房貸怎么還款最劃算

房貸還款采用等額本金還款法是最劃算的，因?yàn)榈阮~本金還款法比等額本息還款省錢，總還款利息會(huì)比較少。等額本金法就是固定每個(gè)月還的本金數(shù)額，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上添加每個(gè)月應(yīng)還的利息，就是每個(gè)月的月供，前期較高，后期還了大半本金之后每個(gè)月的月供急速降低。等額本息法就是采用浮動(dòng)本金還款，初期還的月供里幾乎全是利息，后期還的月供里幾乎全是本金，每個(gè)月的月供數(shù)額是固定的。經(jīng)過計(jì)算下來，等額本金還款法要比等額本息還款法更省利息。

不適合提前還款的情況

1、銀行基準(zhǔn)利率下調(diào)

國家每年根據(jù)樓市和金融關(guān)系來對(duì)房貸利率做出相應(yīng)調(diào)整。房貸利率要么上調(diào)要么下調(diào)，如果利率浮動(dòng)較高的時(shí)候還款，我們就需要還更多的利息，如果利率水平較低的話，我們則少還很多利息。有時(shí)別小看這一個(gè)點(diǎn)兩個(gè)點(diǎn)，會(huì)讓你少還好幾萬。要知道，提前還款是要根據(jù)基準(zhǔn)利率計(jì)算罰息的，如果利率較高時(shí)提前還款，你的罰金也會(huì)多一點(diǎn)，利率較低時(shí)則會(huì)少一點(diǎn)。

2、等額本金還款超過了還款年限1/3

做過貸款的都知道，還貸方式一般有兩種。等額本金還款，也就是在還等額本金的部分外，還要還剩下所有錢的等額利息。但是隨著你還的時(shí)間越往后，你還的利息則是越來越少的。如果這時(shí)你已經(jīng)還了1/3的年限貸款了，你需要還的利息已經(jīng)不多了，剩下需要還的都是本金，這時(shí)候再一次性提前還款已經(jīng)沒有多大意義。如果你覺得這點(diǎn)利息沒什么，提前還也是可以的哈。

3、等額本息已經(jīng)超過還款年限的50%

等額本息是另外一種還款方式，也就是你貸款和利息總數(shù)除以貸款時(shí)間，每月所產(chǎn)生的利息和本金。和上面說的差不多，如果你的還款年限已經(jīng)還到一半了，你的總利息已經(jīng)還了至少超過60%了。如果在這種情況下提前還款也是不劃算的。現(xiàn)在能夠在銀行甚至其他的金融機(jī)構(gòu)貸到一筆錢是很不容易的，要審核的流程的資質(zhì)也是非常嚴(yán)格。既然已經(jīng)還了大部分利息了，不如把錢放在更有投資價(jià)值的地方。

還有一點(diǎn)需要注意，很多銀行都是需要還款滿一年以上才能提前還款，一般有三次大額還款的機(jī)會(huì)，你可以大額的先還一部分，然后留一部分慢慢扣。這樣還款是沒有違約金的。還有一些銀行的還款細(xì)節(jié)不一樣，有的銀行如果提前還款是要還大筆違約金的，當(dāng)初貸款合同上都是有標(biāo)明的，需要跟銀行了解清楚過后，權(quán)衡利息和違約金之間的差距后，再考慮要不要提前還。

因?yàn)樽龇抠J的房子是以抵押性質(zhì)抵押給銀行的，還完款后還要到房管局注銷一下抵押信息。否則即便你把貸款還完，房子也不是你的，有些銀行是會(huì)主動(dòng)幫你去注銷的。但如果你是賣房的話，而且比較著急的話，最好是自己去注銷，因?yàn)殂y行每天這類還款業(yè)務(wù)有很多，銀行代辦需要等很長時(shí)間。

房貸還款方式有幾種？

房貸還款方式不止一種，通常所說的有等額本息和等額本金還款法，不要小看了房貸的還款方式，選擇對(duì)了或許會(huì)幫你省下不少錢，本文來詳細(xì)介紹房貸的各種還款方式，也許看完之后，哪種還款方式好，答案就呼之欲出了。

