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房屋登記中的隱性共有人

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋價(jià)格不斷攀升，因婚姻關(guān)系導(dǎo)致的房屋共有還是單獨(dú)所有造成的糾紛層出不窮，由于對(duì)法律法規(guī)的理解不同，各地房屋登記部門對(duì)婚姻關(guān)系在登記中掌握的尺度也不盡相同。

房屋共有形式由申請(qǐng)人自行確定

房屋產(chǎn)權(quán)共有有兩種形式：按份共有與共同共有。夫妻共有房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記皆可，《婚姻法》第17和18條對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)共有或者單獨(dú)所有的情況進(jìn)行了規(guī)定，第19條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。當(dāng)事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定，自由選擇共有方式。

房屋登記機(jī)構(gòu)有無(wú)對(duì)婚姻狀況審查的責(zé)任

房屋權(quán)屬登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人所有的房屋狀態(tài)加以記載、予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會(huì)公眾可以通過(guò)查閱房屋登記機(jī)關(guān)登記簿的記載和頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，了解相應(yīng)的權(quán)利狀況，使之具有社會(huì)公信力。

登記機(jī)關(guān)在受理夫妻共有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)時(shí)，不能憑是婚前財(cái)產(chǎn)或婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)來(lái)確定是否共有，而要根據(jù)當(dāng)事人提供的合法有效憑證予以審查，然后按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，予以記載。登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)判定是否共有。

至于申請(qǐng)人的民事法律關(guān)系狀態(tài)在實(shí)質(zhì)上是否合法有效，則不在登記機(jī)構(gòu)審查范圍之內(nèi)。房屋登記部門只是依據(jù)《房屋登記辦法》中的兜底條款，“其他必要材料”，在辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)婚內(nèi)共有進(jìn)行審查。

夫妻共有在房屋登記實(shí)務(wù)中的現(xiàn)狀

長(zhǎng)期以來(lái)，產(chǎn)權(quán)證書一直都是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的法定證據(jù)，且具有唯一性。其他任何證據(jù)都不具有對(duì)抗產(chǎn)權(quán)證書的效力。直到2007 年實(shí)施的《物權(quán)法》第16、17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。首次從法律層面提出了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的概念，并且明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿的是權(quán)屬證明的最高效力。自此以后，經(jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的內(nèi)容來(lái)確定物的歸屬。產(chǎn)權(quán)登記在誰(shuí)的名下，誰(shuí)就享有所有權(quán)。

對(duì)屬于夫妻共同的房產(chǎn)，我國(guó)大都采用共同共有的形式，絕大部分市民都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，并且認(rèn)為理所當(dāng)然的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，認(rèn)為對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行處分（如出賣或設(shè)定抵押）時(shí)，登記部門肯定會(huì)要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的文件上簽字，因此未到登記部門要求將登記簿所有權(quán)人更正為夫妻雙方。隱形共有人的現(xiàn)象在政策性房屋如經(jīng)適房和房改房中表現(xiàn)尤其明顯。

在登記實(shí)務(wù)中，各地房屋登記部門基本上對(duì)夫妻共有房屋的審查主要分成兩種類型：一是登記機(jī)構(gòu)只對(duì)申請(qǐng)材料的一致性進(jìn)行審查，不對(duì)申請(qǐng)房屋屬于婚前還是婚后，是否會(huì)存在配偶共有的情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，一般詢問是否有共有人，然后詢問表由申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。另一種是登記機(jī)構(gòu)不僅僅對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，且通過(guò)詢問和要求申請(qǐng)人提供婚姻證明（如：結(jié)婚證、未婚證明等）來(lái)綜合判斷該房屋屬于婚前還是婚后取得的財(cái)產(chǎn)，如屬于婚后取得的財(cái)產(chǎn)，如需登記為個(gè)人所有，還要求提供婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定等相關(guān)材料。

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