計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　（1）取得土地使用權所支付的金額；

　　（2）開發(fā)土地的成本、費用；

　　（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

　　（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

　　增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

　　增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

　　增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　　（一）增值額未超過扣除項目金額50％

　　土地增值稅稅額=增值額×30％

　　（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

　　（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

　　（四）增值額超過扣除項目金額200％

　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

應該分普通住宅、非普通住宅、非住宅三類分別核算，各類的應交土地增值稅不能相抵，其中一類的應交土地增值稅為負數(shù)的話，應按0計算。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
■土地增值稅的計算方法
　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。
　　方法一、分級逐級距計算。
　　分級逐級距計算應納土地增值稅稅額，然后各級距應納稅額相加之和，就是應納土地增值稅稅額。
　　第一步：先計算增值額。增值額=轉(zhuǎn)讓收入額-扣除項目金額
　　第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。公式：增值額÷扣除項目金額
　　第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。
　　方法二、查表法。
　　查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進稅率表，然后按照計算公式求得應納土地增值稅稅額。
　　第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法;
　　第三步：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%
　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的
　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
　　(四)增值額超過扣除項目金額200%
　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。
■土地增值稅的計算公式
　　土地增值稅的計算公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
　　計算增值額的扣除項目：
　　(1)取得土地使用權所支付的金額;
　　(2)開發(fā)土地的成本、費用;
　　(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金;
　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
　　2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%
　　土地增值稅稅額=增值額×30%
　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
　　(四)增值額超過扣除項目金額200%
　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
　　■減免規(guī)定
　　有下列情形之一的，減免土地增值稅：
　　(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。
　　(二)對開發(fā)銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產(chǎn)權單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市(區(qū))住宅管理部門直接發(fā)售的各類政策性住房，包括：準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經(jīng)濟適用房。
　　(三)將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的減免規(guī)定：1.個人將購買的普通標準住宅再轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。2.個人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的(含五年)免征土地增值稅;居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。
　　(四)個人之間互換自有居住用房的，經(jīng)主管稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
　　(五)國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，也免征土地增值稅。
　　(六)在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
　　(七)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。
　　(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他減免稅項目。
　　●房地產(chǎn)土地增值稅稅額計算的三種方法
　　土地增值稅是以單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn))所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計算主要分三種方法：全文
●房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計算著手要點
　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。全文
●單位轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅計算方法
　　一、納稅人能夠提供原購房發(fā)票的：
　　1、扣除總額=購房發(fā)票記載金額+賣房的(營業(yè)稅+城建稅+教育費附加+印花稅)+賣方買房時繳納的契稅+購房發(fā)票記載金額*(5%*滿年度)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率,計算起來比較麻煩,特別是房地產(chǎn)企業(yè),計算尤為復雜。筆者認為,應從以下幾點著手,才能更好的把握其計算。 一、把握兩個概念 (1)增值額,即轉(zhuǎn)讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額,即稅法規(guī)定準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額,它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及其他扣除項目等。 二、掌握稅率 土地增值稅實行的是四級超率累進稅率:(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數(shù)為35%。 三、確定應稅收入 包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權、房屋產(chǎn)權而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術等的評估收入。 四、確定扣除項目 (1)取得土地使用權所支付的金額,包括支付地價款和有關登記、過戶手續(xù)費;(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用,主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定:納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內(nèi)計算扣除,否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內(nèi)計算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的,對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要,計算時千萬不能遺漏。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個人。

計算公式
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

計算方法
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

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