一、商業(yè)貸款流程

您好！

買方：

1、身份證、戶口本、結(jié)婚證、暫住證（夫妻雙方到場簽字并提供）

2、學(xué)歷證明

3、納稅證明或社保

4、收入證明（加蓋公章）

5、銀行工資卡流水明細(xì)單（銀行打印）

6、單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章）

7、首付款憑證

賣方：

1身份證（夫妻雙方）

2戶口本

3結(jié)婚證

4房本

二、簡述商業(yè)銀行貸款的一般決策程序？

商業(yè)銀行的貸款主要分為授信，簽合同，用信和貸后管理

三、我國商業(yè)銀行個人消費貸款的信用風(fēng)險管理現(xiàn)狀

個人消費信貸是銀行等金融機(jī)構(gòu)對消費購買耐用消費品，或支付其他費用的貨幣貸款。耐用消費品或其他費用支出，是指用于購買那些具有較高價值和普及趨勢的生活消費品，以及用于教育、醫(yī)療、旅游等生活消費方面的較高價值費用的支付。近年來，我國商業(yè)銀行個人消費貸款發(fā)展迅速額的比重逐年增長，并逐步成為銀行主要一、我國商業(yè)銀行個人消費信貸發(fā)展現(xiàn)狀我國最早的個人消費信貸始于20世紀(jì)八十年代中期，但受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費觀念等因素的制約，發(fā)我國消費信貸總額為10.23%。為應(yīng)對當(dāng)年東南亞金融危機(jī)對經(jīng)濟(jì)的不利影響，政府制定和實施擴(kuò)大內(nèi)需的政策。為了啟動民間消費需求，中國人民銀行出臺了一系列政策措施，鼓勵商業(yè)8年中國人民銀行發(fā)布了推動金融機(jī)構(gòu)積極開展個人消費信貸的兩項重要文件:《個人住房貸款管理辦法》和《關(guān)于改進(jìn)金融服務(wù)、支持國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見》。1999年又發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意主的金融機(jī)構(gòu)面向廣大城市居民開展消費信貸業(yè)務(wù)。自1997年以來，我國的個人消費信貸有了快速發(fā)展，截至2009年一季度末，我國居民消費信貸余額為3.94萬億元，是1997年的22貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個人消費信貸市場空間不斷拓展，個人住房消費貸款、汽車消費貸款、助學(xué)消費貸款、個人旅游貸款等業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，該項業(yè)務(wù)中存在的問題和風(fēng)一季度末數(shù)據(jù)顯示，我國居9萬億元，占居民消費信貸余額總額的近90%，仍然是我國個人消費信貸的主要形式。前幾年，住房消費貸款發(fā)展迅速，各發(fā)放住房貸款的條件，導(dǎo)致不良貸款率有所增長。從國外經(jīng)驗來看，個人住房貸款的風(fēng)險一般是在發(fā)放貸款后10年左右中逐步顯現(xiàn)，這使得住房貸款潛人房貸余額中，超過80%是2000年以后發(fā)放的，這意險將有增無減。個人消費信貸對象范圍廣泛、貸款的期限較長、資信調(diào)查困難，在一定程度上給銀行帶來了風(fēng)險隱患。商業(yè)銀行應(yīng)加強對個人消費信貸風(fēng)險的分析與識別，以便及時采取措施，防患于未然。二、商業(yè)銀行個人消費信貸風(fēng)險成因消費信貸風(fēng)險是指銀行消費信貸不能按期收回，造成信貸資金損失的可能性。個人消費信貸存在極大的不確定因素，風(fēng)險隱含其中。對于消費貸款業(yè)務(wù)來說，商業(yè)銀行所面臨的最主要的風(fēng)險是信用風(fēng)險，即因個人消費者不能按照與銀行簽訂的協(xié)議行事而對銀行信貸資產(chǎn)收益造成的風(fēng)險。1、制度方面（1）相關(guān)法律制度不健全我國至今尚未建立有關(guān)規(guī)范消費信貸活動的法律規(guī)范，特別是保護(hù)銀行債權(quán)的法規(guī)不健全，對失信、違約的懲處辦法不具體。消費信貸期限長，客戶分散，不確定因素多，銀行風(fēng)險控制難以落實，很容易造成一些借款人利用法律的漏洞進(jìn)行欺詐。此外，關(guān)于抵押物的處理、拍賣等問題，銀行在處置個人抵押財產(chǎn)方面缺乏有效的法律保障和市場保障。