今天跟大家交流的主題是“優(yōu)先承租權(quán)的理解與適用”。      關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)，《民法典》第734條第2款規(guī)定，“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。該規(guī)定將優(yōu)先承租權(quán)上升為房屋承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利。但是，對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)、具體行使規(guī)則、法律效果、救濟(jì)和保護(hù)方式等，《民法典》及相關(guān)司法解釋均未作出明確規(guī)定。針對(duì)這些問(wèn)題，今天的討論從四個(gè)方面展開(kāi)，分別是:優(yōu)先承租權(quán)界定、優(yōu)先承租權(quán)行使條件、優(yōu)先承租權(quán)行使方式和期限以及優(yōu)先承租權(quán)救濟(jì)和保護(hù)。      在開(kāi)始討論之前，我們先來(lái)看一個(gè)案例。案例1      出租人甲與承租人乙簽訂租賃合同，約定甲將房屋出租給乙，用于經(jīng)營(yíng)餐飲。租賃合同期限屆滿前，乙向甲提出續(xù)租。甲回函稱，因乙存在遲延支付租金的違約行為，不再與其續(xù)簽合同，目前已經(jīng)將房屋出租給丙。乙收到回函后隨即表示，其享有優(yōu)先承租權(quán)，要求按照甲、丙之間租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及租期，續(xù)簽合同。雙方交涉未果，乙訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)甲、丙之間的租賃合同無(wú)效，并要求甲與乙續(xù)簽合同，或者由甲賠償乙搬遷費(fèi)、裝修損失、另行租賃房屋的差價(jià)損失、中介費(fèi)以及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失。      我們?cè)谟懻撍膫€(gè)方面的問(wèn)題后，再嘗試具體分析這個(gè)案例。01優(yōu)先承租權(quán)界定      下面，我們討論第一個(gè)方面的問(wèn)題，優(yōu)先承租權(quán)界定，主要從優(yōu)先承租權(quán)的概念、范圍和性質(zhì)三個(gè)維度出發(fā)。01      先來(lái)看一下優(yōu)先承租權(quán)的概念。按照通常的理解，優(yōu)先承租權(quán)是指承租人根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，于租賃期限屆滿后，以同等條件優(yōu)先承租原租賃物的權(quán)利。在合同法時(shí)代，優(yōu)先承租權(quán)因雙方約定而產(chǎn)生。《民法典》施行后，優(yōu)先承租權(quán)就成為房屋承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利。02      優(yōu)先承租權(quán)的范圍，又可以從主體范圍和客體范圍兩個(gè)維度展開(kāi)。就主體范圍而言，《民法典》規(guī)定享有優(yōu)先承租權(quán)的主體為承租人。這里的承租人是否包括次承租人呢?或者說(shuō)次承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)?個(gè)人認(rèn)為，次承租人作為轉(zhuǎn)租合同項(xiàng)下的承租人，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先承租權(quán)，但基于合同相對(duì)性原則，其只能向轉(zhuǎn)租人，而不能向出租人主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)不具有可讓與性，不能轉(zhuǎn)讓和繼承。因此，承租人的繼承人或者所謂受讓人，并不享有優(yōu)先承租權(quán)。      不過(guò)需要注意的是，《民法典》第732條規(guī)定，“承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營(yíng)人可以按照原租賃合同租賃該房屋”。也就是說(shuō)，承租人生前的共同居住人或者共同經(jīng)營(yíng)人，因法定繼受租賃合同的權(quán)利義務(wù)而成為新的承租人，從而享有優(yōu)先承租權(quán)。      就客體范圍而言，《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)客體，僅僅限于租賃房屋，而不包括其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。那公租房、廉租房是否納入優(yōu)先承租權(quán)保護(hù)范圍呢?應(yīng)該說(shuō)，《民法典》規(guī)制的是市場(chǎng)房屋租賃，公租房、廉租房作為保障房，其承租人有特殊的資格條件要求，并不當(dāng)然享有優(yōu)先承租權(quán)。02      我們?cè)賮?lái)看一下優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，對(duì)此主要有三種觀點(diǎn)，包括請(qǐng)求權(quán)說(shuō)(其中又包括強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō))、物權(quán)說(shuō)或準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)以及形成權(quán)說(shuō)(當(dāng)中又包括附條件的形成權(quán)說(shuō))。_請(qǐng)求權(quán)說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)是承租人請(qǐng)求，出租人與自己訂立租賃合同的權(quán)利。其中，強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō)認(rèn)為，承租人提出訂立租賃合同的要約時(shí)，法律強(qiáng)制出租人為承諾的意思表示。_物權(quán)說(shuō)或準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力，使其可以對(duì)抗第三人，因此，優(yōu)先承租權(quán)具有物權(quán)屬性。_形成權(quán)說(shuō)認(rèn)為，承租人依其單方意思表示，即可與出租人建立租賃合同關(guān)系。因該權(quán)利的行使，以出租人與第三人訂立租賃合同為條件，所以有觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是附停止條件的形成權(quán)。      對(duì)于《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)立法目的予以認(rèn)定。