 商業(yè)/理財>>個人理財

解析:

一、潛在風(fēng)險

（一）對保證人保證資格、實力、手續(xù)審查不嚴，從而使保證流于形式，造成貸款風(fēng)險。一是忽視對保證人主體資格的審查，未按《擔保法》有關(guān)規(guī)定，把不能作為保證人的如鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營公司辦公室、村民委員會等行政職能部門或未經(jīng)授權(quán)的企業(yè)分支機構(gòu)充當保證人。由于保證人主體資格不合法，形成無效保證。二是忽視對保證人是否具有代為清償能力，即保證人是否具有經(jīng)濟實力的審查，由于保證人沒有經(jīng)濟保證能力，從而形成擔而不保。

（二）機械類動產(chǎn)抵押貸款存在“兩高一小”，從而使貸款存在潛在風(fēng)險。所謂“兩高一小”，即指抵押物評估價值高，貸款抵押率確定高，抵押物實際抵償價值小。一是機械類動產(chǎn)作為貸款抵押物時，由于借款人不能提供購買時原始價值發(fā)票，作為動產(chǎn)抵押物價值依據(jù)，而信用社沒有較專業(yè)或懂行的評估人員，一般由抵押人委托注冊的評估部門進行評估。由于評估部門按照評估價值的金額大小收取評估費用，造成人為地對抵押物的高估，評估價值遠遠脫離市場價值。二是在確定貸款抵押率時，未按信貸管理工作的要求，對抵押物進行選擇性設(shè)定，并區(qū)別專用設(shè)備與通用設(shè)備，甚至把棋具也一并作為抵押物，抵押率過高確定在評估價值的70%以上，且年復(fù)一年長期周轉(zhuǎn)連續(xù)抵押，未隨著折舊做到逐年壓縮，造成抵押貸款潛在風(fēng)險。三是未把借款者的私人房產(chǎn)同時抵押，使有限責任公司貸款企業(yè)，在其經(jīng)營發(fā)生風(fēng)險導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停后，由于承擔的只是有限責任，信用社通過法律程序處理機械類動產(chǎn)抵押物還貸，由于在操作中存在“兩高”現(xiàn)象，造成對動產(chǎn)拍賣或處理中抵償價值小，貸款損失大。

（三）交通類動產(chǎn)抵押貸款存在保險脫保，未逐年壓縮抵押貸款額度，造成貸款風(fēng)險。對交通類動產(chǎn)抵押貸款，一般都要求對抵押物辦理強制保險手續(xù)，并約定信用社為第一受益人，但由于保險到期前未及時督促抵押人辦理續(xù)保手續(xù)，存在脫保現(xiàn)象，增加了信貸潛在風(fēng)險。二是交通類動產(chǎn)其價值受國家產(chǎn)業(yè)政策影響較大，且其折舊年限短、速度快，由于未采取逐年壓縮的信貸策略，產(chǎn)生抵押貸款額度未隨抵押物價值的減少而降低，造成貸款風(fēng)險。三是抵押人到外地非法出售抵押物逃債，使信用社貸款失去抵押物，加大了貸款風(fēng)險。

（四）不動產(chǎn)抵押貸款存在操作不當、調(diào)查失實、農(nóng)村房產(chǎn)抵償處理難，而使抵押貸款產(chǎn)生風(fēng)險。一是對劃撥土地使用權(quán)作貸款抵押物的，未按有關(guān)法律規(guī)定扣除40%的土地出讓金后計算抵押物的價值，增加貸款風(fēng)險。二是對房產(chǎn)抵押貸款其房產(chǎn)的共有人情況調(diào)查失實，出現(xiàn)辦理貸款時無共有人，而在依法處理房產(chǎn)時共有人“復(fù)活”現(xiàn)象，使抵押貸款埋下風(fēng)險隱患。三是僅憑借款人帶來的第三人房產(chǎn)證書和私章，辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，在貸款依法訴訟時，由于抵押人否認抵押事宜，判決抵押無效而造成貸款損失。四是農(nóng)村房產(chǎn)抵償處理難，由于農(nóng)村情況的特殊性和受“有錢不買疙瘩產(chǎn)”的思想影響，信用社依法抵償?shù)霓r(nóng)村房產(chǎn)處理難度較大，造成貸款風(fēng)險。

