營改增后房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%;生活服務(wù)行業(yè)一般納稅人(年應(yīng)稅服務(wù)銷售額500萬元及以上)的稅率是6%。小規(guī)模納稅人適用3%的征收率。
增值稅的計算方式：
(一) 核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。
(二) 減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報告。
擴(kuò)展資料：
繳費(fèi)途徑：
1、納稅人可以到住房所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口申報繳納個人住房房產(chǎn)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)將開設(shè)個人住房房產(chǎn)稅申報納稅綠色通道，專窗受理納稅人申報繳納稅款。納稅人用帶有銀聯(lián)標(biāo)志的銀行卡通過pos機(jī)當(dāng)場繳納稅款并取得《通用繳款書》；
2、第一個是辦稅服務(wù)廳。納稅人可以到住房所在區(qū)縣稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳的申報納稅專窗，用帶有銀聯(lián)標(biāo)志的銀行卡通過pos機(jī)當(dāng)場繳稅；
3、第二個是銀行。納稅人也可到就近的上海銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行（自營）在本市辦理個人業(yè)務(wù)的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)使用銀行卡或現(xiàn)金繳稅；
4、第三個是付費(fèi)通網(wǎng)站。納稅人還可以登錄付費(fèi)通網(wǎng)站按照網(wǎng)上流程繳稅。
參考資料來源：百度百科-房產(chǎn)稅
按房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%。應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%。
按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。按房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%，應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%
按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。
擴(kuò)展資料：
房產(chǎn)稅率規(guī)定：
1、房本不滿五年，要按規(guī)定繳納營業(yè)稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿兩年的免征，未超過兩年的按房價5.5%繳納。
2、普通住宅不滿5年（含）轉(zhuǎn)讓的，按銷售價減去房屋成本價繳納營業(yè)稅，滿5年免繳。非普通住宅不滿5年（含）轉(zhuǎn)讓的，按銷售價繳納全額營業(yè)稅，滿5年以上轉(zhuǎn)讓的，按銷售價減去房屋成本價繳納營業(yè)稅。
3、房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）
參考資料來源：百度百科-房產(chǎn)稅
一、個人購房需要交納的稅費(fèi)有：契稅、 維修基金、房屋所有權(quán)證印花稅。（土地增值稅、所得稅。歸出售方交納。）
二、簽訂購房合同時需繳納的稅費(fèi)： 購買開發(fā)商的新房時，需要交納的稅: ①契稅：買新房子要繳納的契稅為購房總價的3-5%
增值稅=【含稅銷售額÷（1+稅率）】x稅率；
附加稅=增值稅x 稅率。
增值稅計算器
此處以100萬房產(chǎn)交易額為例計算增值稅：
1、征收營業(yè)稅時：營業(yè)稅=100萬x 5%=50000元，附加稅=50000x（7%+3%+2%）=6000元，營業(yè)稅及其附加稅共56000元。
2、變成增值稅后：增值稅=100萬÷（1+5%）x 5%=47619元，附加稅=47619x（7%+3%+2%）=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。
綜合：營改增后，100萬的房產(chǎn)稅費(fèi)能減少2667元。
房屋買賣稅如何計算是許多購房者關(guān)注的問題，本文主要分析了房屋買賣稅的計算公式，并結(jié)合具體的數(shù)據(jù)例子進(jìn)行分析計算。
房屋買賣稅的計算公式
買方：
1、契稅：1.5%×總房價（普通住宅）非普通住宅3%×總房價
2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元×建筑面積
3、合同印花稅：0.05%×總房價
4、中介費(fèi)：1%×總房價
5、權(quán)證印花稅：5元
6、登記費(fèi)：80元
7、配圖費(fèi)：25元
若需貸款：抵押登記費(fèi)公積金100元，商業(yè)或者組合貸款200元。
若要公證：買賣合同公證0.3%以下×總房價。抵押合同公證貸款額×0.1%
賣方：
A、普通住宅
1、滿五年 營業(yè)稅免收 未滿五年5.55%×房屋總價
2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元×建筑面積
3、合同印花稅：0.05%×總房價
4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×1%
5、中介費(fèi)1%×房屋總價
B、非普通住宅
1、滿五年 買進(jìn)賣出差額的5.55% 未滿五年5.55%×房屋總價
2、交易手續(xù)費(fèi)：2.5元×建筑面積
3、合同印花稅：0.05%×總房價
4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×2%
5、土地增值稅 未滿三年總房價×0.5% 滿三年未滿五年 總房價×0.25%
6、中介費(fèi)1%×房屋總價
普通住宅的三個標(biāo)準(zhǔn)（需同時滿足）
1、房屋容積率在1.0以上
2、單套建筑面積在140平方米以下
3、內(nèi)環(huán)單價低于17500元/平方米 內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)單價低于10000元/平方米 外環(huán)線以外單價低于7000元/平方米。