我國消費品二級市場尚處于起步初創(chuàng)階段，交易秩序尚不規(guī)范，交易法規(guī)也不完善，各種手續(xù)十分繁瑣，變現(xiàn)成本較大，導(dǎo)致銀行難以將抵押物變現(xiàn)。由于缺少法律規(guī)范，個人消費信貸在實際操作中無章可循、無法可依、隨意性很大，這使得銀行開辦消費信貸業(yè)務(wù)缺乏法律保障，商業(yè)銀行難以通過有效的方式來保全自己的消費信貸資產(chǎn)，增大了個人消費信貸的風(fēng)險。（2）個人信用體系不健全在我國，信用觀念尚未深入人心。目前雖然已經(jīng)建立個人征信系統(tǒng)并投入使用，但系統(tǒng)內(nèi)許多個人信息尚未完善。加上對個人消費信貸市場的競爭使銀行之間缺乏溝通，從而使得個人的信用信息披露不夠，信用信息資源無法共享。信息的不對稱又可能致使借款人將貸款惡意挪用，用于經(jīng)營或投機(jī)活動，經(jīng)營失敗導(dǎo)致貸款償還出現(xiàn)問題。盡管中國人民銀行已經(jīng)開始了個人信用聯(lián)合征信工作，但是上述工作還僅限于金融部門，信用信息也僅限于金融信息，很難實現(xiàn)其他非金融信息的匯總。2、銀行方面（1）銀行消費貸款設(shè)計欠缺有的消費貸款種類自身存在較大的先天缺陷，導(dǎo)致貸款風(fēng)險從一開始就存在。如2000年興起一時的“零首付”個人住房貸款和“零首付”汽車貸款。雖然中國人民銀行已經(jīng)明令禁止了這種“零首付”，但無指定用途的所謂綜合消費貸款在貸款設(shè)計上也存在問題。這種貸款最高限額50萬元，甚至不受限額，這一設(shè)計明顯不是或并非主要是為了借款人消費使用的，更不是為普通消費者著想，它是迎合少數(shù)優(yōu)勢消費群體擴(kuò)大生產(chǎn)的需要而巧立的名目。（2）銀行自身管理薄弱從主觀因素來看，國內(nèi)商業(yè)銀行仍舊在一定程度上不太重視信用風(fēng)險，對各部門、各職員的考核只注重業(yè)績而忽視風(fēng)險和損失，造成損失后也沒有強有力的責(zé)任機(jī)制予以制約。一方面部分商業(yè)銀行為了擴(kuò)大消費信貸規(guī)模，對基層行下達(dá)硬性的放貸指標(biāo)，由于市場競爭的激烈，不少銀行擅自降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，致使?jié)撛陲L(fēng)險進(jìn)一步增大；另一方面信貸人員素質(zhì)偏低，工作責(zé)任心欠缺。存在著信貸人員貸前調(diào)查不深入、貸中審查不嚴(yán)、貸后管理不力的松懈行為，重貸輕管，重放輕收，崗位責(zé)任制沒有落到實處，放松了消費信貸資金使用的有效監(jiān)控。這些都是導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險顯著增加的原因。從客觀因素來看，國內(nèi)商業(yè)銀行管理水平不高，更缺乏消費信貸方面的管理經(jīng)驗。通常，由于客戶分散，銀行僅憑借款人身份證明、收入證明等比較原始的書面信用材料進(jìn)行篩查，對個人的信用調(diào)查基本上依賴于借款人的自報及其就職單位的簡單說明，對借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、有無失信情況等缺乏正常程序和渠道進(jìn)行了解征詢，由此導(dǎo)致銀行和客戶之間的信息不對稱。而且現(xiàn)階段管理消費信貸業(yè)務(wù)的規(guī)章制度尚不完善，操作手段相對落后，貸后的監(jiān)督檢查往往跟不上，對消費者個人及其家庭的財務(wù)收支缺乏有效的跟蹤、監(jiān)控機(jī)制和經(jīng)驗。一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險不能及時采取補救措施，致使消費信貸的潛在風(fēng)險增大。3、消費者個人方面消費者個人方面的原因主要是由于消費者行為的不確定性和道德風(fēng)險的存在。目前，我國缺乏完善的家庭財產(chǎn)登記制度，居民收入缺乏透明度，銀行無法確切計算和查證居民收入水平。消費者在申請消費信貸時，有可能為獲取更多的消費信貸而夸大自己的償還能力，風(fēng)險完全由銀行承擔(dān)。另外，消費者在取得消費信貸之后，在有償還能力的情況下逃避債務(wù)，即為道德風(fēng)險。以助學(xué)貸款為例，由于大學(xué)生畢業(yè)后，社會就業(yè)壓力大，人才的流動十分頻繁，原就讀學(xué)校找不到人，造成貸款無法歸還，道德風(fēng)險因素較大。