（五）以存單等權(quán)利時，存在質(zhì)押人未簽名，未辦理核押手續(xù)，使存在貸款風(fēng)險。一是在辦理第三人質(zhì)押存單貸款手續(xù)時，僅憑借款人帶來的第三人私章和存單辦理，沒有對質(zhì)押人加以核實并當場簽字，在貸款不能按期歸還處理質(zhì)押存單時，質(zhì)押人否認存單質(zhì)押事宜，使合同喪失法律保障。二是對質(zhì)押的存單，未向簽發(fā)行社辦理質(zhì)物核押登記止付手續(xù)，結(jié)果被提前掛失支取，使質(zhì)押存單成為廢紙，造成風(fēng)險。

二、防范建議

（一）重新完善擔保手續(xù)，減少存量貸款風(fēng)險。首先要摸清家底。信用社要組織力量對存量擔保貸款進行一次全面調(diào)查，根據(jù)借款人行業(yè)、貸款方式、貸款手續(xù)情況，對存量貸款的風(fēng)險程度進行如實認定，以真實地反映現(xiàn)有信貸資產(chǎn)的風(fēng)險狀況，為制定切實可行的存量風(fēng)險貸款化解措施打下基礎(chǔ)。其次要積極采取措施，加以完善和補辦。根據(jù)認定的貸款風(fēng)險，按照先易后難，制定化解落實計劃逐步進行完善。對擔保操作手續(xù)不規(guī)范的貸款，要限期做好補辦工作；對保證人主體資格不合法、無經(jīng)濟保證實力的存量貸款，要采取積極的措施，收回或置換成有效資產(chǎn)抵押方式；對動產(chǎn)抵押率偏高、抵押物不足值的貸款，要采取壓縮或逐步增加其它擔保的方式，進行有效落實和化解。對存量動產(chǎn)風(fēng)險貸款的化解，可根據(jù)實際情況適度提高城區(qū)商品房地和的抵（質(zhì)）押率，以減少動產(chǎn)抵押貸款額度。再次要落實存量風(fēng)險貸款責任，加大考核力度。對存量風(fēng)險貸款，要逐戶逐筆把化解責任落實到人，聯(lián)社要加大對信用社、信貸責任人的存量風(fēng)險貸款化解進度和質(zhì)量的檢查考核，實行任務(wù)完成的好壞與個人收入直接掛鉤的激勵機制，從而充分調(diào)動信貸員的積極性和創(chuàng)造性，將存量貸款風(fēng)險降到最低限度。

（二）規(guī)范貸款操作，堵住新增貸款風(fēng)險。首先要完善擔保貸款管理辦法。聯(lián)社要根據(jù)信用社實際情況，修訂和完善擔保貸款管理制度，從而堵塞擔保貸款管理中出現(xiàn)的漏洞，進一步增強風(fēng)險防范能力，在制度上確保貸款資產(chǎn)安全。其次要嚴格執(zhí)行擔保貸款管理制度，規(guī)范日常貸款業(yè)務(wù)操作。信用社要加強對擔保貸款的合法性、抵押物價值的足值性、質(zhì)押物的真實性和擔保手續(xù)的有效性的審查，從而使發(fā)生的每筆貸款業(yè)務(wù)合法合規(guī)。對保證貸款要嚴格審查保證人有無保證資格和保證能力，《董事會同意保證意見書》的簽訂，要按照《公司法》的有關(guān)規(guī)定，簽名達到法定董事人數(shù)，確保保證人簽章的真實性；對機械類動產(chǎn)抵押貸款要根據(jù)動產(chǎn)凈值并結(jié)合市場現(xiàn)值，區(qū)別專用設(shè)備和通用設(shè)備，對抵押物進行選擇性抵押，通用設(shè)備抵押率控制在50%以下，專用設(shè)備抵押控制在30%以下；對交通類動產(chǎn)抵押貸款要及時督促抵押人辦理保險續(xù)保手續(xù)，約定信用社為第一受益人，并要結(jié)合抵押物的折舊情況和報廢年限采取逐年壓縮；對房產(chǎn)抵押貸款要嚴格審查房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和共有人情況；對要辦妥質(zhì)押物核押手續(xù)，確保質(zhì)押人簽章真實并確認質(zhì)押事宜。

