一般來說，非本村集體經濟組織的成員購買宅基地或者房屋與村民所簽訂的買賣合同應當無效。
一、在以下幾種情況下，城鎮居民購買的農村的房屋，應當認定為有效的
1、家庭成員為集體經濟組織成員。
買房的人雖然為城鎮居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，購買房屋時家庭成員共同出資、共同居住，并且村集體經濟組織同意的，買賣合同應當認定為合法有效。
2、提前打好了招呼，經過同意并辦理了手續。
城鎮居民購買村民房屋后，如果已經相應的機關批準和當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續，并取得合法權屬證書的，買賣合同應當認定為合法有效。
3、戶口已經遷入，居民戶口發生變化。
城鎮居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，由城鎮居民轉變為本村居民的，買賣合同應當認定為合法有效。
4、宅基地性質已經發生變化。
如果房屋在出賣之前或者同時，房屋所占宅基地因征收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人轉為城鎮居民，那么宅基地性質已經發生了變化，買賣合同應當認定為合法有效。
二、辦理手續的具體流程
1、在農村的房屋，需要買賣的話，需要在一個集體里面。也就是說，不是在一個集體里面是無法買賣的。說的平常一些，你們的戶口需要在一個集體里面，農村與農村之間也不能買賣房屋。只能在同一個村里面才能買賣。而且不缺少住房還不能買賣，只有達到十八歲以上，或在集體里面沒有住房，僅幾類房屋才可以購買農村的房子。
2、在需要買房的情況下，買賣雙方一定要達成協議，若是雙方有一方不愿意，那么協議就算簽訂也不會有效，反悔方在一定時間內還可以取消交易。若是雙方都沒有意見的話，雙方會去當地的司法公正部門去進行公證，其目的就是澄清當前房屋的狀態，有沒有與其相關的糾紛。公證之后，買房子的一方需要去當地的財政所繳納一定的房契稅（一般為規定的3%）。這一步完成之后，就可以去當地房管所申請辦理房屋產權過戶登記，這一步手續辦完，就相當于房屋已經被你買到了。
3、房屋的買賣，在房管部門里面也是有流程的，一般買賣雙方都沒有異議才會走到這一步，但是為了避免有些非法買賣的發生，房管部門在通過審核之后會進行公告，公告時長達30天，公告期間關于房屋的買賣沒有任何爭議的話，才會變更房屋產權的登記，在變更過程中，是需要繳納一定的手續費的。
法律依據：
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。