法院在執(zhí)行過程中，通過拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的合法權(quán)益。
　　1、評(píng)估價(jià)格
　　評(píng)估價(jià)格是拍賣的前置程序。在對(duì)被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)評(píng)估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可向法院請(qǐng)求復(fù)議，法院再要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。
　　2、作出強(qiáng)制拍賣的決定
　　價(jià)格評(píng)估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評(píng)估價(jià)格將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對(duì)以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財(cái)產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價(jià)格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并有效控制變賣的價(jià)款。在實(shí)際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財(cái)產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準(zhǔn)許，但不是應(yīng)當(dāng)。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽(yù)程度，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時(shí)間，同時(shí)，法院在得款后，才能將查封財(cái)產(chǎn)予以解除查封，確保申請(qǐng)人的合法權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)。
　　3、確定和委托拍賣機(jī)構(gòu)
　　對(duì)拍賣機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱若干規(guī)定）和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。拍賣上市公司的股份，應(yīng)嚴(yán)格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理。法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。法院拍賣其它財(cái)產(chǎn)，首先應(yīng)采取當(dāng)事人主義。雙方不能達(dá)成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。
　　4、發(fā)布公告與展示標(biāo)的
　　拍賣機(jī)構(gòu)接受法院委托后，將嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定進(jìn)行拍賣公告和拍賣展示。對(duì)拍賣方案、拍賣公告等重大事項(xiàng)，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。
　　5、確定拍賣保留價(jià)
　　在拍賣會(huì)召開之前，法院應(yīng)當(dāng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價(jià)并告知拍賣機(jī)構(gòu)。拍賣保留價(jià)應(yīng)等于或低于評(píng)估價(jià)，不能超出評(píng)估價(jià)。拍賣保留價(jià)是拍賣成交的最低價(jià)限，拍賣的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，不得成交。如第一次拍賣無人競(jìng)買，法院根據(jù)市場(chǎng)情況，確定再次拍賣的保留價(jià)。
　　6、舉行拍賣會(huì)
　　舉行拍賣會(huì)時(shí)，法院一般應(yīng)派員到場(chǎng)監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄；拍賣機(jī)構(gòu)亦可邀請(qǐng)公證員到場(chǎng)進(jìn)行公證。拍賣成交的，由拍賣機(jī)構(gòu)與買受人簽訂成交確認(rèn)書，并即時(shí)錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競(jìng)買人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意。
　　7、確認(rèn)拍賣結(jié)案
　　對(duì)拍賣結(jié)果，法院應(yīng)依法進(jìn)行審查，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機(jī)構(gòu)，與競(jìng)買人之間或者競(jìng)買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效；若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應(yīng)確認(rèn)拍賣結(jié)果。拍賣結(jié)果確認(rèn)后，法院應(yīng)配合拍賣機(jī)構(gòu)將拍賣標(biāo)的交付買受人。拍賣的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)的，由拍賣機(jī)構(gòu)直接交付給買受人，是不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)的，由法院負(fù)責(zé)將拍賣標(biāo)的占有人清除，并辦理變更登記手續(xù)。

資產(chǎn)流拍后可以在60日內(nèi)組織第二次拍賣，總共可以拍賣三次，如果三次都流拍，那么就要進(jìn)行資產(chǎn)變賣了。所謂流拍，是指拍賣開始后無人出價(jià)，導(dǎo)致被拍賣的房屋或其他物品出不去，這在司法拍賣行中很常見。

一、資產(chǎn)拍賣流拍后怎么辦?

司法拍賣流拍，就是在司法拍賣過程中，只要拍賣沒有結(jié)束，隨時(shí)都可以繳納保證金參加競(jìng)拍。如果直到拍賣時(shí)間結(jié)束仍無人競(jìng)拍，這件拍品的第一次拍賣就算司法拍賣流拍了。

按照法律規(guī)定，第一次司法拍賣流拍以后，在60日之內(nèi)，要組織第二次拍賣，拍賣總共可以進(jìn)行3次。如果3次都司法拍賣流拍了，要對(duì)拍品進(jìn)行變賣。如果第一次司法拍賣流拍后，申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人在不損害他人權(quán)益的情況下，達(dá)成變賣以物抵債的協(xié)議，法院是準(zhǔn)許的。

根據(jù)相關(guān)法律還規(guī)定，如果第一次司法拍賣流拍，第二次、第三次司法拍賣流拍的起拍價(jià)將下降，每次下降幅度不超過20%。

二、以房產(chǎn)為例，司法拍賣流拍三次后該怎么辦

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)第二十八條第2款規(guī)定：“第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。”

因此，若抵押房產(chǎn)經(jīng)拍賣三次流拍后，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受以房抵債的，法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。若通過變賣程序仍無法成交的，則只能選擇以房抵債，否則法院對(duì)抵押房產(chǎn)予以解除查封、凍結(jié)，并將房產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該房產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第八條　拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。

拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。

人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。

綜上，根據(jù)我國(guó)有關(guān)司法解釋，法院在處理查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，首先采用拍賣的方式。法院進(jìn)行司法拍賣，必須委托有資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣。拍賣三次仍未拍賣成功，就會(huì)對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行變賣。