（三）落實有效防范措施，規(guī)避有限責任公司貸款潛在風(fēng)險。按照現(xiàn)行《公司法》規(guī)定，有限責任股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。在信貸管理實踐中，有限責任公司在經(jīng)營發(fā)生風(fēng)險導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停倒閉后，由于承擔的只是有限責任，從而使我們無法追索企業(yè)法定代表人貸款責任，出現(xiàn)企業(yè)虧損，法定代表人致富，貸款無法落實的情況。據(jù)調(diào)查有限責任公司貸款已占全部貸款的50%以上，因此應(yīng)有效規(guī)避有限責任公司貸款潛在風(fēng)險，盡最大限度減少貸款風(fēng)險損失。可采取的措施有：（1）實行雙重擔保制度。對有限責任公司發(fā)放的全部貸款或部分風(fēng)險貸款，在辦理有效抵押保證手續(xù)的基礎(chǔ)上，另行再由其法定代表人或股東個人對貸款進行全額保證或部分保證，從而變有限責任為無限責任。（2）置換借款人主體。對有限責任公司發(fā)放貸款，以有限責任公司法定代表人或其股東為借款人主體，即把公司貸款置換為自然人貸款，通過置換借款人主體，從而變有限責任為無限責任，延伸貸款追索。（3）落實私房抵押。對有限責任公司發(fā)放貸款，首先要落實公司法定代表人或其股東的私房作為貸款抵押，然后再考慮其它貸款方式，從而增強公司法定代表人及其股東的經(jīng)營責任，有效減少信用社債權(quán)少受損失。

（四）加強培訓(xùn)教育，實行競聘上崗。信用社信貸工作做得好壞，關(guān)鍵取決于信貸員的工作責任和各方面素質(zhì)。因此這是降低和防范擔保貸款風(fēng)險的最有效的途徑。一方面信用社要提高信貸員的政治思想素質(zhì)，加強信貸員的職業(yè)道德教育和遵紀守法教育以及風(fēng)險意識教育，使信貸員真正有危機感、責任感、使命感，提高信貸員執(zhí)行規(guī)章制度的自覺性。另一方面，聯(lián)社要加強信貸員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和輔導(dǎo)，重點是讓信貸員熟悉《擔保法》等有關(guān)法律法規(guī)，熟練掌握貸款規(guī)范化操作程序，并運用到貸款管理的實踐中去，從而提高信貸管理工作水平。再一方面，對信貸員崗位實行競聘制度。在堅持持證上崗，定期考核等管理的基礎(chǔ)上，實行競聘上崗，從而迫使信貸員勤動腦筋，多想辦法，竭盡所能把工作做好，努力降低貸款風(fēng)險。營造一種外有壓力，內(nèi)有動力，充滿生機活力的信貸員管理機制。

三、無息貸款擔保人承擔哪些風(fēng)險？

擔保人責任分為保證擔保和連帶擔保。當借款人拒絕或者無力履行還款責任的時候，擔保人必須按照約定履行或者承擔還款的責任。擔保人責任是借款人無法償還欠款的時候才由擔保人負責還款。

保證擔保和連帶擔保則指的是借款人沒有按時還款，銀行金融機構(gòu)可以要求借款人或者擔保人履行責任。

四、我國擔保貸款存在的風(fēng)險及對策?

