開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積的處理辦法有兩種：一是按照房產(chǎn)合同的規(guī)定處理;二是起訴后由法院按照法律規(guī)定作出處理。
如果房產(chǎn)合同對(duì)開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積的違約責(zé)任作出了規(guī)定，那么開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)合同的約定承擔(dān)責(zé)任;如果開(kāi)發(fā)商不依據(jù)房產(chǎn)合同承擔(dān)責(zé)任，那么則可以向法院起訴。一般來(lái)說(shuō)，法院都會(huì)要求當(dāng)事人按照房產(chǎn)合同的約定承擔(dān)責(zé)任。
如果房產(chǎn)合同未作出相應(yīng)約定，那么開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積怎么辦?合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開(kāi)發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：
1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。
買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
購(gòu)房合同面積約定
填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。面積確認(rèn)以及面積差異處理，商品房銷(xiāo)售管理方法中明確說(shuō)明了，如購(gòu)買(mǎi)的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行。3%是個(gè)分水嶺，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房，要么同開(kāi)發(fā)商協(xié)商!
只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的說(shuō)明后，才能避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題。關(guān)于公攤建筑面積，有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開(kāi)發(fā)商有很多贈(zèng)與購(gòu)房者的情況，實(shí)際上有時(shí)是公用的面積。

開(kāi)發(fā)商違建歸規(guī)劃部門(mén)管。開(kāi)發(fā)商違建的可以向規(guī)劃部門(mén)投訴開(kāi)發(fā)商違法建設(shè)行為，由規(guī)劃部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止違法建設(shè)行為。規(guī)劃部門(mén)負(fù)有查處違法建設(shè)的職責(zé)，應(yīng)當(dāng)予以查處。如規(guī)劃主管部門(mén)未履行法定職責(zé)，買(mǎi)受人可以向上級(jí)規(guī)劃部門(mén)或當(dāng)?shù)卣M(jìn)一步投訴，但不能提起行政訴訟。
違建房屋有什么危害?
1、影響整體美觀。
有的人為了增加房子的使用面積，會(huì)對(duì)房子進(jìn)行改造、擴(kuò)建;有的人則是為了有房可住，會(huì)在不合法的土地上建造房屋，這些房屋都屬于違建，它們的設(shè)計(jì)規(guī)劃存在一定的不合理性，這不僅會(huì)影響到房屋的美觀，還會(huì)影響城市整體面貌。
2、破壞房屋整體結(jié)構(gòu)。
若是在原有的房屋基礎(chǔ)上，對(duì)房屋改造、擴(kuò)建，這就會(huì)房屋整體結(jié)構(gòu)造成一定破壞，可能是防水層被破壞，也可能是保溫層被破壞等等，這樣房屋居住起來(lái)，舒適性就會(huì)降低，還會(huì)出現(xiàn)各種居住問(wèn)題。
3、威脅房屋的使用安全。
不管是違規(guī)改造、擴(kuò)建，還是非法違建，它們?cè)诤艽蟪潭壬希即嬖谑褂冒踩课莸目拐鹦浴⒖沽研噪y以保證，若是遇到泥石流、地震等自然災(zāi)害時(shí)，這類(lèi)違建的房屋通常會(huì)出現(xiàn)倒塌等問(wèn)題，還會(huì)造成人員傷亡的安全事故。
什么是違建?
顧名思義，違建就是違章建筑，是指沒(méi)有根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》、《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理相應(yīng)的手續(xù)就建設(shè)的建筑物等。
根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四、六十五條之規(guī)定，未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)莊分別由縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
另根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第三十七條之規(guī)定，對(duì)于未按規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)或者違反規(guī)劃的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的，縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)具有責(zé)令其停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收的職權(quán)，對(duì)于尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，處以罰款。農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或者違反規(guī)劃的規(guī)定建住宅的，鄉(xiāng)級(jí)人民政府可以依照上述規(guī)定處罰。
由此可知，違章建筑是沒(méi)有相應(yīng)的房產(chǎn)證或者規(guī)劃許可證的。
但違章建筑與相應(yīng)的房產(chǎn)證之間并非充分必要條件,也就是說(shuō)，沒(méi)有權(quán)屬憑證的建筑物并不一定是違建。
根據(jù)最高院的(2019)最高法行申7904號(hào)潘某訴遼寧省沈陽(yáng)市于洪區(qū)沙嶺街道辦事處案中，法院認(rèn)為，因?yàn)闅v史原因未辦理相關(guān)權(quán)屬證明的房屋，行政機(jī)關(guān)如果沒(méi)有證據(jù)充分證明該房屋系違建，不宜認(rèn)定為違建。
所以，是否為違建是由確定的政府部門(mén)根據(jù)建筑物的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行判斷并作出相應(yīng)的通知決定的。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)在認(rèn)定建筑物是否違建時(shí)，應(yīng)綜合考慮相關(guān)權(quán)屬證書(shū)、歷史原因、周邊情況等綜合因素。