房產(chǎn)糾紛包括未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)合同的效力;房屋抵押權(quán)存續(xù)期間,出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行;夫妻一方父母以子女名義購置房屋,應(yīng)認(rèn)定贈與的是房屋還是購房款等常見法律問題。

      1、未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)合同的效力      物權(quán)法規(guī)定:“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”就不動產(chǎn)物權(quán)變動而言,這里的轉(zhuǎn)讓,指的是不動產(chǎn)物權(quán)變動的結(jié)果,而不是原因。引起不動產(chǎn)變動的原因行為即合同的效力,不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響。      2、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間,出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行      房屋抵押權(quán)存續(xù)期間,出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的,不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù),致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記,出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。      3、夫妻一方父母以子女名義購置房屋,應(yīng)認(rèn)定贈與的是房屋還是購房款      父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋,應(yīng)視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前,作為贈與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成,父母即表示撤銷贈與的情況下,子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行的訴訟中,不宜認(rèn)定父母贈與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購房款,進(jìn)而將上述購房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。      4、土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權(quán)競得成交確認(rèn)書的行為屬于民事行為      土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權(quán)競得成交確認(rèn)書的行為,是土地行政主管部門代表國有土地所有權(quán)人與國有土地使用權(quán)受讓人,對雙方民事權(quán)利義務(wù)的約定,其性質(zhì)屬于民事行為,由此引起糾紛訴至人民法院的,屬于民事案件范疇。

法律主觀：

買賣雙方私下簽的買賣合同有效。只要簽訂買賣合同的買賣雙方具有完全民事行為能力，對合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，沒有違背公序良俗，合同是有效的。,《中華人民共和國民法典》,第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：,（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;,（二）意思表示真實(shí);,（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。,（一）房屋所有權(quán)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的賣房合同有效嗎,未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。只要房屋買賣合同符合合同的構(gòu)成要件且不存在合同無效的事由，此合同就是有效的。,一般來說，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律拘束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行其所承擔(dān)的義務(wù)，如果當(dāng)事人不履行其義務(wù)，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。 《中華人民共和國民法典》第五百零二條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。 《中華人民共和國民法典》第五百九十五條 買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 《中華人民共和國民法典》第五百九十六條 買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。