《民法典》規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，是為了保護(hù)承租人的基本生存權(quán)利或經(jīng)營(yíng)權(quán)利，降低交易成本，實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體利益的最大化。      如果將優(yōu)先承租權(quán)看作是請(qǐng)求權(quán)，因出租人可以拒絕訂約，明顯不利于承租人保護(hù);強(qiáng)制締約以承租人訴請(qǐng)公權(quán)力介入為前提，租賃合同并非一經(jīng)承租人行使優(yōu)先承租權(quán)即告成立，仍然存在對(duì)承租人保護(hù)不足的問(wèn)題。物權(quán)說(shuō)或準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)，賦予優(yōu)先承租權(quán)物權(quán)效力，但在缺乏公示方法的情況下，使其可以對(duì)抗第三人，對(duì)第三人權(quán)利影響過(guò)于巨大。形成權(quán)說(shuō)，能夠有效保護(hù)承租人利益，又能兼顧第三人的合同權(quán)利，應(yīng)該說(shuō)最能契合優(yōu)先承租權(quán)的立法目的。因此，《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)上應(yīng)該是形成權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)與《民法典》726條規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，保護(hù)的法益相同，具有相同性質(zhì)。因此，在缺乏具體規(guī)定時(shí)，可以參照適用承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。      與其他形成權(quán)一樣，優(yōu)先承租權(quán)的行使也應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的條件。02優(yōu)先承租權(quán)行使條件      接下來(lái)，我們進(jìn)入今天討論的第二個(gè)方面，優(yōu)先承租權(quán)行使條件。優(yōu)先承租權(quán)的行使條件，包括:第一，存在合法有效的租賃合同關(guān)系。無(wú)效租賃合同的承租人，顯然不享有優(yōu)先承租權(quán)。第二，出租人與第三人訂立租賃合同。如果出租人收回房屋自用，自然不發(fā)生優(yōu)先承租權(quán)的問(wèn)題。出租人出租給近親屬時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)呢?答案也是否定的，因?yàn)榛谏矸蓐P(guān)系，此時(shí)，出租人同意的租賃條件往往較為優(yōu)惠，這種情形下，賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)缺乏正當(dāng)性。第三，滿足同等條件。何謂同等條件，可能是行使優(yōu)先承租權(quán)最易發(fā)生爭(zhēng)議的地方。      對(duì)于同等條件的理解，尤其應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在的巨大差異。我們知道買(mǎi)賣(mài)合同是典型的一時(shí)性合同，出租人出售房屋的主要目的在于獲得價(jià)款，并不太關(guān)注交易的對(duì)象，因此，價(jià)款及其支付方式、支付期限，作為買(mǎi)賣(mài)合同核心條款，一般就是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)同等條件的指向。而租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同，訂立和履行，是以雙方某種程度的信賴關(guān)系為基礎(chǔ)，因此同等條件應(yīng)當(dāng)包括主觀條件和客觀條件。就主觀條件而言，如果承租人在原來(lái)合同履行過(guò)程中，存在嚴(yán)重違約行為，影響雙方信賴關(guān)系時(shí)，不能認(rèn)為滿足同等條件。同時(shí)，對(duì)于客觀條件，即合同核心條款，相對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也應(yīng)當(dāng)作更寬泛的理解，一般包括租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和期限、租期、租賃用途以及其他影響雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容。      優(yōu)先承租權(quán)行使條件具備后，承租人又如何行使權(quán)利呢?03優(yōu)先承租權(quán)行使方式和期限      下面，我們討論第三個(gè)方面的問(wèn)題——優(yōu)先承租權(quán)行使方式和期限。      優(yōu)先承租權(quán)的行使，以承租人知道出租人與第三人訂立租賃合同為前提，因此出租人對(duì)承租人負(fù)有通知義務(wù)。該項(xiàng)義務(wù)性質(zhì)上為雙方租賃合同項(xiàng)下的附隨義務(wù)。除非雙方存在明確約定，通知的方式可以是書(shū)面的，也可以是口頭的。通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租人與第三人訂立租賃合同的全部核心條款。通知期限有約定從約定，未作約定的，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知。至于合理期限的確定，應(yīng)當(dāng)在個(gè)案當(dāng)中根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃房屋具體狀況、交易習(xí)慣等等予以認(rèn)定，以不影響承租人行使優(yōu)先承租權(quán)為前提。      承租人收到出租人通知后，應(yīng)當(dāng)在合同約定期限或未作約定情形下的合理期限內(nèi)，明確作出是否行使優(yōu)先承租權(quán)的意思表示。這里的合理期限可以參照《民法典》第726條第2款，關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使期限的規(guī)定，確定為15日。也就是說(shuō)，承租人收到出租人通知后，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先承租權(quán)，否則，應(yīng)視為放棄。該期間為除斥期間，不存在中止、中斷或延長(zhǎng)的情形。      有疑問(wèn)的是，出租人未履行通知義務(wù)，但是承租人通過(guò)其他途徑知道，出租人與第三人訂立租賃合同的，是否可以行使優(yōu)先承租權(quán)?個(gè)人認(rèn)為，從保護(hù)承租人的角度，此時(shí)，承租人同樣可以行使優(yōu)先承租權(quán)。      