房屋預(yù)告預(yù)抵押是一種房地產(chǎn)交易中的預(yù)告登記制度。

詳細(xì)解釋如下：

房屋預(yù)告預(yù)抵押是為了保障未來(lái)的抵押權(quán)而設(shè)立的一種登記制度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，當(dāng)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商或銀行達(dá)成預(yù)抵押協(xié)議時(shí)，為了保護(hù)雙方的權(quán)益，需要進(jìn)行預(yù)告預(yù)抵押登記。這一制度的核心在于，它提供了一種公開(kāi)、透明的方式，讓相關(guān)方能夠了解房屋未來(lái)的抵押情況。

在房屋交易中，預(yù)告預(yù)抵押的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1. 保障銀行或金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，預(yù)抵押登記意味著在房屋正式抵押前，已經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)權(quán)益的預(yù)告，確保了貸款發(fā)放后的債權(quán)安全。

2. 為購(gòu)房者提供透明信息。購(gòu)房者可以通過(guò)查詢(xún)預(yù)告預(yù)抵押登記信息，了解所購(gòu)房屋的抵押狀況，從而做出更為明智的購(gòu)房決策。

3. 規(guī)范房地產(chǎn)交易流程。預(yù)告預(yù)抵押登記制度的實(shí)施，有助于整個(gè)房地產(chǎn)交易流程的規(guī)范化，減少不必要的糾紛和爭(zhēng)議。

具體操作上，預(yù)告預(yù)抵押是在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行的一種預(yù)先登記行為。在房屋正式辦理抵押登記之前，相關(guān)權(quán)利人按照法定程序進(jìn)行預(yù)告預(yù)抵押登記，并由房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)予以公示。這樣，未來(lái)在辦理正式抵押登記時(shí)，相關(guān)權(quán)益能夠得到法律保護(hù)。

總的來(lái)說(shuō)，房屋預(yù)告預(yù)抵押是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中一種重要的預(yù)告登記制度，它保障了相關(guān)權(quán)益人的利益，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的規(guī)范化，維護(hù)了市場(chǎng)秩序。

