選購(gòu)房產(chǎn)的過程中，你也許會(huì)遇到這樣一種情況：你先預(yù)定的房子，最后卻被別人給買走了，原因是他有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。那么什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？哪些人具有房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？“同等條件下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”如何界定呢？

選 購(gòu)房 產(chǎn)的過程中，你也許會(huì)遇到這樣一種情況：你先預(yù)定的房子，最后卻被別人給買走了，原因是他有 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 。那么什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？哪些人具有房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？“同等條件下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”如何界定呢？下面我就為大家詳細(xì)的介紹一下關(guān)于房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)信息。

一、什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu) 買房 屋不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。它是一種法定的權(quán)利，是由法律直接規(guī)定的。

二、哪些人具有房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

1 、 承租人 ，即房屋租戶

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定， 房屋所有權(quán) 人出售租出房屋，應(yīng)提前通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果在賣房前不通知承租人，或者承租人表示愿意購(gòu)買該承租屋，出售人與其他購(gòu)房者簽訂的買賣合同無效。

2 、 房屋共有人 ，即共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，享受權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)的人

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)人有權(quán)出售共有房屋，須提交共有人同意的證明書或者在 房產(chǎn)交易 過程中，簽定合同、過戶都需要房屋共有人簽字。在同等條件下， 房屋產(chǎn)權(quán)共有人 具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則 房屋買賣合同 無效。

3 、原產(chǎn)權(quán)單位的房屋

職工購(gòu)買公有住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)，有限處分權(quán)和權(quán)。對(duì)于職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，可以在購(gòu)房五年以后在市場(chǎng)上進(jìn)行出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)。在對(duì)外出售時(shí)，出售人需要先取得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，并出具證明，才能出售房屋或出租。

4 、公有舊房原住戶

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于要出售的公有舊房，原住戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

三、“同等條件下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”如何界定？

購(gòu)買存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋，必須先要獲得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)擁有者的同意。在涉及到優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定中，都提及到“同等條件下優(yōu)先”。

其同等條件主要包括：總價(jià)款，支付方式，支付時(shí)間，交付時(shí)間等因素。而“優(yōu)先”主要指時(shí)間上的優(yōu)先，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租人在出售房屋之前，履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，在15日屆滿后視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

如果出租人未履行告知義務(wù)，自出售人出售房屋屆滿1年的，即從出售人與第三人訂立有效合同之日起計(jì)算，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦歸于消滅。

在條件等同時(shí)，只有享有優(yōu)先權(quán)的承租人、共有人放棄購(gòu)買之后，房屋所有權(quán)人才可以將 房屋出售 給他人，買賣雙方才能合法的進(jìn)行房產(chǎn)交易。另外需要注意的是房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

買二手房 的時(shí)候，購(gòu)房者一定要看好房屋是否有承租人、共有人或者是否存在原單位等，如果有的話，需要先取得對(duì)方的同意（需出具同意聲明），若沒有，就無需擔(dān)心了。關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)知識(shí)，我就為大家介紹到這里了，希望能夠?yàn)槟鷰椭?/p>

承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋出租期間，房主要將房屋出賣時(shí)，在同樣的條件下，租戶享有優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利。房主應(yīng)在出賣房屋之前通知租戶房屋要出賣的事實(shí)，租戶如果有購(gòu)買正在租住的房屋的意愿，在與其他購(gòu)買人相同的條件下，租戶可以優(yōu)先于其他購(gòu)買人購(gòu)買。因此，購(gòu)房者應(yīng)該明確自身的購(gòu)房順序。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
但是以下情況，租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能行使：
1、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，效力要高于租戶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;
4、第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
購(gòu)買在出租的房子簽合同注意事項(xiàng)1、查看租賃合同
除了看合同之外，還要在合同內(nèi)注明租賃期限，以免原業(yè)主重新簽訂租賃協(xié)議。如果需要了解更多信息，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。
不僅要在房屋買賣合同中注明房屋正在出租，還要將租賃合同作為二手房買賣合同的附件
如果不按這個(gè)要求做，則可能發(fā)生以下的風(fēng)險(xiǎn)：
(1)一旦出賣人違約不想出賣房屋時(shí)，既可另行簽訂虛假租賃合同，將租期約定很長(zhǎng)，將租金約定很低。這樣依據(jù)“買賣不破租賃”，不論是出賣人或者買受人都無權(quán)主張承租人騰退房屋。這樣足以打擊買受人要求繼續(xù)購(gòu)買房屋的意志，而出賣人則不用承擔(dān)任何違約責(zé)任。
(2)出賣人可以降低租金，改變買受人的預(yù)期收益。
2、要明確約定房屋租金何時(shí)轉(zhuǎn)由買受人收取
通常房屋租金最遲在買受人支付百分之八十購(gòu)房款或者房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，轉(zhuǎn)由買受人收取。
3、約定交房時(shí)間和延期交房的違約責(zé)任
不要僅在房屋買賣合同中簡(jiǎn)單的約定，租賃合同終止后，出賣人交付房屋。還要約定出賣人交付房屋的具體時(shí)間，以及逾期交房的違約責(zé)任。因?yàn)樽赓U合同到期后，承租人以各種理由不按期騰退房屋的情況非常普遍。
4、賣方需提供《承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》
根據(jù)《合同法》規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”因此，簽約時(shí)需要出售方提供承租人親筆簽署的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明。