當(dāng)出租人未履行或者未適當(dāng)履行通知義務(wù)，又或者存在其他不當(dāng)行為，影響承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，如何對(duì)承租人提供周全的救濟(jì)和保護(hù)?04優(yōu)先承租權(quán)救濟(jì)與保護(hù)      下面我們進(jìn)入今天討論的第四個(gè)方面，優(yōu)先承租權(quán)救濟(jì)與保護(hù)。首先需要確定承租人主張權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。剛才已經(jīng)討論過(guò)，優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)上為形成權(quán)，依承租人單方意思表示即可引起租賃關(guān)系的產(chǎn)生。出租人未依法履行通知義務(wù)，不會(huì)導(dǎo)致承租人優(yōu)先承租權(quán)的喪失。優(yōu)先承租權(quán)條件成就的，承租人在除斥期間內(nèi)均可行使。因此，優(yōu)先承租權(quán)具有不可侵性，承租人不能向出租人主張侵權(quán)責(zé)任。      出租人違反原租賃合同項(xiàng)下的通知義務(wù)時(shí)，承租人自然可以主張?jiān)摵贤倪`約責(zé)任，既可以要求出租人繼續(xù)履行，也可以參照《民法典》第728條，關(guān)于出租人妨害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律后果的規(guī)定，要求出租人承擔(dān)損失賠償責(zé)任。同時(shí)，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，即在出租人和承租人之間形成新的合同關(guān)系。該合同關(guān)系的成立雖然不導(dǎo)致出租人與第三人之間的租賃合同無(wú)效，但可能在事實(shí)上形成兩個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的租賃合同。根據(jù)最高法院修訂后的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第5條的規(guī)定，承租人與出租人之間的租賃合同具有優(yōu)先履行順位時(shí)，承租人可以要求出租人履行合同。當(dāng)出租人已將房屋交付給第三人，導(dǎo)致承租人與出租人之間的租賃合同無(wú)法履行時(shí)，承租人可以主張解除合同，并要求出租人承擔(dān)損失賠償責(zé)任。原則上，承租人不得單獨(dú)主張違反通知義務(wù)的違約責(zé)任，以防止承租人在缺乏續(xù)約意愿時(shí)，惡意主張損失賠償。      經(jīng)過(guò)剛才的討論，我們?cè)賮?lái)分析一下前面提到的案例。首先，乙是合法有效的房屋租賃合同的承租人，應(yīng)享有法定的優(yōu)先承租權(quán)。其次，如果乙在租賃合同履行過(guò)程中，僅僅存在輕微違約行為，乙明確告知愿意按照甲、丙之間合同約定條件，續(xù)簽合同，應(yīng)視為滿足同等條件。再次，乙在合理期限內(nèi)，明確表示行使優(yōu)先承租權(quán)的，即在甲、乙之間成立，以甲、丙租賃合同條件為內(nèi)容的新的租賃合同。乙要求甲與其訂立租賃合同的訴請(qǐng)，并不符合優(yōu)先承租權(quán)形成權(quán)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)向其釋明，變更為確認(rèn)雙方成立與甲、丙之間合同條件一致的租賃合同。最后，甲、乙之間合同成立，并不導(dǎo)致甲、丙之間合同無(wú)效，而是同時(shí)存在兩個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的租賃合同。在甲、乙之間租賃合同具有優(yōu)先履行順位時(shí)，乙可主張實(shí)際履行，丙可向甲主張不能履行的違約責(zé)任。反之，乙可向甲主張違約責(zé)任，要求甲賠償損失。根據(jù)《民法典》第584條的規(guī)定，此時(shí)的賠償范圍，包括合同履行后可以獲得的利益。

法律主觀：

承租人轉(zhuǎn)租的后果有：1、承租人依法轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失；2、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

法律客觀：

承租人可以轉(zhuǎn)租嗎?1、承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”;《城市房屋租賃管理辦法》第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租”。按以上兩個(gè)法律、法規(guī)的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對(duì)轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。2、出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益”。承租人轉(zhuǎn)租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對(duì)價(jià)，出租人作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有權(quán)從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的就是為了對(duì)租賃房屋的收益，按《城市房屋租賃管理辦法》第30條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)”，因此轉(zhuǎn)租后承租人義務(wù)應(yīng)該是加重了，所以法律應(yīng)該允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益。鑒于出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益，因此在租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租收益分配比例，該比例中應(yīng)考慮承租人后期對(duì)房屋修繕的投入，確保公平，避免出現(xiàn)糾紛。3、房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人。這里還涉及一個(gè)深層次問(wèn)題就是次承租人購(gòu)買(mǎi)了租賃房屋后，租賃合同是否解除?我們認(rèn)為，次承租人取得房屋所有權(quán)后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉(zhuǎn)租收益權(quán)依然存在。那么在合同有效期內(nèi)，次承租人需向承租人支付轉(zhuǎn)租收益，否則會(huì)損害承租人合法利益，不符合“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律宗旨。