一、潛在風(fēng)險(一)對保證人保證資格、實力、手續(xù)審查不嚴，從而使保證流于形式，造成貸款風(fēng)險。一是忽視對保證人主體資格的審查，未按《擔保法》人的如鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營公司辦公室、村民委員會等行政職能部門或未經(jīng)授權(quán)的企業(yè)分保證人主體資格不合法，形成無效保證。二是忽視對保證人是否具有代為清償能力，即保證人是否具有經(jīng)濟實力的審查，而形成擔而不保。(二)機械類動產(chǎn)抵押貸款存在使貸款存在潛在風(fēng)險。所謂“兩高高，貸款抵押率確定高，抵押物實際抵償價值小。一是機械類動產(chǎn)作為貸款抵押物時，由于借款人不能提供購買時原始價值發(fā)票，作為動產(chǎn)抵押物價值依據(jù)，而信用社沒有較專業(yè)或懂行的評估人員，一般由抵押人委托注冊的評估部門進行評估。由于評估部門按照評估價值的金額大小收取評估費用，造成人為地對抵押物的高估，評估價值遠是在確定貸款抵押率時，未按信貸管理工作的要求，對抵押物進行選擇性設(shè)定，并區(qū)別專用設(shè)把棋具也一并作為高確定在評估價值的70%以上，未隨著折舊做到逐年壓縮，造成抵押貸款潛在風(fēng)險時抵押，使有限責任其經(jīng)營發(fā)生風(fēng)險導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停后，由于承擔的只是有限責任，信用社通過還貸，由于在操作中存在“兩高”現(xiàn)象，造成對值小，貸款損失大。(在保險脫保，未逐年壓縮險。對交通類動產(chǎn)抵押貸款，一般都要求對抵押并約定信用社為第一受時督促抵押人辦理續(xù)保手續(xù)，存在脫保現(xiàn)象，增加了產(chǎn)其價值受國家產(chǎn)業(yè)政策影響較大，且其折舊年限短、速的信貸策略，產(chǎn)生抵押貸款額度未隨抵押物價值的減少而降低，造成貸款風(fēng)險。三是抵押人到外地非法出去抵押物，加大了貸款風(fēng)險。(四)不動產(chǎn)抵押貸款存房產(chǎn)抵償處理難，而使抵一是對劃撥土地使未按有關(guān)法律規(guī)定扣除40%的土地出讓金后計算抵押物的價值，增加貸款風(fēng)險。二是對房產(chǎn)抵押貸款其房失實，出現(xiàn)辦理貸款時無共有人，而在依法處理房產(chǎn)時共有人“復(fù)活”現(xiàn)象，使抵押貸款埋下風(fēng)險隱患。三是僅憑借款人帶來的第三人房產(chǎn)證書和私章，辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，在貸款依法訴訟時，由于抵押人否認抵押事宜，判決抵押無效而造成貸款產(chǎn)抵償處理難，由于農(nóng)村情況的特殊性和受“有錢不買疙瘩產(chǎn)”的思想影響，信用社依法抵償?shù)霓r(nóng)村房產(chǎn)處理難度較大，造單等權(quán)利時，存在質(zhì)押人未簽名，未辦理貸款風(fēng)險。一是在辦理第三人質(zhì)押存單貸款手續(xù)時，僅憑借款人帶來的第三人私章和存單辦理，沒有對質(zhì)押人加以核實并當場簽字，在貸款不能按期歸還處理質(zhì)押存單時，質(zhì)押人否認存單質(zhì)押事宜，使合同喪失法律保障。二是對質(zhì)押的存單，未向簽發(fā)行社辦理質(zhì)物核押登記止付手續(xù)，結(jié)果被質(zhì)押存單成為廢紙，造成議(一)重新完善擔保手清家底。信用社要組織力量對存量調(diào)查，根據(jù)借款人行業(yè)、貸款方式、貸款手續(xù)情況，度進行如實認定，以真，為制定切實可行的存量風(fēng)險礎(chǔ)。其次要積極采取措施，加以完善和補辦。根照先易后難，制定化解落實計劃逐步進行完善。對擔，要限期做好補辦工作;對保證人主體資格不合法、無經(jīng)濟保證實力的存量施，收回或置換成有效資產(chǎn)抵押方式;對動產(chǎn)抵押率偏高、抵押物不足值的貸款，要采取壓縮或逐步增加化解。對存量動產(chǎn)風(fēng)險貸款的化解，可根據(jù)實際情況適度提高城區(qū)商品房地和的抵(質(zhì))押率，以減少動產(chǎn)抵押貸款額度。再次要落實存量風(fēng)險貸款責任，加大考核力度。對存量風(fēng)險貸款，要逐戶逐筆把化解責任落實到人，聯(lián)社要加大對信用社、信貸責任人的存量風(fēng)險貸款化解進度和質(zhì)量的檢查考核，實行任務(wù)完成的好壞與個人收入直接掛鉤的激勵機制，從而充分調(diào)動信貸員的積極性和創(chuàng)造性，將存量貸款風(fēng)險降到最低限度。