《物權(quán)法》第l95條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。 抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
第196條：依照本法第一百八十一條規(guī)定設(shè)定抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定： (一)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債權(quán)未實(shí)現(xiàn);(二)抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo);(三)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形;(四)嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。第198條：抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
【相關(guān)規(guī)定】《擔(dān)保法》第56條：拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法 繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
《擔(dān)保法解釋》 第74條：抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款，當(dāng)事人沒(méi)有約定的，按下列順序清償： (一)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用;(二)主債權(quán)的利息; (三)主債權(quán)。
第75條：同一債權(quán)有兩個(gè)以上抵押人的，債權(quán)人放棄債務(wù)人提供的抵押擔(dān)保的，其他抵押人可以請(qǐng)求人民法院減輕或者免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。 同一債權(quán)有兩個(gè)以上抵押人的，當(dāng)事人對(duì)其提供的抵押財(cái)產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)份額或者順序沒(méi)有約定或者約定不明的.抵押權(quán)人可以就其中任一或者各個(gè)財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。 抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償，也可以要求其他抵押人清償其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額。
通常而言，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般應(yīng)當(dāng)具備以下四個(gè)條件：
其一，抵押權(quán)合法有效存在。
其二，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期。但依照《物權(quán)法》第196條的規(guī)定，在抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)、當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形以及嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價(jià)值減少而抵押人又不能恢復(fù)原狀或增加擔(dān)保的特殊情況下，即使債務(wù)并未屆期，抵押權(quán)人也可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
其三，債務(wù)人沒(méi)有清償債務(wù)，既包括沒(méi)有清償全部債務(wù)，也包括尚有部分債務(wù)沒(méi)有清償，因?yàn)橐罁?jù)抵押權(quán)的不可分原則，債務(wù)人雖然只有部分債務(wù)未履行，抵押權(quán)人仍然可以對(duì)全部抵押物主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
其四，對(duì)于債務(wù)未清償，非因債權(quán)人方面的原因而造成。若債務(wù)人沒(méi)有履行債務(wù)是由債權(quán)人一方當(dāng)事人的原因造成，則抵押權(quán)人不得實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。比如，債權(quán)人拒絕接受債務(wù)人的全面適當(dāng)履行等。
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方法，主要有三種，即拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)。在實(shí)踐中具體以何種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先由當(dāng)事人協(xié)商決定，這種約定即可在訂立抵押合同時(shí)也可在訂立抵押合同后甚至實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)。若雙方協(xié)議不成，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。下面對(duì)三種方法加以具體的分析： 拍賣(mài)　拍賣(mài)因可使抵押物的變價(jià)公開(kāi)、公平，既最大限度地保障了債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又保護(hù)了抵押人的利益，所以各國(guó)立法都把拍賣(mài)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的最基本方式。拍賣(mài)分任意性拍賣(mài)和強(qiáng)制拍賣(mài)，前者由當(dāng)事人自愿委托拍賣(mài)人拍賣(mài)，后者是抵押權(quán)人申請(qǐng)法院拍賣(mài)。有關(guān)拍賣(mài)的程序與效果，具體應(yīng)適用《拍賣(mài)法》及《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定。 變賣(mài) 變賣(mài)是對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行換價(jià)的一種較拍賣(mài)簡(jiǎn)易的方式，即由當(dāng)事人或法院直接將抵押物以公平合理價(jià)格出賣(mài)，并以所得價(jià)款優(yōu)先償還其擔(dān)保債權(quán)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。但應(yīng)該注意的是，在司法實(shí)踐中一般是以拍賣(mài)為原則，變賣(mài)僅以例外的形式存在。 折價(jià) 折價(jià)是指?jìng)鶆?wù)人在履行期限屆滿(mǎn)時(shí)未履行其債務(wù)，經(jīng)抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議，或者協(xié)議不成時(shí)經(jīng)由人民法院審理后判決，按照抵押物自身的品質(zhì)、參考市場(chǎng)價(jià)格，把抵押物所有權(quán)由抵押人轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一種抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。簡(jiǎn)而言之，以抵押物折價(jià)即以協(xié)議的形式取得抵押物所有權(quán)。這種方法雖程序簡(jiǎn)便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就縣對(duì)“流質(zhì)契約”的禁止。 所謂流質(zhì)契約，又稱(chēng)位流押契約、流抵契約或期前抵押物抵償約款，是指物的擔(dān)保當(dāng)事人于設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的合同中或于債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之前，約定債權(quán)屆期未獲清償時(shí)擔(dān)保物即歸債權(quán)人所有的條款。“流質(zhì)契約”之禁止的根本原因在于，當(dāng)擔(dān)保物的價(jià)值高于債權(quán)額或日后升值時(shí)，多余部分不再退還給擔(dān)保人.擔(dān)保人或其他債權(quán)人的利益將會(huì)受損;而如果擔(dān)保物之后發(fā)生貶值，雙方也不再找補(bǔ)，則擔(dān)保權(quán)人的利益將會(huì)受到損失。
可見(jiàn)，上述情況均有失公平。尤其是，債務(wù)人往往系經(jīng)濟(jì)上的弱者，而債權(quán)人則通常居于優(yōu)越地位。債權(quán)人可能借債務(wù)人因急迫困窘而舉債之機(jī)，逼使其以?xún)r(jià)值較高的抵押物擔(dān)保較小的債權(quán)，并希冀債務(wù)人屆期不能償債時(shí)，取得抵押物所有權(quán)以獲得暴利。因此。基于民法公平原則及正義觀念，為保護(hù)作為弱者的債務(wù)人的利益并平衡各方權(quán)益，近現(xiàn)代各國(guó)民法大多禁止流質(zhì)契約。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)此有明確的禁止性規(guī)定。
除上述方式以外，理論上與實(shí)踐中一般還允許抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)商以其他方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。其中最有意義的方式，就是參照英美法的制度以抵押權(quán)人占有抵押物而收取孳息，或?qū)Φ盅何锿泄芙?jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。如金融部門(mén)有的與抵押人協(xié)商出租抵押房產(chǎn)或由銀行使用抵押房產(chǎn)，以房租抵還貸款。在我國(guó)涉外項(xiàng)目融資中，由于抵押物多為大型電站、公路、橋梁等，以拍賣(mài)的方式變價(jià)較為困難，故通常認(rèn)可境外債權(quán)人有權(quán)接管抵押物并以收益抵債。