三、商業(yè)銀行防范消費信貸風(fēng)險的對策建議1、建立健全消費信貸相關(guān)法律法規(guī)為了確保消費信貸市場的有序運行，應(yīng)該盡快制定和頒布消費信貸法規(guī)，明確消費信貸活動中相關(guān)主體的職責(zé)義務(wù)和相關(guān)權(quán)利，合理分散信貸風(fēng)險。建立健全消費信貸法規(guī)體系，一是盡快制定一部綜合性的《個人消費信貸法》，對與個人信貸有關(guān)的問題進(jìn)行明確規(guī)范，充實我國《擔(dān)保法》中有關(guān)個人消費信貸的條款；二是要用法律條文明確規(guī)定對消費者失信行為的懲罰辦法，用法律手段規(guī)范消費者的借貸行為；三是要進(jìn)一步完善社會保障制度、住房制度、醫(yī)療制度等相關(guān)制度，從而分散和共擔(dān)個人信用風(fēng)險。2、逐步完善個人信用制度個人信用制度的健全將有利于降低消費信貸的交易成本，抑制由信息不對稱導(dǎo)致的逆向選擇和道德風(fēng)險。因此，逐步完善個人信用制度是商業(yè)銀行進(jìn)行消費信貸風(fēng)險管理必不可少的制度環(huán)節(jié)，是商業(yè)銀行管理消費信貸風(fēng)險的起點。完善個人信用制度，一方面要建立健全全社會范圍的個人征信體系；另一方面要建立科學(xué)的個人信用評價體系。我國個人征信系統(tǒng)使用尚處于初級階段，仍需不斷完善。應(yīng)做到及時更新個人金融信息，做到電子化、集中化、及時化；同時，要加快不發(fā)達(dá)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善全國征信系統(tǒng)信息，實現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)共享，滿足銀行放貸審核的需要。在建立全社會個人信用制度和信用檔案的基礎(chǔ)上，各銀行還應(yīng)結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點制定具體的個人信用評價體系，以此作為放貸的基本標(biāo)準(zhǔn)，使之從源頭上發(fā)揮防范消費貸款風(fēng)險的作用。譬如，可以建立信用風(fēng)險評分系統(tǒng)，通過給個人信用打分，嚴(yán)格劃分客戶的信用等級。首先對消費信貸的授信對象進(jìn)行信用評分；然后再根據(jù)消費信貸對象的信用記錄、消費信貸的擔(dān)保方式、消費信貸項目等方面的情況對消費信貸授信對象的信用評分進(jìn)行調(diào)整，得出該筆消費信貸業(yè)務(wù)的信用評分，確定其風(fēng)險等級；對個人的還款意愿、還款能力進(jìn)行預(yù)測，為最后的決策作依據(jù)。3、完善銀行內(nèi)部信貸風(fēng)險管理體系必須嚴(yán)肅信貸紀(jì)律，責(zé)任明確到位，一旦出現(xiàn)問題按規(guī)定對有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行責(zé)任追究。貸前要嚴(yán)把信貸入口，有規(guī)劃地發(fā)展個人消費信貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)格規(guī)范各環(huán)節(jié)操作流程。在審核貸款申請時，主要側(cè)重考慮以下幾個因素:個人信用記錄、個人負(fù)債比率、個人保險等。抵押擔(dān)保并非萬全之策，抵押品也存在風(fēng)險，要明辨借款人的實際收入水平。貸中，進(jìn)一步明確各操作崗位的關(guān)鍵所在，規(guī)范操作，做到任務(wù)、權(quán)限和責(zé)任的統(tǒng)一。貸后，從跟蹤、監(jiān)控入手，建立一套消費信貸風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制，加強貸款后的定期或不定期跟蹤監(jiān)控。貸款發(fā)放后，銀行要密切關(guān)注客戶的還款動態(tài)，當(dāng)有拖延現(xiàn)象時，及時找出原因并采取措施。對于具有還款能力而故意不還者，從信函通知到口頭通知、加收逾期貸款罰息，直至處理抵押物甚至訴諸法律。對于多次惡意拖欠貸款者，要將其列入“黑名單”，加大追討力度，并拒絕再度貸款。對于貸款到期潛逃和下落不明的借款者，應(yīng)提請公安等有關(guān)部門協(xié)助查尋。