等額本息還款

這是最為普遍，也是大部分銀行長期介紹的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

舉例來說，假設(shè)需要向銀行貸款100萬元，還款年限為20年，按照的預(yù)期年化利率計(jì)算，選擇等額本息貸款，每個(gè)月大約還7873元。初始的兩三年，7873元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。

采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體，很適合這種還款方式。

但是，它也有缺陷，由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

等額本金還款

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

舉例來說，同樣是從銀行貸款100萬元，還款年限20年，按照的預(yù)期年化利率計(jì)算，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金4167元左右，首月利息為7170元左右，總計(jì)首月償還約銀行11337元，隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

使用等額本金還款，開始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達(dá)千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過一斷時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。

等額遞增和等額遞減

這兩種還款方式，沒有本質(zhì)上的差異。作為幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。

向銀行貸款100萬元，還款年限為20年，按照的預(yù)期年化利率計(jì)算，選擇等額本息貸款，貸款人如果不提前還貸，那么這20年期間每個(gè)月還款金額就是7873元。如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把20年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段，那么第一個(gè)4年內(nèi)可能每個(gè)月只要還4000多元，第二個(gè)4年每月還款額增加到6000多元，第三個(gè)4年每月還款額增加到8000多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個(gè)4年需要還12000多元每月，隨后，每4年遞減2000元，直到最后一個(gè)4年減至每個(gè)月4000多元。

等額遞增方式適合還款能力較弱，但是，已經(jīng)預(yù)期到未來會(huì)逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業(yè)績不錯(cuò)，雖然的收入負(fù)擔(dān)房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預(yù)計(jì)到收入將減少，或者經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。

本金歸還計(jì)劃

貸款人經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個(gè)月，利息可以按月或按季度歸還。

這是等額本金還款的變體。舉例來說，從銀行貸款100萬元，還款年限20年，按照的預(yù)期年化利率計(jì)算，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金4167元左右，首月利息為7170元左右，總計(jì)首月償還約銀行11337元，貸款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，貸款人最少一次要還3個(gè)月的本金，為12501元，超過1萬元的限制。下一次還本金不能超過一年時(shí)限。

此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎(jiǎng)金的人群。而流行的在家辦公一族，很多沒有每月固定收入，但是，每完成一個(gè)作品都有比較大筆的收入。例如，網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師和軟件設(shè)計(jì)員等新興職業(yè)。

一次還本付息

此前，銀行對(duì)這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年(含一年)以下的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格，一般只對(duì)小額短期貸款開放。

這種還款方式，操作很簡單，但是，適應(yīng)的人群面比較窄，必須注意的是，此方式容易使貸款人缺少還款強(qiáng)迫外力，造成信用損害。采用這種貸款，貸款人最好有較好的自我安排能力。

按期付息還本

貸款人通過和銀行協(xié)商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上，就是貸款人按照不同財(cái)務(wù)狀況，把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還。招商銀行(“季度還”業(yè)務(wù)就屬于這個(gè)范圍。

從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。例如，20年期，100萬元貸款，按照的預(yù)期年化利率計(jì)算，選擇等額本息貸款，每個(gè)月大約還7873元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每兩個(gè)月還15746元。

這個(gè)方式適用于收入不穩(wěn)定人群，很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個(gè)傾向。每個(gè)月不同的工作狀態(tài)決定了當(dāng)月的收入情況，把一個(gè)月的壓力分?jǐn)傔M(jìn)幾個(gè)月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。

其實(shí)這么多的房貸還款方式，沒有哪一種是最劃算的，無論你選擇哪種還貸方式，都要支付不菲的利息，但是選擇合適的還款方式有助于資金的充分利用并緩減還貸壓力。因此根據(jù)自身情況選擇適當(dāng)?shù)倪€貸方式乃是上上之策。

怎么提前還款房貸

提前還貸指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請(qǐng)，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。

