法律主觀：

根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定來看，我國對于農(nóng)村房屋的買賣一直是限制的，比如只能允許同意集體經(jīng)濟組織成員的房產(chǎn)交易。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛裁判規(guī)則是什么1、最高人民法院在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認定無效。2、各地高級人民法院對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經(jīng)戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的，可以認定合同有效；對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認定無效。根據(jù)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》（2012年3月5日）第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當認定為無效合同；除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當認定為無效合同。根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號）第12條之規(guī)定，當事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認定無效。根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004]4號），對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認定為有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定為有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。法律規(guī)定：《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

法律客觀：

《中華人民共和國民事訴訟法》
第二十三條

因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。



《中華人民共和國民事訴訟法》
第三十四條

合同或者其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛的當事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯(lián)系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

買賣集體房屋發(fā)生糾紛應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：
1、一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認定為有效；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外；
2、房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下，應(yīng)認定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認買賣合同有效。
房屋買賣糾紛可以采取和解、協(xié)商、仲裁、訴訟四種方式解決。雙方應(yīng)按照平等互利的原則私下進行和解，和解不成可提請第三方加以協(xié)商解決；協(xié)商不成時可以根據(jù)房屋買賣合同中的約定交由指定機構(gòu)進行仲裁，仲裁仍未解決的可以向人民法院提起訴訟。
小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛的處理方式如下：
1、雙方可以通過和解或者調(diào)解處理，當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛內(nèi)容向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴；
2、當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書；
3、拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。
小產(chǎn)權(quán)房的交易流程如下：
1、買房，買賣雙方相約實地考察房屋，并且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項；
2、查檔，買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案；
3、簽合同，交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款、貸款申請時間、過戶申請時間和交房日期等內(nèi)容進行進一步協(xié)商，并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當中。確認無誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司；
4、公證，賣方同擔保公司一起到公證處進行公證，并委托擔保公司辦理相關(guān)事務(wù)；
5、資金及貸款申請，買方支付首期款到按揭銀行資金賬號，然后跟擔保公司一起和銀行簽訂資金協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔保公司，時間大概在約7至8個工作日左右；
6、贖樓，買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然后擔保公司會向銀行出具贖樓擔保，并進行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時間大約在5個工作日左右；
7、過戶，買方同擔保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記辦理過戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過戶申請后，擔保公司領(lǐng)取回執(zhí)，這期間大約需要5個工作日；
8、繳費，買方同擔保公司到相關(guān)部門繳費并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后，擔保公司會帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時間大約在10個工作日左右；
9、交房，買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。
綜上所述，解決共有房屋買賣糾紛的方法為：如果是房屋一方共有人私自處分房屋將共有房屋買賣，但是第三人已經(jīng)通過支付合理的價格購買了房屋，其他房屋共有人只能夠要求出售的共有人承擔賠償責任，而不能要求第三人返還共有房屋。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十六條
人民法院對受理的案件，分別情形，予以處理：
（一）當事人沒有爭議，符合督促程序規(guī)定條件的，可以轉(zhuǎn)入督促程序；
（二）開庭前可以調(diào)解的，采取調(diào)解方式及時解決糾紛；
（三）根據(jù)案件情況，確定適用簡易程序或者普通程序；
（四）需要開庭審理的，通過要求當事人交換證據(jù)等方式，明確爭議焦點。

法律主觀：

一、我國《 民事訴訟法 》第33條第一款規(guī)定：“因不動產(chǎn)糾紛提起的 訴訟 ，由不動產(chǎn)所在地人民法院 管轄 。” 二、該條“不動產(chǎn)糾紛”應(yīng)理解為不動產(chǎn)物權(quán)糾紛，不動產(chǎn)糾紛專屬管轄是針對物的權(quán)屬關(guān)系發(fā)生爭議，之所以專屬管轄是因為不動產(chǎn)標的便于該地法院進行調(diào)查、勘驗，及時查明案件，也為了便于該案件審理終結(jié)生效后得以順利執(zhí)行。 三、如果將涉及不動產(chǎn) 買賣合同 所產(chǎn)生的糾紛均列為不動產(chǎn)糾紛應(yīng)屬超出該條的文意范圍。不動產(chǎn)糾紛情況是復(fù)雜的，應(yīng)根據(jù)案件情況分別對待，涉及物權(quán)糾紛的應(yīng)適用專屬管轄。如果不涉及物權(quán)糾紛的不應(yīng)適用專屬管轄的規(guī)定。 擴展資料 無效合同 一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓， 合同無效 。 1、房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此， 房屋所有權(quán) 通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的 土地使用權(quán) 也必須同時轉(zhuǎn)讓。 2、如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當事人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。 二、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。 1、 房屋買賣合同 的標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。 2、故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。 三、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。 1、出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。 四、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。 1、房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。 五、單位違反規(guī)定 購房 ，合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。 六、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能生效。 七、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《 城市房地產(chǎn)管理法 》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）： 1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的； 2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3、依法收回土地使用權(quán)的； 4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的； 5、權(quán)屬有爭議的； 6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； 7、法律、行政 法規(guī) 規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

法律客觀：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

法律主觀：

農(nóng)村房屋買賣糾紛怎么處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉徖泶祟惏讣?yīng)考慮到個案情況，做出不同處理：第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當認定房屋買賣合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理，雙方當事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。第五，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償。