四、辦理商業(yè)貸款有哪些程序？銀行流水不夠怎么辦？

辦理貸款有兩種方式，一種是辦理商業(yè)貸款，一種是辦理公積金貸款。購房指南本期主要為大家講解下商業(yè)貸款應(yīng)該注意的事項、商業(yè)貸款的一般程序以及在銀行流水不夠的情況下，該如何處理等問題。

一、商業(yè)貸款流程注意事項

1.提交貸款申請：當(dāng)個人簽好了房屋買賣合同后，就可以向銀行申辦商業(yè)貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認(rèn)可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。主要包括個人身份證、戶口本、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件，外地戶籍需要提供暫住證或者居住證，還需要工作單位出具的收入證明，買賣合同、首付款發(fā)票或者收據(jù)以及近半年的工資流水或其他資產(chǎn)證明。除了上述資料外，不同的銀行對商業(yè)貸款的要求也有一定的差異，具體還要詳細(xì)詢問貸款銀行要求的其他資料。

2.銀行受理調(diào)查：銀行收到貸款申請人的申請材料后，就會對其材料進(jìn)行審核，商業(yè)貸款一般審核時間是15個工作日，最長不超過1個月。在銀行受理調(diào)查期間，會根據(jù)情況要求貸款申請人補充一些資料，因此，這段時間貸款申請人需與銀行及時保持聯(lián)絡(luò)和溝通。

3.銀行核實審批：貸款銀行會針對以下幾方面進(jìn)行核實：房屋的情況和借款人的資質(zhì)信用情況等。這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié)，如果貸款申請人的信用不良，會直接導(dǎo)致貸款申請不下來。

4.雙方辦理相關(guān)手續(xù)：銀行通知貸款申請人，貸款審批通過后需要在該銀行開戶，領(lǐng)借記卡并簽訂貸款合同。同時，辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理擔(dān)保手續(xù)的時候，申請人一定要詳細(xì)了解合同中的細(xì)則，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，以免發(fā)生不必要的誤會。

5.銀行發(fā)放貸款：所有貸款手續(xù)辦理完畢后，銀行會將貸款資金打入到房產(chǎn)開發(fā)商的賬戶，借貸關(guān)系成立，貸款人按照規(guī)定償還貸款。

