法院執(zhí)行拍賣房子流程有以下流程。

(一)拍賣前，查封房屋

(二)拍賣前，評(píng)估房屋

(三)第一次拍賣(拍賣不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告)

1、競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)于拍賣前向人民法院預(yù)交保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加競(jìng)買的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

2、人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。

3、拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。

(四)第二次拍賣

拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。

(五)第三次拍賣

對(duì)于第二次拍賣仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。



(六)變賣

第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

(七)所有權(quán)轉(zhuǎn)移

不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。


法院強(qiáng)制拍賣評(píng)估費(fèi)用怎么算
100萬(wàn)以下是千分之5。100萬(wàn)以上，100萬(wàn)以上部分按千分之三走（例如150萬(wàn)的房子評(píng)估費(fèi)=100萬(wàn)乘0。5%+50萬(wàn)乘0。3%）

從司法實(shí)踐以及《民事訴訟法》第十二條關(guān)于“訴訟過(guò)程中因鑒定、公告、勘驗(yàn)、翻譯、評(píng)估、拍賣、變賣、倉(cāng)儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸、船舶監(jiān)管等發(fā)生的依法應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，人民法院根據(jù)誰(shuí)主張、誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則，決定由當(dāng)事人直接支付給有關(guān)機(jī)構(gòu)或者單位，人民法院不得代收代付”的規(guī)定來(lái)看，應(yīng)該由申請(qǐng)人預(yù)交。


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【法律依據(jù)】：《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條
對(duì)于第二次拍賣仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，人民法院可以依照本規(guī)定第十九條的規(guī)定將其作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