否則也是按照非普通住宅計算稅費(fèi)。
下面結(jié)合實(shí)例作說明
根據(jù)有關(guān)稅務(wù)部門規(guī)定，個人購買住房兩年內(nèi)銷售的，全額計征營業(yè)稅，無須申報；個人購買普通住宅及非普通住宅2年后（含2年）銷售的，若銷售價等于或低于原價，未產(chǎn)生營業(yè)稅的，無須申報；若售價高于原價的，差額計征營業(yè)稅，無須申報，如需免繳營業(yè)稅，需到稅務(wù)部門申免。
個人購房的起始日期以《房地產(chǎn)證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準(zhǔn)，其中安居房與二級轉(zhuǎn)移登記的起始日期以購房買賣合同記載的日期為準(zhǔn)，三級轉(zhuǎn)移登記的起始日期，以申請購房的日期為準(zhǔn)。
稅務(wù)部門關(guān)于二手樓交易稅費(fèi)的其它說明
1、契稅按現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)予以收取。除土地、別墅、高級度假村按3%稅率計征以外，其它均按1.5%計征；
2、直系親屬或配偶之間房地產(chǎn)贈與免營業(yè)稅、城建維護(hù)稅和個人所得稅，其它房產(chǎn)贈與，視同一般房地產(chǎn)買賣計征稅費(fèi)；
3、房地產(chǎn)繼承或夫妻雙方離婚財產(chǎn)分割的，免征營業(yè)稅、城建維護(hù)稅、個人所得稅和契稅；
4、個人出售其購買并居住滿2年的安居房，免征營業(yè)稅；個人出售其購買并居住超過5年的安居房，免征個人所得稅；
5、在辦理二手房交易產(chǎn)權(quán)辦證手續(xù)時，需要按國家規(guī)定繳納交易手續(xù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照交易住房建筑面積每平米6元計算，此筆費(fèi)用由買賣雙方各自承擔(dān)50%.
免繳營業(yè)稅、個人所得稅的辦理不少購房滿2年，符合免繳營業(yè)稅、個人所得稅條件的業(yè)主都不是很清楚需要辦理免繳營業(yè)稅和個人所得稅手續(xù)。
根據(jù)深圳市稅務(wù)局的規(guī)定，2005年6月1日后，個人購買超過2年（含2年）的住房，符合免繳營業(yè)稅條件的，可直接辦理過戶手續(xù)，無須另行辦理免繳申請。符合安居房免繳營業(yè)稅、個人所得稅條件的，需到所在區(qū)的稅務(wù)分局申請免繳手續(xù)。辦理免繳營業(yè)稅、個人所得稅時需提供以下材料：
售房人申請免繳稅款的申請書；售房人居民身份證原件和復(fù)印件；證明售房人購房時間的房屋所有權(quán)證或契稅完稅憑證的復(fù)印件；寫明成交價格的房屋買賣合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的有效憑證（據(jù)、票）的復(fù)印件；安居房購房合同原件。
賣方需交納的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新政實(shí)施之后，營業(yè)稅的征收大大縮減了房產(chǎn)出售者的收益，2年成了二手樓交易的一個門檻，究竟新政之下房產(chǎn)出售者應(yīng)該繳交多少稅費(fèi)？
房屋買賣稅的計算方法
（一）出售商品房需交納的稅費(fèi)①售房總價低于或等于原建購價款張先生在福田中心區(qū)附近購買了一套商品房，房屋建筑面積為100平方米，房產(chǎn)證建購價款為75萬元。今年7月，張先生急需一筆資金周轉(zhuǎn)，將這套房以75萬元出售。
第一，如果張先生這套房是在兩年內(nèi)出售的，結(jié)合新政規(guī)定，出售個人購買兩年以內(nèi)的商品房的稅費(fèi)分別有：0.5‰的印花稅、5%的營業(yè)稅、城建維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%）和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費(fèi)，無須交納個人所得稅。那張先生應(yīng)該繳交的稅費(fèi)分別為：印花稅：750000元x0.5‰=375元營業(yè)稅：750000元x5%=37500元城建維護(hù)稅：37500元x1%=375元交易手續(xù)費(fèi)：100x3元=300元按政府規(guī)定張先生應(yīng)交納的稅費(fèi)為：38550元
第二，假如張先生的房產(chǎn)是滿2年后出售的，根據(jù)新政規(guī)定，出售個人購買2年以上（含2年）的商品房，則需交納0.5‰的印花稅和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費(fèi)，無須交納個人所得稅、營業(yè)稅和城建維護(hù)稅。那張先生應(yīng)該交納的稅費(fèi)分別有：印花稅：750000元x0.5‰=375元交易手續(xù)費(fèi)：100x3元=300元按政府規(guī)定張先生應(yīng)交納的總稅費(fèi)為：675元②售房總價高于原建購價款王小姐2002年購買了一套商品房，房屋建筑面積為110平方米，原建購價款為45萬元，2005年8月王小姐以60萬元將這套房售出。王小姐的房產(chǎn)已滿2年，需要交納0.5‰的印花稅、營業(yè)稅（售房總價減去原建購價款的差額的5%）、城建維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%）、個人所得稅（售房總價減去原建購價款的差額的20%）和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費(fèi)。她應(yīng)該交納的稅費(fèi)分別為：印花稅：600000元x0.5‰=300元營業(yè)稅：（600000元-450000元）x5%=7500元城建維護(hù)稅：7500元x1%=75元個人所得稅：（600000元-450000元）x20%=30000元交易手續(xù)費(fèi)：110x3元=330元按政府規(guī)定王小姐應(yīng)交納的稅費(fèi)為：38205元
（二）出售安居房需交納的稅費(fèi)陳女士在1998年5月購買了一套安居房，房屋建筑面積為90平方米，房產(chǎn)證建購價款為35萬元。
2005年8月，陳女士以50萬元將房屋出售。陳女士的安居房居住超過5年，在新政之下，出售個人已購買并居住5年以上的安居房，需交納0.5‰的印花稅，3元/平方米的二手房交易手續(xù)費(fèi)。那陳女士需交納的稅費(fèi)為：印花稅：350000元x0.5‰=175元交易手續(xù)費(fèi)：100x3元=300元按政府規(guī)定陳女士應(yīng)交納的稅費(fèi)為：