二、辦理商業(yè)貸款程序

1、商業(yè)貸款申請條件

①有合法的居留身份

②有穩(wěn)定的職業(yè)和收入

③有按期償還貸款本息的能力

④有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保

⑤有購買住房的合同或協(xié)議

⑥提出借款申請時，在建行有不低于購買住房所需資金的30%的存款，若已作購房預(yù)付款支付給售房單位的，則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件貸款行規(guī)定的其他條件。

2、商業(yè)貸款所需材料

借款人到銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與銀行簽訂"合作協(xié)議"的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：

①個人戶口本、身份證或其它有效居留證件

②職業(yè)和收入證明

③購房合同或意向書等有關(guān)證明材料

④占房價款30%的首期付款證明

⑤銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料

3、辦理商業(yè)貸款手續(xù)

①銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查

②經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對借款人的申請進(jìn)行審批

③借款人開戶、領(lǐng)儲蓄卡并簽訂借款合同

④辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)

⑤借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶

4、償還商業(yè)貸款

①借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息

②借款人可選擇計算機(jī)自動扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息

5、借款合同的變更或終止

①借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同

②借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)

③借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止

三、銀行流水不夠，該如何解決？

什么是銀行流水?

一般，我們在貸款時提到的銀行流水，是指銀行活期賬戶(包括活期存折和銀行卡)的存取款交易記錄。貸款人必須按照貸款機(jī)構(gòu)的規(guī)定，提供3-6個月的銀行工資流水才有獲貸資格。由此可見

，銀行流水的重要性非同一斑。銀行流水的獲取其實很簡單，拿上銀行卡，走進(jìn)銀行柜臺，告訴柜員您需要打印流水，打印的整個過程僅需兩分鐘。

但是，目前商業(yè)銀行通常要求貸款人的流水額度必須在每月還款額的3倍以上。那么，如果銀行流水不夠，導(dǎo)致貸款被拒怎么辦呢?

1、可以提供符合要求的抵押或擔(dān)保辦理貸款。目前最常用抵押貸款方式是房屋抵押貸款，不過申請此項貸款的借款人需要提供：房產(chǎn)證、本人及配偶有效身份證明、婚姻證明;工作、收入證明;房產(chǎn)評估報告;擬抵押房產(chǎn)的有權(quán)處分人及其他權(quán)利人出具的同意抵押的書面證明以及貸款機(jī)構(gòu)要求提交的其他貸款材料。

2、添加父母為共同還款人。這種方法的手續(xù)就比較簡單了，父母和貸款人本身同時前往銀行，各自出示身份證、戶口本、貸款人結(jié)婚證(單身證明)、父母結(jié)婚證、父母銀行流水等材料，就可以輕松添加父母為共同還款人了。

以上就是商業(yè)貸款的一般流程，以及在銀行流水不夠無法申請貸款時的一些解決辦法，希望對大家有所幫助。

（以上回答發(fā)布于2015-11-24，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準(zhǔn)）

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辦理商業(yè)貸款需要什么材料

提供材料

1、個人貸款申請表；

2、借款人(房產(chǎn)共有人)的身份證、戶口本，屬于夫妻共有的需提供結(jié)婚證；

3、商品房買賣合同；

4、首付款證明；

5、借款人還款能力證明材料(如收入證明、工資單、個人稅單、其他資產(chǎn)情況等)；(6)抵押證明文件；

7、銀行要求的其他村料。

擴(kuò)展資料

申請條件

1、具有合法有效的身份證明。

2、必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟(jì)收入，能夠提供相應(yīng)的收入和資產(chǎn)證明。

3、具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄。

4、與賣方簽訂有效的購房合同或購房協(xié)議。

5、支付了規(guī)定比例的首付款(一般是不低于所購房屋總價的30%)或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款。

6、貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同。

7、貸款銀行規(guī)定的其他條件。