法律主觀：

對于廣大購房者來說，如果能買到稱心如意的房子是一件令人高興的事兒。一、二手房合同違約怎么處理1、如果同意解除合同，要求買家按照合同約定承擔違約責任。不同意解除合同，要求繼續履行合同，并要求賣家承擔違約金。在二手房買賣過程中，很多人對于違約金存在誤解，導致房屋買賣合同不能正確簽訂，或者不能實現己方的意愿。2、在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20％。很多人以為違約金多只能約定為20％。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20％，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意愿協商確定。3、在二手房買賣合同中，通常會約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20％或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照滯納金追究違約責任。4、違約金可以由買賣雙方依據自己的意愿協商確定，但如果發生糾紛，并不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。5、因此房屋買賣雙方要結合上述法律規定，依據自己的實際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益一般來說，20％是約定違約金中較高標準。實際上，法律對此沒有嚴格限制，只要不顯失公平，法院將依照合同約定判決。二、二手房合同違約需要承擔哪些責任1、房屋買賣在二手房買賣中，簽訂了合同，合同生效后是具有法律效力的，但有時候也會出現違約的現象。關于違約責任的構成要件：（1）有違約行為；（2）有損害事實；（3）違約行為與損害事實之間存在因果關系；（4）無免責事由。2、免責事由也稱免責條件，是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。合同法上的免責事由可分為兩大類，即法定免責事由和約定免責事由。法定免責事由是指由法律直接規定、不需要當事人約定即可援用的免責事由，主要指不可抗力；約定免責事由是指當事人約定的免責條款。3、根據中國法律的規定，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況不可抗力的要件為：（1）不能預見，即當事人無法知道事件是否發生、何時何地發生、發生的情況如何。對此應以一般人的預見能力為標準加以判斷；（2）不能避免，即無論當事人采取什么措施，或即使盡了大努力，也不能防止或避免事件的發生；（3）不能克服，即以當事人自身的能力和條件無法戰勝這種客觀力量；（4）客觀情況，即外在于當事人的行為的客觀現象（包括第三人的行為）。以上就是二手房購房合同違約的處理方法。買賣雙方在有一方出現違約，可直接按照合同上規定承擔違約責任，如對方不按合同進行違約賠償，可走法律流程。

法律客觀：

《民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

投訴房產開發商比較有效的辦法是以下三種，都是比較有效可靠的：
1、可以直接去工商部門進行投訴；
2、撥打電話12315來進行投訴；
3、可以到住房和城市建設局來進行投訴。此外，業主可以組成維權聯盟，共同收集證據，然后共同起訴開發商。在投訴房產開發商之前，也需要自己收集一些維權證據，
主要有以下4種：
1、樓盤出售的宣傳資料，或者是樓盤的廣告，這些材料能夠作為書面證據來證明開發商前期宣傳所作出的承諾；
2、錄音或者一些影像資料，這些可以證明開發商所言是否和宣傳一致；
3、如果有購房合同那么，需要看購房合同內對于開發商所宣傳的內容，是否有具體的規定，有沒有存在無效的“霸王條款”；
4、如果有房地產樓盤的規劃圖紙等相關資料，那么也可以證明開發商在開發樓盤時是否違反規劃改造，而這些資料都可以去房管部門來進行查詢。
綜上所述，如果業主通過協商方式和由第三人調解的方式仍解決不了“房產維權”問題，那么就可以通過行政途徑維權（投訴維權）。對于開發商，業主可以到當地的房管局、消費者權益保護協會、質量監督部門反映和投訴。
【法律依據】：
《中華人民共和國民事訴訟法》第三條
人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規定。
第一百一十九條
起訴必須符合下列條件：
（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；
（二）有明確的被告；
（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；
（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。