租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對(duì)租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。
　　網(wǎng)友咨詢：
　　關(guān)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則有何規(guī)定？
　　律師解答：
　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力，即不動(dòng)產(chǎn)在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生影響，買(mǎi)受人不能因此要求承租人返還租賃物，從而強(qiáng)化債權(quán)效力，這在法理上稱(chēng)為買(mǎi)賣(mài)不破租賃。
　　買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用條件：
　　1.必須存在某項(xiàng)房屋租賃合同。
　　2.須房屋已經(jīng)交付承租人使用。
　　3.須房屋被買(mǎi)賣(mài)。
　　4.租賃物所有權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在合同約定的租賃期內(nèi)。
　　買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，有利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和人民群眾的生活秩序，體現(xiàn)了法律追求的秩序價(jià)值目標(biāo)。
　　律師補(bǔ)充：
　　如果房屋尚在出租狀態(tài)，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在售房之前的合理期限內(nèi)通知承租人，這樣承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，根據(jù)自身情況決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，或利用這段時(shí)間另尋房屋，或和房屋持有人約定告知買(mǎi)主租賃現(xiàn)狀。
　　購(gòu)買(mǎi)房屋后發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)有租戶，應(yīng)仔細(xì)查看租賃合同，根據(jù)合同簽訂時(shí)間、房屋租金、租期等等，判斷該租賃合同的效力，再?zèng)Q定應(yīng)當(dāng)采取的救濟(jì)方式。自房屋過(guò)戶之日起，房屋的所有權(quán)即歸購(gòu)買(mǎi)人所有，若房屋在之前已出租，按照買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，買(mǎi)受人依法取得了收取案涉房屋租金的權(quán)利，承租方依法應(yīng)向新房主支付房屋租金。
　　【法律依據(jù)】
　　《民法典》
　　第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃法律規(guī)定租賃關(guān)系存續(xù)期間若是沒(méi)有得到承租人的許可不得與其他人簽署租賃合同，也即同一個(gè)房屋在特定的時(shí)間段之內(nèi)，并不能同時(shí)與兩個(gè)民事主體建立租賃關(guān)系，對(duì)于違反此項(xiàng)規(guī)定的，承租人可以提出解除租賃關(guān)系的請(qǐng)求。

一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃法律規(guī)定有哪些?

買(mǎi)賣(mài)不破租賃法律規(guī)定具體如下：

1、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”。

2、《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”;

3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”

4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。

5、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?/p>

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

6、民通意見(jiàn)第119條、承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃、抵押的例外情形有哪些?

1、租賃物被沒(méi)收、征收的;

2、先抵押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的;

3、房屋在出租前已被人民法院查封的。

三、承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的四種情形：

1、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;

2、出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;

4、第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

我國(guó)民法之中關(guān)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定，是為了保護(hù)承租人的權(quán)益而制定的，對(duì)于生活中出現(xiàn)的出租人用水量同一個(gè)房屋，在同一個(gè)時(shí)間段內(nèi)租賃給多個(gè)民事主體的，就已經(jīng)嚴(yán)重的違反了買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定，此時(shí)出租人無(wú)疑需要支付違約金。