法律分析：為保持政策的連續(xù)性和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，我局確定繼續(xù)延續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率。具體如下：普通住房為2%;非普通住房為3%;其他房地產(chǎn)分為兩類，地下室和車位(庫)等附屬設(shè)施預(yù)征率為2%，工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房(包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等)暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理登記備案。

法律依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》 第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

一、土地增值稅計(jì)算方法1、直接計(jì)算法
直接計(jì)算法是指直接求出商品或勞務(wù)的增值額，然后再乘以規(guī)定稅率，計(jì)算出應(yīng)納的增值稅稅額。計(jì)算公式為：應(yīng)納增值稅=增值額×稅率
在直接計(jì)算法中又分為“加法”和“減法”
（1）加法是指將構(gòu)成增值額的各要素如工資、租金、利息、利潤及其它增值項(xiàng)目的金額加起來，求出增值額，然后再乘以增值稅稅率，計(jì)算出應(yīng)納的增值稅稅額。公式為：應(yīng)納增值稅=(工資+利息+租金+利潤+其它增值項(xiàng)目)×稅率
（2）減法（又稱扣額法）是指從銷售額全值中扣除非增值稅項(xiàng)目的金額，如外購的原材料、燃料、動力等扣除項(xiàng)目的金額，求出增值額，然后乘以增值稅稅率，計(jì)算出應(yīng)納增值稅稅額。公式為：應(yīng)納增值稅=(銷售額-非增值項(xiàng)目金額)×稅率
2、間接計(jì)算法
間接計(jì)算法（又稱稅款扣稅法）是指以銷售額全值乘以增值稅稅率求出產(chǎn)品的整體稅額，然后從中扣除外購非增值項(xiàng)目已經(jīng)繳納的稅額，以這個稅差作為應(yīng)納的增值稅稅額，計(jì)算公式為：應(yīng)納增值稅=銷售額×稅率-非增值項(xiàng)目的已納稅款。
二、增值稅計(jì)算
1、銷售額=含稅銷售收入/(1+17%)
2、含稅銷售收入=銷售額*(1+17%)=銷售額+銷售額*17%=銷售額+銷項(xiàng)稅(或進(jìn)項(xiàng)稅)
3、銷項(xiàng)稅額(或進(jìn)項(xiàng)稅額)=含稅銷售收入/(1+17%)*17%=銷售額*17%

土地增值稅扣除項(xiàng)目：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅等）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【注意】上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。超期利息、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加和地方教育附加視同稅金扣除。

5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6、舊房及建筑物的評估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

土地增值稅的基本征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)買賣。

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

征稅范圍

1.基本征稅范圍

土地增值稅的基本征稅范圍包括：

(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);

(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;

(3)存量房地產(chǎn)買賣。

2.特殊征稅范圍(掌握)

具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：

(1)屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(應(yīng)征)：

①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);

②取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售;

③存量房地產(chǎn)買賣;

④抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓);

⑤單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入);

⑥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化;

⑦合作建房建成后轉(zhuǎn)讓。

(2)不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)：

①房地產(chǎn)繼承(無收入);

②房地產(chǎn)贈與(對象有限定，無收入);

③房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變);

④房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變);

⑤房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變);

⑥房地產(chǎn)評估增值;

⑦與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產(chǎn)權(quán)屬變化。

(3)免征或暫免征收土地增值稅的情況：

①個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí);

②合作建房建成后按比例分房自用;

③因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn);

④建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;

⑤企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。

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免征土地增值稅的情況

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