1. 篩選房源信息：
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣30日前進(jìn)行拍賣公告。
所以在拍賣開(kāi)始前30天，我們可以在各網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)查看對(duì)應(yīng)標(biāo)的的拍賣公告和具體信息。
公告的內(nèi)容一般包括：拍賣財(cái)產(chǎn)信息，評(píng)估價(jià)與起拍價(jià)，保證金數(shù)額，競(jìng)買人條件，拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵，相關(guān)權(quán)利義務(wù)，法律責(zé)任，拍賣時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和法院信息，被執(zhí)行人的法院裁定書，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利人等
2. 現(xiàn)場(chǎng)看房，選擇滿意房源
法拍房的看房一般只會(huì)集中舉行一次，由拍賣平臺(tái)確定具體時(shí)間，競(jìng)拍人前往實(shí)地看房。
這里有很重要的一點(diǎn)：司法拍賣不承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任
是什么意思呢？因?yàn)樗痉ㄅ馁u的執(zhí)行人是法院，對(duì)拍賣物的性質(zhì)，狀況少有了解。競(jìng)買人實(shí)地看樣，查閱相關(guān)資料，視為競(jìng)買人有機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)拍賣標(biāo)的的有無(wú)瑕疵。故應(yīng)由買受人自負(fù)風(fēng)險(xiǎn)，確保司法拍賣結(jié)果的安定性和實(shí)效性。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，法院做的是一錘子買賣，拍賣之前自己調(diào)查清楚再?zèng)Q定買不買。買完了才覺(jué)得有瑕疵的話，概不退貨。因此，事前的準(zhǔn)備工作尤為重要。
3. 準(zhǔn)備工作：進(jìn)行盡職調(diào)查
主要調(diào)查內(nèi)容為：權(quán)利人情況，所有權(quán)來(lái)源
以及房屋能否正常按揭，能否順利過(guò)戶，稅費(fèi)情況，能否順利交房。
是否存在違章搭建，是否存在刑事查封，是否屬于期房，是否需要二次過(guò)戶，是否有人合法占用與非法占用，是否存在批量共同處理才能交房的情況。
這一步，是導(dǎo)致大家對(duì)法拍房顧慮的主要原因。因?yàn)楸容^復(fù)雜，個(gè)人調(diào)查有很多阻礙，所以大多數(shù)人一般委托法拍輔助機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行調(diào)查分析。
4. 銀行貸款預(yù)審
因?yàn)榉ㄅ姆康闹芷诤芏蹋瑥母?jìng)拍到付款截止日期，一般在10天左右。
所以按照正常的貸款流程肯定來(lái)不及的。這時(shí)候就需要提前進(jìn)行貸款預(yù)審。
在競(jìng)拍成功后，申請(qǐng)貸款就會(huì)快很多。
5. 繳納保證金取得競(jìng)拍人資格
保證金的數(shù)額是由人民法院在起拍價(jià)的5%~20%的范圍內(nèi)確定
具體金額會(huì)在拍賣公告上公示。
舉個(gè)例子：500萬(wàn)的法拍房，保證金設(shè)定為10%，那么就需要提交50萬(wàn)的保證金。
保證金是為了防止競(jìng)買人惡意競(jìng)買，或者競(jìng)買成功后違約。
繳納保證金有兩種方式：
一、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)支付系統(tǒng)繳納。
二、直接向人民法院的指定賬戶繳納
保證金繳納成功后，會(huì)收到專用的競(jìng)拍代碼和參拍密碼，用來(lái)參與競(jìng)拍。
如果沒(méi)有拍中，法院規(guī)定是三日內(nèi)退回保證金。但一般24小時(shí)內(nèi)會(huì)原路退回。
6. 參加拍賣
拍賣的起拍價(jià)，是由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定。由評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告。未做評(píng)估的，參照市價(jià)決定。
法律規(guī)定，起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%。
拍賣時(shí)間根據(jù)不同城市會(huì)有所差異，上海是72小時(shí)。到拍賣截止，出價(jià)最高者成交。
如果沒(méi)有人出價(jià)，視為流拍。流拍后會(huì)在30日內(nèi)再次拍賣，叫做“二拍”。
二拍的價(jià)格最低是一拍的80%
繼續(xù)按照1000萬(wàn)的法拍房舉例，一拍700萬(wàn)，二拍最低就是560萬(wàn)。
也就是評(píng)估價(jià)的5.6折，也是法拍房的最大優(yōu)惠了。所以二拍會(huì)吸引很大的關(guān)注。
如果二拍也流拍了，會(huì)進(jìn)入變賣程序。
會(huì)按照二拍的價(jià)格進(jìn)行60天公示，公示期內(nèi)隨時(shí)可以交保證金參拍。
啟動(dòng)24小時(shí)的拍賣，拍賣結(jié)束后即成交。
按照目前的政策，進(jìn)入變賣后，就無(wú)法貸款了，需要全款。這點(diǎn)需要注意。
7. 拍賣成交
拍賣成交后，保證金會(huì)沖抵價(jià)款。然后必須在拍賣公告確定的時(shí)間將全部?jī)r(jià)款交付到人民法院指定賬戶。
付款期限會(huì)在拍賣公告上進(jìn)行體現(xiàn)，一般在十天左右。
如果是全款，很簡(jiǎn)單。拍賣成交后直接把余款打到法院賬戶就行了。
然后法院會(huì)出具：
1.成交確認(rèn)書
2.法院執(zhí)行裁定書
3.協(xié)助執(zhí)行通知書
這時(shí)就可以慢慢走下面的流程了。
果是貸款，就必須抓緊去辦了。銀行審批通過(guò)后，轉(zhuǎn)到法院賬戶就可以了。但是這筆貸款銀行會(huì)要求進(jìn)行擔(dān)保。會(huì)有一定的擔(dān)保費(fèi)。
這是因?yàn)榉ㄅ姆抠J款的特性導(dǎo)致的。正常的按揭貸款，貸款的同時(shí)會(huì)提交房產(chǎn)證與抵押證，所以銀行沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)。但是法拍房需要先貸款，付到法院。然后才能辦理過(guò)戶和房產(chǎn)證，再提交到銀行。中間有一段空檔期，銀行會(huì)認(rèn)為有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以需要進(jìn)行擔(dān)保。
法拍房的貸款因?yàn)楸容^專業(yè)和復(fù)雜，建議找專業(yè)機(jī)構(gòu)輔助辦理。
8. 法院解封與解除抵押，交易中心備案
法院在收到全款后，會(huì)安排交易中心解封成交的房產(chǎn)以及這套房產(chǎn)的抵押。
然后我們就可以拿著成交確認(rèn)書 、法院執(zhí)行裁定書 、協(xié)助執(zhí)行通知書到交易中心進(jìn)行備案了。
09. 審稅過(guò)戶
接下來(lái)，又到了一個(gè)很重要的一個(gè)點(diǎn)。也是完成過(guò)戶的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。
在稅費(fèi)方面《拍賣公告》會(huì)進(jìn)行描述：
一、起拍價(jià)，成交價(jià)都不含買受人辦理初始登記，過(guò)戶時(shí)發(fā)生的全部稅費(fèi)和費(fèi)用。
二、買受人自行辦理水電煤等戶名的變更手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用自理。其他可能存在的一切欠費(fèi)及未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用，亦由買受人自行解決。
三、應(yīng)由被執(zhí)行人支付的稅費(fèi)，比如：增值稅，個(gè)人所得稅，附加稅等。由買受人先行墊付，待交易成功后，再持相關(guān)墊付憑證赴人民法院報(bào)銷。人民法院在報(bào)銷墊付稅費(fèi)時(shí)，予以實(shí)報(bào)實(shí)銷。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：交易過(guò)戶的稅費(fèi)，水電煤等費(fèi)用需要另外準(zhǔn)備。
賣方稅費(fèi)（增值稅，個(gè)稅，附加稅等）需要買受方先行墊付。但是法院會(huì)予以報(bào)銷。
所以稅費(fèi)方面，也是很多人擔(dān)心的問(wèn)題。害怕稅費(fèi)過(guò)高超出預(yù)期而放棄購(gòu)買。
個(gè)人去查詢也比較復(fù)雜和困難，一般會(huì)委托第三方機(jī)構(gòu)出具稅費(fèi)盡職調(diào)查報(bào)告。確定了稅費(fèi)范圍，再進(jìn)行競(jìng)拍。
稅繳納完畢后，就可以辦理過(guò)戶和房產(chǎn)證了。 上海一般在5個(gè)工作日左右。
10. 交房
最后，終于可以交房了。
如果被執(zhí)行人還在，拒不搬出的，法院會(huì)強(qiáng)制執(zhí)行。一般交房之前，法院就會(huì)執(zhí)行的。
如果有承租人，有正規(guī)的租賃備案，而且是在房子抵押之前簽的租賃合同。
那么在目前買賣不破租賃的法律下，是無(wú)法強(qiáng)制承租人搬出的。
如果不是正規(guī)租賃，或者是在房子抵押之后簽的租賃合同。可以讓法院強(qiáng)制遷出。
但一般這種情況是不會(huì)出現(xiàn)的，在競(jìng)拍之前，我們會(huì)做盡職調(diào)查報(bào)告。
如果有正規(guī)的承租人，會(huì)告知競(jìng)拍人，租賃期還有多久，是否還決定拍賣。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第二百四十九條　被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。人民法院查詢、扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)的財(cái)產(chǎn)不得超出被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)的范圍。
人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。