475元買方需交納的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新政實(shí)施對二手樓交易的買方主要影響在契稅方面，購買普通住房需按1.5%的契稅稅率交納契稅，非普通住房按3%的契稅稅率交納契稅。深圳市的普通住房應(yīng)同時滿足以下三個條件：建筑容積率在1.0以上、單套住房建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；
否則，就按照非普通住宅來繳交契稅。除契稅外，購房者還需交納0.5‰的印花稅、3元/平方米的二手房交易手續(xù)費(fèi)和50元登記費(fèi)。
關(guān)于全面退開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知
拓展鏈接
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。
1.征收范圍及納稅人。主要是對個人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換的房屋征收契稅。
2.稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%～5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。
享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時滿足以下3個條件：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上
2、單套建筑面積不足90平方米
3、首套房或者低于90平方的二套房
契稅征收標(biāo)準(zhǔn)
90平米以下的是一個征收標(biāo)準(zhǔn)，90平方以下二套房 三套房。
90平方以上二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。一般實(shí)行的是首套住房90平方以下契稅1%。
注：家庭少有住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。但是名下確實(shí)只有一套房子，所以可以申請家庭少有住房。
房屋契稅計算方法
應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率
2010年10月1日起個人購買首套普通住宅契稅減半征收。
契稅稅率的規(guī)定是3%-5%，一般取3%為了支持房地產(chǎn)業(yè)，政府對一般商品房減半收稅。
對商業(yè)用房，別墅和單價超過9324元/平米的房子收3%。
2008年11月1日起，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。
產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。
契稅的計稅依據(jù)
契稅按銷售價格計算。銷售價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。
契稅根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的。比如，北京成為2008年奧運(yùn)會主辦城市后，奧運(yùn)村地價立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。
契稅依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元。同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。
契稅按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓。那么，乙就要補(bǔ)交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。
土地契稅計算方法
國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以銷售價格為計稅依據(jù)。
土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。
交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅。
房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)
采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計價的，按照當(dāng)土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
據(jù)了解，按現(xiàn)行政策規(guī)定，頭次購買90平方米及以下普通住房的個人，暫按1%稅率征收契稅。而如果非頭次購房，則均要多繳0.5%的契稅。由于此前財稅部門一直沒有明確頭次購房的概念，一些城市在執(zhí)行這一政策時，往往將一方已有房產(chǎn)后再聯(lián)名頭次購房人買房的情況視作頭次購房，放寬了這一政策的范圍。不過，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上的聯(lián)名購房情況并不多見，所以該政策的影響并不大。
1、契稅有1.5%和3%兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上,單套建筑面積在140（含）平方米以下,實(shí)際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，非普通住宅則按3%稅率征收契稅。
2、增值稅有征收和不征收兩種。如果轉(zhuǎn)讓個人購買不滿2年的普通住宅，則業(yè)主需支付（全額÷1.05）×5.6%；不滿2年的非普通住宅，業(yè)主要交（全額÷1.05%）×5.6%；已滿2年的普通住宅則不需支付該稅；已滿2年的非普通住宅，業(yè)主要交（差額÷1.05）×5.6%。
3、個稅有20%和1%兩種。根據(jù)地稅局現(xiàn)行執(zhí)行的政策，如果不能提供房屋原值的.將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。
《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》：
五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
相關(guān)推薦：