婚前房產增值部分離婚怎么分，需要根據實際情況進行確定。具體是：
1、對于婚前房產，如果屬于夫妻一方婚前所購，那么就屬于法定個人財產，夫妻一方得婚前房產，在婚后產生孳息和自然增長，這部分屬于夫妻共同財產；
2、如果夫妻雙方在婚前。已經約定就已經對婚前財產，以及婚前房產增值部分得歸屬做好約定，約定歸產權方所有，那么就歸該方所有。
夫妻共同財產，一般應均等分割。也就是說，夫妻共同財產，原則上均等分割；根據生產、生活的實際需要和財產的來源等情況，具體處理時也可以有所差別。屬于個人專用的物品，一般歸個人所有。
夫妻分居兩地分別管理、使用的共同財產，分割時各歸管理、使用方所有；相差懸殊的差額部分，由多得財產的一方以與差額相當的財產抵償另一方。
已登記結婚尚未共同生活，按照習俗給付的彩禮的，或婚前給付導致給付人生活困難的，離婚時可以請求對方退還彩禮。
法律依據：《最高人民法院關于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十六條
夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。
第七十八條
夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。

離婚時，對于有貸款的房屋及其增值部分的分割，應按照以下方式進行：

確定房產歸屬：

若房產為一方婚前購買，婚后雙方共同還貸，房產登記在首付方名下，離婚時房產一般歸產權登記方所有。

計算共同還貸及增值部分：

共同還貸金額：包括婚后雙方共同償還的本金和利息。房產增值率：房產現價除以房產成本（購買時價格+共同支付的利息+其他費用）。非產權登記方補償：共同還貸部分乘以房產增值率，再除以2，即為非產權登記方應得的補償金額。

分割原則：

公平合理：根據《婚姻法》及相關司法解釋，分割時應遵循公平合理原則，考慮雙方貢獻、照顧子女和女方權益等因素。實際情況：法官在行使自由裁量權時，會綜合考慮案件具體情況，確保判決既符合法律規定，又符合社會公德和公平正義。

特殊情況處理：

房價下跌：若離婚時房價低于購買時價格，產權登記方至少應給予對方共同償還本息的一半作為補償。未取得房產證：離婚時尚未取得房產證的房屋，法院一般不宜判決所有權歸屬，可待取得房產證后另行起訴。

注意事項：

證據保留：雙方應妥善保留購房合同、貸款合同、還款記錄等證據，以便在離婚訴訟中證明自己的權益。法律咨詢：在離婚涉及房產分割時，建議咨詢專業律師，了解相關法律法規和司法實踐，以便更好地維護自己的合法權益。

婚姻存續期間，婚前房屋升值所引發的財產糾紛需視夫婦雙方協議而定；如無法達成共識，則該增值部分將被視為個人財產，不作分割。依據現行法例，夫妻任何一方個人財產產生的收益，除孳息及自然增值外，均列入照夫妻共有財產范疇。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第一千零六十二條
夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：
（一）工資、獎金、勞務報酬；
（二）生產、經營、投資的收益；
（三）知識產權的收益；
（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；
（五）其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同財產，有平等的處理權。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第二十六條
夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。
第二十七條
由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。

在離婚房產分割中，對于升值部分的處理，雙方首先可以嘗試通過協商達成一致。若協商無法達成共識，則可以采取法律途徑解決。具體操作上，若一方堅持要求保留房產所有權，另一方可以提出要求對方支付相應補償。此時，需要借助專業評估機構，按照當前市場價值對房產進行評估。評估結果將體現房產的當前價值，取得房產所有權的一方需要根據評估價值給予另一方相應補償。這一過程旨在通過客觀的價格評估，確保雙方利益得到公平對待，合理分攤房產增值部分的權益。