提前還房貸的方式：一般辦理提前還款，借款人需要先向銀行預(yù)約。

一般流程為：

1、查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意是否需要支付違約金；

2、準(zhǔn)備提前還貸需要的資料并向相關(guān)部門提出提前還貸的申請(qǐng)；

3、提交《提前還款申請(qǐng)表》并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)即可。

《貸款通則》第十七條

借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

借款人申請(qǐng)貸款，應(yīng)當(dāng)具備產(chǎn)品有市場、生產(chǎn)經(jīng)營有效益、不擠占挪用信貸資金、恪守信用等基本條件，并且應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

一、有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)模呀?jīng)做了貸款人認(rèn)可的償還計(jì)劃。

二、除自然人和不需要經(jīng)工商部門核準(zhǔn)登記的事業(yè)法人外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過工商部門辦理年檢手續(xù)。

三、已開立基本賬戶或一般存款賬戶。

提前還房貸款需要哪些程序？

一、房貸提前還款流程

1、借款人先查看貸款合同中對(duì)提前還款的要求，注意提前還款是否需要交違約金;

2、給貸款行打電話咨詢提前還款申請(qǐng)時(shí)間、所需資料等事項(xiàng);

3、按照貸款銀行的要求到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng);

4、借款人攜帶相關(guān)資料到貸款行辦理提前還款手續(xù);

5、將提前還款款項(xiàng)存入還款賬戶中，待銀行扣劃，或是直接攜帶現(xiàn)金到貸款行償還。

二、提前還貸后需要辦理的手續(xù)

1、解除房屋抵押

擁有完整產(chǎn)權(quán)。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財(cái)產(chǎn)。

購房者攜帶房屋權(quán)屬證書（原件）、他項(xiàng)權(quán)利證（原件）、當(dāng)事人身份證明（原件及復(fù)印件1份）、抵押權(quán)人出具的注銷抵押登記證明（原件）、抵押登記申請(qǐng)表等材料到房管局對(duì)應(yīng)窗口辦理即可。

2、辦理退保手續(xù)

在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。

提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算）、原一次性繳付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素

其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

3、辦理退稅手續(xù)

當(dāng)您購買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書”。

提前償還全部住房貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

擴(kuò)展資料：

房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過審查合格，

向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

等額本息還款法最劃算。以下是關(guān)于不同還款方式的詳細(xì)解釋：

1. 等額本息還款法：在這種方式下，每月償還同等數(shù)額的貸款，包括本金和利息。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，便于進(jìn)行財(cái)務(wù)規(guī)劃。由于前期還款中利息占比較大，隨著時(shí)間推移，本金占比逐漸增大，利息占比逐漸減少，整體上支付的利息相對(duì)較少。因此，從長期角度看，等額本息還款法相對(duì)更為劃算。

2. 等額本金還款法：這種方式的每月還款金額逐月遞減。初期還款壓力較大，因?yàn)槊吭逻€款金額中本金部分固定，利息隨著貸款余額的減少而逐漸減少。適合前期收入較充裕、能夠承擔(dān)較大還款壓力的人群。但從長期看，等額本金的總支付利息相對(duì)較少，適合那些能短期承受較大壓力、期望長期減輕負(fù)擔(dān)的借款人。不過，對(duì)于大多數(shù)人來說，等額本息更為穩(wěn)妥和易于規(guī)劃。

3. 其他方式：還有一些其他還款方式如先息后本等，這些方式在某些特定情境下可能適用，比如短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)緊張的情況。但從長期和整體成本來看，它們可能不如等額本息還款法劃算。先息后本的還款方式在前期只需還利息，長期來看可能會(huì)支付更多的利息。

綜上所述，對(duì)于大多數(shù)購房者來說，等額本息還款法是一個(gè)較為劃算的選擇。它既方便進(jìn)行長期財(cái)務(wù)規(guī)劃，又能保證整體的支付成本相對(duì)較低。當(dāng)然，具體選擇還需根據(jù)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況、收入穩(wěn)定性和未來的財(cái)務(wù)規(guī)劃來綜合考慮。建議在決定房貸還款方式之前咨詢專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問或銀行專家，以做出最合適的決策。