成都也步入“松綁”樓市的城市隊列中。

5月16日晚間，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》（以下簡稱“通知”），對成都現(xiàn)行樓市調(diào)控政策進行優(yōu)化，主要涉及優(yōu)化預(yù)售辦理、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、優(yōu)化購房人家庭總套數(shù)、優(yōu)化無房家庭認定4方面內(nèi)容。

相比全國其他重點城市，成都樓市新政沒有直接放松限購門檻和縮短限售時間，這也是因城施策的具體表現(xiàn)。

“優(yōu)化預(yù)售辦理條件、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管可有效刺激企業(yè)開發(fā)意愿，促進市場供應(yīng)量盡快恢復(fù)。”中指研究院四川分院一分析人士表示，隨著成都產(chǎn)業(yè)人口快速涌入，從進一步保障新增人口合理住房需求的邏輯出臺優(yōu)化政策具有一定的迫切性。

今年一季度，成都新房成交43040套，同比下降20.9%，與去年四季度基本持平。雖然4月供需保持環(huán)比下降，但成交總量在全國仍處第一梯隊。

5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，4月70大中城市中有18城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，3月為29城；環(huán)比看，貴陽、成都漲幅0.8%領(lǐng)跑；二線城市二手房價環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，成都環(huán)比漲0.7%，領(lǐng)漲全國。

西南財經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師劉璐認為，當(dāng)前我國樓市不僅在城市間有較大分化，還在同一個城市內(nèi)部的不同區(qū)域也有較大的分化。成都根據(jù)各個區(qū)域的樓市發(fā)展情況做到“因區(qū)施策”，也是更為科學(xué)和精準(zhǔn)的樓市調(diào)控方法。

守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線

針對通知出臺的背景，成都市住建局給出了官方解讀：

一是為貫徹落實中央“有效管控重點風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”精神，統(tǒng)籌疫情防控與經(jīng)濟社會發(fā)展需要，進一步推動“放管服”改革，優(yōu)化營商環(huán)境，提升企業(yè)體驗感和獲得感，適當(dāng)調(diào)整預(yù)售規(guī)模，既有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)奏，也有利于企業(yè)緩解資金壓力盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。二是適當(dāng)降低預(yù)售資金監(jiān)管額度，提高預(yù)售資金利用效率，落實屬地監(jiān)管和風(fēng)險化解責(zé)任。

新政對于開發(fā)企業(yè)而言，成都市將優(yōu)化預(yù)售辦理條件，允許企業(yè)在符合土地出讓合同約定的開竣工時限前提下，按棟辦理預(yù)售許可證進行銷售；優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，支持各區(qū)（市）縣落實屬地監(jiān)管責(zé)任，在《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實施細則》明確的監(jiān)管額度核算方式、標(biāo)準(zhǔn)下，根據(jù)實際情況合理確定項目預(yù)售資金監(jiān)管額度。

對購房者而言，成都將優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)，近郊區(qū)（市）縣（青白江區(qū)除外）已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算；優(yōu)化無房居民家庭認定標(biāo)準(zhǔn)，購房人及其家庭成員在成都市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認定為無房居民家庭。此舉意在支持人口有序紓解。

成都市住建局解釋稱，“限購”政策優(yōu)化，旨在貫徹落實市委“三個做優(yōu)做強”戰(zhàn)略，支持人口有序紓解。

對于成都樓市新政，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，成都這幾年人才導(dǎo)入速度快，同時房價處于降溫和調(diào)整過程，此次政策后，將會帶動量價的上升，即行情的提振。成都政策的松動，也說明新一線城市政策放松是近期的大方向和趨勢，客觀上對于全國其他城市也有示范的效應(yīng)。

  “冰火兩重天”的市場

成都樓市始終處在調(diào)整中，總體呈現(xiàn)出“冰火兩重天”局面，一邊是部分項目銷售冷清，一邊是“網(wǎng)紅盤”以3倍熔斷價被搶購。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計，4月份在全國50個重點城市中，新開盤項目平均去化率跌至29%，成都去化率超過60％。雖然成都樓市交易已有復(fù)蘇跡象，但各區(qū)域、各板塊市場冷熱不均，項目分化加劇。其中，天府新區(qū)等區(qū)域新房去化率高至100％，外圍區(qū)域多個滯銷項目去化率僅5％左右。

以雙楠悅天地為例，其位于成都市武侯區(qū)2環(huán)路旁，位置好、周邊配套成熟，但這一項目第三批次銷售卻并不如預(yù)期，甚至比去年還差。

“今年整體銷售情況比較萎靡，期待中的‘金三銀四’銷售季沒有到來。”成都某樓盤置業(yè)顧問劉先生說。

記者查詢得知，部分樓盤也開始降價銷售，如位于成都市金牛區(qū)的新城德商蓉御天驕項目均價從原來的22000元/平方米降到了19000元/平方米，降價15%。

另外，記者從網(wǎng)上查閱得知，成都市三大圈層區(qū)域樓市情況則更為嚴峻，青白江區(qū)部分樓盤目前已出現(xiàn)銷售分化情況，銷量高的樓盤每天能成交幾十套，銷量低的已連續(xù)多日出現(xiàn)零成交。面對低迷的市場，開發(fā)商大多選擇降價銷售。成都近郊邛崍市的歡樂頌項目，4月底時售價為8000元/平方米，“五一”假期后，價格降至6800元/平方米，下跌15%。崇州的三郎國際旅游度假區(qū)御山也在“五一”假期后將價格從8300元/平方米下調(diào)到了7300元/平方米。

在一些區(qū)域樓市冷清之際，一些購房者對部分“網(wǎng)紅熱盤”仍比較看好，報名情況頻頻出現(xiàn)熔斷局面。5月10日，成都新鴻基悅城項目啟動3期360套商品住房網(wǎng)絡(luò)登記報名，本批次房源單價基本在1萬元/平方米左右；該項目一二期二手房參考均價為19517元/平方米，貝殼掛牌均價在27000元/平方米，因為存在巨大價差，因此，該項目在購房登記報名首日就造成了10萬人搶局面，成都市住建局官方網(wǎng)站一度癱瘓。

豪宅銷售也不遜色。成都天府新區(qū)麓湖觀瀾于4月21日推出418套房源，均價從27000元/平方米到38000元/平方米，總價從450萬~1300多萬元，通過復(fù)審參與搖號的購房者達1256人，中簽率僅為33.28%。

成都某房企營銷負責(zé)人游先生接受記者采訪時表示，新政出臺有利于近郊有購買能力的改善客群會向主城區(qū)聚集，主城區(qū)也會釋放一部分投資客群至三圈層區(qū)域；也對地級市客戶向成都市三圈層區(qū)域靠攏有長期聚集和引導(dǎo)作用。

不過，也有分析人士擔(dān)心，新政或許會讓成都中心城區(qū)無房資格增加，真正無房家庭、剛需購房者購房或?qū)⒏永щy。

法律分析：戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應(yīng)在成都市穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保12個月以上，方可在成都市新購買商品住房或二手住房。

法律依據(jù)：《成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 11. 建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。