以例子來(lái)說(shuō)明一下：

一套二手房的報(bào)價(jià)為80萬(wàn)元，如果我們按照首付2成來(lái)計(jì)算的話(huà)，就是需要16萬(wàn)元，再加上4萬(wàn)元的稅費(fèi)（當(dāng)房子滿(mǎn)五唯一，好省去個(gè)稅與增值稅），那么這樣算來(lái)準(zhǔn)備個(gè)20多萬(wàn)應(yīng)該綽綽有余了！

但是，當(dāng)實(shí)際需要付首付時(shí)卻被告知起碼得準(zhǔn)備28萬(wàn)元，中介最終給予的首付價(jià)格為何會(huì)多了點(diǎn)呢？

原來(lái)，BANK對(duì)該房屋的評(píng)估價(jià)是65萬(wàn)，可貸款額度至多為8成，即52萬(wàn)（65*0.8）。房屋售價(jià)是80萬(wàn)，而可貸款額度至多為52萬(wàn)，意味著至少要準(zhǔn)備28萬(wàn)的首付款了。

這里的二手房為首套首貸，但卻難以執(zhí)行最低首付標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際的首付比例往往比規(guī)定的最低首付比例要高很多，造成這種現(xiàn)象，主要的原因就是銀行對(duì)該房屋的評(píng)估價(jià)達(dá)不到客戶(hù)實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)價(jià)。

那么，是不是評(píng)估價(jià)越高就越好呢？

評(píng)估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來(lái)說(shuō)，二手房的評(píng)估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的首付款就可以少一點(diǎn)。評(píng)估價(jià)還影響交易的稅費(fèi)，增值稅、契稅、個(gè)稅的繳納，都是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對(duì)應(yīng)的比例，評(píng)估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。簡(jiǎn)單的說(shuō)，評(píng)估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評(píng)估價(jià)高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實(shí)際支付的首付款可以少一點(diǎn)。評(píng)估價(jià)過(guò)高或者過(guò)低，都不好，因?yàn)閷?duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納首付款。所以，評(píng)估價(jià)適中比較好。

影響評(píng)估價(jià)的因素有哪些？

二手房評(píng)估價(jià)：采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類(lèi)型樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)。

然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶(hù)型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。

所以呢，在買(mǎi)房的時(shí)候，同一地段，建議不要選擇房齡過(guò)老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)考慮房屋的折舊率。shqianyy

視頻描述：二手房交易可以申請(qǐng)按揭貸款，但有一些限定條件：1、必須要有房產(chǎn)證；2、二手房齡10年以?xún)?nèi)的一般貸70%；3、必須還清原有貸款，才能申請(qǐng)貸款；4、如果是公積金貸款，確保連續(xù)繳存6個(gè)月以上。

購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候采取貸款的方式，要確定這個(gè)房子總價(jià)多少錢(qián)，首付多少，而總價(jià)減去首付就是貸款的錢(qián)。首付是不能貸款的，所以購(gòu)房者你的手上必須要有些現(xiàn)金，一般的首付是30%。如果你手上的錢(qián)多于首付的30% ，那么你還可以再給現(xiàn)金，這樣做的原因是減少你貸款的錢(qián)，因?yàn)橘J款是要利息的，這樣從總額來(lái)說(shuō)，給的現(xiàn)金越多，貸的越少還是合算的，當(dāng)然這個(gè)得看自己的情況。另外每個(gè)地區(qū)差異不一樣，樓盤(pán)和公積金管理中心的關(guān)系不一樣，所以貸款層數(shù)也是不一樣的。

貸款買(mǎi)房首付一般情況如下：

1、 辦理按揭利息最低的是公積金貸款。

2、 在第二次置業(yè)的情況下,購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的最低首付為五成。

3、 在一次房的情況下,購(gòu)買(mǎi)新房并且面積不超過(guò)90平米的繳納首付可以最低為二成

4、 月供多少要根據(jù)貸多少錢(qián)供多少年。

5、 三套房的情況,有的銀行是不給予貸款的。一般情況下男性可以帶到70歲，最大貸款年限為30年，要求是如果說(shuō)有當(dāng)?shù)貞?hù)口或是當(dāng)?shù)匾荒暌陨袭?dāng)?shù)厣绫＃€要提供你的收入證明，流水證明、在銀行里是不是有不良記錄就可以。

辦理新房貸款時(shí)，首付款是按照購(gòu)買(mǎi)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來(lái)制定貸款比例。而辦理二手房屋貸款是根據(jù)，通過(guò)銀行指定的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的二手房評(píng)估價(jià)作為參考。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。評(píng)估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%，部分房屋會(huì)更低。

一手房首付計(jì)算方式：

首付款=總房款--客戶(hù)貸款額

貸款額=合同價(jià)(市場(chǎng)價(jià))×80%(首次貸款額度最高可達(dá)80%)

二手房首付計(jì)算方式：

凈首付款=實(shí)際成交價(jià)—客戶(hù)貸款額(凈首付款:不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款) 貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%) 貸款額估算方

（以上回答發(fā)布于2015-10-13，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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