如何規(guī)避農(nóng)村宅基地買賣的風(fēng)險
既然國家政策不允許買賣宅基地，法律專業(yè)人士也只能給出否定的回答，但這社會很奇怪，往往遵紀(jì)守法不一定能賺錢，賺錢的一定是有風(fēng)險（不是我鼓吹大家不去遵紀(jì)守法，只是魚與熊掌不能兼得，既完全規(guī)避風(fēng)險又能突破政策去買賣宅基地，的確不管解釋的多么徹底都是做無用功）。我從兩個方面?zhèn)让婊卮鹉愕膯栴}。
一、為什么有買賣宅基地現(xiàn)象存在
存在就是合理，存在就是有市場需要，貴的買不起，價格不高，自住為主，合適找下個剛需的人賣掉……都是買賣原因。但宅基地買賣，倒是國土部門不一定能監(jiān)管到位，你買了，它也不會無緣無故來查處你。不能過戶，就意味著不受法律保護(hù)，也就是你說的風(fēng)險，隨時可能被賣方通過司法途徑收回。不過在全國很多地方這種現(xiàn)象是普遍存在的，也是受廣大群眾打默許的接受的，買方也知道，賣掉也就兩清，反悔這種例子極少，這里再重復(fù)總結(jié)一下幾種原因，1、買賣雙方對法律都不是很較真（或者不懂法），通過村里干部和雙方親戚見證，寫著買賣合同書（或賣契），錢、房兩清后，一般永不反悔，如果反悔，大多會覺得賣的人不講信用，農(nóng)村有些人以講信用自居，沒大利益的前提下，不會輕易廢了自己的名聲；2、對集體土地的政策，還抱有能變更過戶的希望，畢竟集體土地實行有償轉(zhuǎn)讓的傳言，從沒停止過；3、最主要相對來就，不能過戶，加上是集體土地，市價比較適合中低收入的人，面對現(xiàn)實只能接受這種性質(zhì)土地的房屋。
二、基上以上非法律因素，我建議你通過當(dāng)?shù)乇容^有能力（一般是村委會主任）的人當(dāng)見證人，出點辛苦錢，以原房東（或原宅基地戶主）名義報批基建房屋，有風(fēng)險但只能通過信任和賭博的心理，就好像社會上有很多事情沒法律約束但有道德約束，道德對遵守者大于天，對違背者賤如蟻。你跟郊外的賣主，完善買賣合同和扣留部分押金的方式，等你搬進(jìn)去住，相對來說也就穩(wěn)妥了。
宅基地是否允許買賣
農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。
宅基地是否可以買賣，需要分情況而定。
對于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，一般是可以轉(zhuǎn)讓買賣的，而對于集體組織外部成員，想購買農(nóng)村宅基地則是不允許的或者說風(fēng)險非常大的。
購買農(nóng)村自建房有哪些風(fēng)險
1、房屋可能違法建筑，是村民私自搶建的，沒有辦理土地使用證、建筑許可證和住宅用地批準(zhǔn)通知書。
2、自建房無法過戶，購買后無法將房產(chǎn)過戶到買方名下，即便時買方簽了購房合同、付完了房款，并且實際搬遷進(jìn)去居住了，但這種房產(chǎn)無法進(jìn)行房產(chǎn)過戶，在法律上房產(chǎn)還是屬于賣方。不過只要賣方?jīng)]有異議，買方也可以一直居住下去。
3、買賣合同可能會被判定為無效，村民在裝讓房屋時自然會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)跟著一起轉(zhuǎn)讓，但我國是明令禁止宅地基交易的。在司法實踐中，若買方是同一村集體組織的內(nèi)部成員，可以認(rèn)定合同有效。若買方是城鎮(zhèn)戶口居民或非當(dāng)?shù)卮迕竦?，一般認(rèn)定合同無效。
購買農(nóng)村自建房的注意事項1、首先就是要查看自建房是不是小產(chǎn)權(quán)房，如果是小產(chǎn)權(quán)房，那最好不要買。
2、還要看手續(xù)齊全與否，包括房契、土地使用證、房產(chǎn)證，如果不齊全那就不可以買。
3、再看看和四鄰有無糾葛，如果有糾葛又不能夠順利的解決，那么就不要購買了。
4、最好是到房產(chǎn)部門去查實，看看房產(chǎn)手續(xù)是真的還是假的。
5、在確定了以上四項沒有任何問題之后，還要考慮的就是當(dāng)?shù)氐慕煌?、水電、教育環(huán)境以及風(fēng)土人情和民風(fēng)治安之類的。
6、購買自建房還要弄清賣方是否會有拆遷的協(xié)議，是否屬于安置的對象。如果賣方是屬于安置戶，那么就需要了解清楚房屋安置的土地性質(zhì)是國有出讓地還是國有劃撥地。
農(nóng)村宅基地可以買賣嗎？
戶口遷出后，農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨之喪失，不再享有宅基地權(quán)利。宅基地的流轉(zhuǎn)和買賣僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行。非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買宅基地上的房屋，通常無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，即便能夠完成交易，權(quán)益保護(hù)也會面臨較大挑戰(zhàn)。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移主要依賴于戶籍歸屬。一旦戶口遷出，意味著失去了在原村集體內(nèi)的成員資格，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)也隨之消失。宅基地的交易行為必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保交易雙方均為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。如果購房者并非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即便達(dá)成交易，也難以通過正規(guī)途徑獲得產(chǎn)權(quán)證明，這無疑增加了交易的風(fēng)險。
在非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行的宅基地買賣，由于缺乏有效的法律保障，權(quán)益容易受到侵害。即便雙方達(dá)成協(xié)議，一旦產(chǎn)生糾紛，權(quán)益保障將面臨諸多困難。因此，選擇在非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行宅基地買賣時，必須格外謹(jǐn)慎，以免造成不必要的損失。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和買賣必須在特定范圍內(nèi)進(jìn)行，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間。這不僅是為了維護(hù)農(nóng)村土地資源的合理配置，也是為了保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益。非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買宅基地上的房屋，即便能夠完成交易，也難以獲得合法產(chǎn)權(quán)，因此權(quán)益保護(hù)存在較大風(fēng)險。
因此，在考慮購買農(nóng)村宅基地上的房屋時，必須首先確認(rèn)買方是否為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。只有在確保雙方均符合購買條件的情況下，才能進(jìn)行交易。否則，交易行為將面臨諸多法律風(fēng)險，權(quán)益保護(hù)難以得到保障。
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