(二)規(guī)范貸款操作，堵住新增貸款風(fēng)險。首先要完善擔保貸款管理辦法。聯(lián)社要根據(jù)信用社實際情況，修訂和完善擔保貸款管理制度，從而堵塞擔保貸款管理中出現(xiàn)的漏洞，進一步增強風(fēng)險防范能力，在制度上確保貸款資產(chǎn)安全。其次要嚴格執(zhí)行擔保貸款管理制度，規(guī)范日常貸款業(yè)務(wù)操作。信用社要加強對擔保貸款的合法性、抵押物價值的足值性、質(zhì)押物的真實性和擔保手續(xù)的有效性的審查，從而使發(fā)生的每筆貸款業(yè)務(wù)合法合規(guī)。對保證貸款要嚴格審查保證人有無保證資格和保證能力，《董事會同意保證意見書》的簽訂，要按照《公司法》的有關(guān)規(guī)定，簽名達到法定董事人數(shù)，確保保證人簽章的真實性;對機械類動產(chǎn)抵押貸款要根據(jù)動產(chǎn)凈值并結(jié)合市場現(xiàn)值，區(qū)別專用設(shè)備和通用設(shè)備，對抵押物進行選擇性抵押，通用設(shè)備抵押率控制在50%以下，專用設(shè)備抵押控制在30%以下;對交通類動產(chǎn)抵押貸款要及時督促抵押人辦理保險續(xù)保手續(xù)，約定信用社為第一受益人，并要結(jié)合抵押物的折舊情況和報廢年限采取逐年壓縮;對房產(chǎn)抵押貸款要嚴格審查房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和共有人情況;對要辦妥質(zhì)押物核押手續(xù)，確保質(zhì)押人簽章真實并確認質(zhì)押事宜。(三)落實有效防范措施，規(guī)避有限責任公司貸款潛在風(fēng)險。按照現(xiàn)行《公司法》規(guī)定，有限責任股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。在信貸管理實踐中，有限責任公司在經(jīng)營發(fā)生風(fēng)險導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停倒閉后，由于承擔的只是有限責任，從而使我們無法追索企業(yè)法定代表人貸款責任，出現(xiàn)企業(yè)虧損，法定代表人致富，貸款無法落實的情況。據(jù)調(diào)查有限責任公司貸款已占全部貸款的50%以上，因此應(yīng)有效規(guī)避有限責任公司貸款潛在風(fēng)險，盡最大限度減少貸款風(fēng)險損失。可采取的措施有:(1)實行雙重擔保制度。對有限責任公司發(fā)放的全部貸款或部分風(fēng)險貸款，在辦理有效抵押保證手續(xù)的基礎(chǔ)上，另行再由其法定代表人或股東個人對貸款進行全額保證或部分保證，從而變有限責任為無限責任。(2)置換借款人主體。對有限責任公司發(fā)放貸款，以有限責任公司法定代表人或其股東為借款人主體，即把公司貸款置換為自然人貸款，通過置換借款人主體，從而變有限責任為無限責任，延伸貸款追索。(3)落實私房抵押。對有限責任公司發(fā)放貸款，首先要落實公司法定代表人或其股東的私房作為貸款抵押，然后再考慮其它貸款方式，從而增強公司法定代表人及其股東的經(jīng)營責任，有效減少信用社債權(quán)少受損失。(四)加強培訓(xùn)教育，實行競聘上崗。信用社信貸工作做得好壞，關(guān)鍵取決于信貸員的工作責任和各方面素質(zhì)。因此這是降低和防范擔保貸款風(fēng)險的最有效的途徑。一方面信用社要提高信貸員的政治思想素質(zhì)，加強信貸員的職業(yè)道德教育和遵紀守法教育以及風(fēng)險意識教育，使信貸員真正有危機感、責任感、使命感，提高信貸員執(zhí)行規(guī)章制度的自覺性。另一方面，聯(lián)社要加強信貸員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和輔導(dǎo)，重點是讓信貸員熟悉《擔保法》等有關(guān)法律法規(guī)，熟練掌握貸款規(guī)范化操作程序，并運用到貸款管理的實踐中去，從而提高信貸管理工作水平。再一方面，對信貸員崗位實行競聘制度。在堅持持證上崗，定期考核等管理的基礎(chǔ)上，實行競聘上崗，從而迫使信貸員勤動腦筋，多想辦法，竭盡所能把工作做好，努力降低貸款風(fēng)險。營造一種外有壓力，內(nèi)有動力，充滿生機活力的信貸員管理機制。