商品房預(yù)售是指購(gòu)房者先交付定金或預(yù)付款，約定在未來某個(gè)時(shí)間取得現(xiàn)房的交易方式。這種交易形式實(shí)質(zhì)上是一種房屋期貨買賣，買賣雙方交易的只是房屋的一張期貨合約。在中國(guó)，商品房預(yù)售和成品房買賣是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩種主要銷售模式。
2020年6月，海南宣布了一項(xiàng)重要決定：堅(jiān)決破除“房地產(chǎn)依賴癥”，并實(shí)施現(xiàn)房銷售制度。這意味著，從那一刻起，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重房屋的實(shí)際交付，而不是僅僅依賴于預(yù)售合同。這一決策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障購(gòu)房者的權(quán)益，避免由于預(yù)售制度帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
這一變革對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。首先，它促使開發(fā)商更加注重項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)和質(zhì)量，因?yàn)橹挥袑?shí)際交付的房屋才能滿足購(gòu)房者的需求。這有助于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體質(zhì)量，增強(qiáng)購(gòu)房者的信心。其次，現(xiàn)房銷售制度也增加了購(gòu)房者的選擇權(quán)和透明度。購(gòu)房者可以親自查看房屋的實(shí)際狀況，了解房屋的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等，從而做出更加明智的購(gòu)房決策。
此外，這一制度還有助于減少因預(yù)售合同而產(chǎn)生的糾紛和爭(zhēng)議。在預(yù)售制度下，由于房屋尚未建成，購(gòu)房者往往只能依賴開發(fā)商提供的宣傳資料和口頭承諾，這容易導(dǎo)致信息不對(duì)稱和誤解。而現(xiàn)房銷售制度則避免了這一問題，使買賣雙方能夠更加直接和清晰地溝通。
總的來說，海南實(shí)施現(xiàn)房銷售制度是一項(xiàng)具有前瞻性的決策，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。這一制度不僅保障了購(gòu)房者的權(quán)益，還促進(jìn)了開發(fā)商的規(guī)范經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性。隨著這一制度的深入實(shí)施，相信海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來更加繁榮和健康的未來。

商品房預(yù)售制度的利與弊1、增加開發(fā)商的融資途徑
商品房預(yù)售使得開發(fā)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目初期就解決了資金問題，通過回籠資金為下一步發(fā)展保駕護(hù)航。
2、緩解緊張的住房需求
商品房預(yù)售價(jià)格一般比現(xiàn)房銷售價(jià)格低10%-20%，交房期為1年-2年，相對(duì)現(xiàn)房銷售具有一定優(yōu)勢(shì)，刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，將潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，為房市帶來增量，有效緩解了緊張的住房需求。
商品房預(yù)售弊端：
1、為開發(fā)商非法集資和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)提供便利
開發(fā)商利用商品房預(yù)售圈錢，這樣不僅大大減少了成本費(fèi)用，而且把風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。
2、缺乏第三方監(jiān)管
開發(fā)商把購(gòu)房者的銀行按揭貸款作為主要的融資渠道，并且利用制度漏洞，把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者和銀行。
3、易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫
期房交易類似于期貨交易，購(gòu)買期房的人當(dāng)中，不乏基于保值、投機(jī)等目的的。房地產(chǎn)商也常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格過分偏離真實(shí)價(jià)值，從而為房?jī)r(jià)下跌埋下禍根，成為國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的絆腳石，催生泡沫。
預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商可以變更設(shè)計(jì)嗎？
商品房開發(fā)商與預(yù)購(gòu)方簽訂了商品房預(yù)售合同后，雙方對(duì)合同規(guī)定的自己應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)都負(fù)有全面履行、實(shí)際履行的責(zé)任。因此，開發(fā)商不得私自變更合同內(nèi)容、擅自改變商品房的設(shè)備設(shè)計(jì)。但是，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購(gòu)房人。購(gòu)房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購(gòu)房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房預(yù)售制度最早起源于上世紀(jì)五十年代的香港，由霍英東先生提出，當(dāng)時(shí)稱為“賣樓花”。而在中國(guó)內(nèi)地，商品房預(yù)售制度的發(fā)展經(jīng)歷了多個(gè)階段。最初，在改革開放初期，為了解決住房短缺問題，采用了住房預(yù)訂購(gòu)制度，這可以視為商品房預(yù)售制度的雛形。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和住房市場(chǎng)供需關(guān)系的緊張，國(guó)家于1994年正式在法律層面確認(rèn)了商品房預(yù)售制度，并頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》。這一制度在緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金困局、加快行業(yè)發(fā)展方面做出了積極貢獻(xiàn)，但也存在一些問題，如爛尾樓現(xiàn)象、購(gòu)房者權(quán)益保障不足等。
綜上所述，商品房預(yù)售制度在中國(guó)內(nèi)地正式開始執(zhí)行的時(shí)間為**1994年**。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和變化，預(yù)售制度也在不斷調(diào)整和完善，以更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求和保障購(gòu)房者權(quán)益。