有法律效力。當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)摹ＵJ(rèn)購協(xié)議書是在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的相關(guān)文書，同時(shí)也是一開始對雙方房屋有關(guān)事宜的確認(rèn)。
簽訂認(rèn)購書要注意什么
1、當(dāng)事人雙方基本情況別寫錯(cuò)：購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候需要注意，對于買賣雙方的基本信息不能寫錯(cuò)，要注意看“出賣人”位置填寫的是不是開發(fā)商的公司名全稱。如果開發(fā)商委托第三方房產(chǎn)中介公司代為銷售，那么應(yīng)該在認(rèn)購書中寫明代理關(guān)系。填寫購房者本人相關(guān)信息時(shí)，要注意“認(rèn)購人”寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的戶籍地址。
2、房屋的基本情況要寫清：購房者要注意認(rèn)購書上有沒有寫清楚房屋的基本信息，一般情況下，預(yù)售/銷售許可證的證書號碼是開發(fā)商提供的。如果簽訂時(shí)是空白的，這時(shí)就要警惕了，沒有預(yù)售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發(fā)商到辦理產(chǎn)權(quán)變更之日時(shí)，還拿不到相關(guān)證件，也是沒有辦法辦理房屋產(chǎn)權(quán)所有證的。
3、價(jià)款與付款方式約定清楚：買賣雙方簽訂的認(rèn)購書上還會(huì)對房價(jià)和付款方式進(jìn)行約定，購房者在填寫時(shí)要注意，不能使用“特價(jià)、均價(jià)”等比較模糊的詞語。付款方式及首付款的支付金額都要寫清楚，不要出現(xiàn)差錯(cuò)。
4、開發(fā)商承諾要寫進(jìn)認(rèn)購書：對于開發(fā)商的口頭承諾，購房者可以把它加在認(rèn)購書里面，比如說銷售人員或開發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積、保留房源等，都要寫進(jìn)認(rèn)購書中。包括承諾不兌現(xiàn)，違約如何處理等，都要做出明確的規(guī)定。實(shí)際操作中，要將承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，還需與開發(fā)商進(jìn)行交涉。

一、商品房認(rèn)購書和買賣合同的區(qū)別（一）目的不同。商品房認(rèn)購書是預(yù)約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同，商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權(quán)利義務(wù)的合同。（二）約定的內(nèi)容不同。認(rèn)購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價(jià)、地理位置及將在某一時(shí)間和地點(diǎn)簽訂商品房買賣合同等內(nèi)容，買賣雙方一般無法直接憑認(rèn)購書完成交易，商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的辦理、違約責(zé)任等，買賣雙方可以就此完成交易。（三）簽訂的時(shí)間點(diǎn)往往不同。認(rèn)購書通常是在商品房可以預(yù)售前簽訂，這是開發(fā)商為了能盡快回籠資金和穩(wěn)定客戶的方法；買賣合同的簽訂則是在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后或在現(xiàn)房銷售的情況下簽訂。房屋認(rèn)購書與商品房買賣合同的主要區(qū)別不在于其的名稱，而在于其的內(nèi)容，如認(rèn)購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。二、商品房認(rèn)購書是不是買賣合同認(rèn)購書是對雙方即將進(jìn)行交易的房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。一般來說，商品房認(rèn)購書實(shí)在簽訂合同之前的一種協(xié)議書，不是購房合同。當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書后，還需要簽訂正式的購房合同。但實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)發(fā)生這樣的問題，一些開發(fā)商和購房人簽訂認(rèn)購書后，因?yàn)榉N種原因，又將認(rèn)購書項(xiàng)下的房子賣給了第三人。此時(shí)，之前購房人的利益難以通過認(rèn)購書得到保障。為此，我國法律特這對這種情況作了明確的規(guī)定，如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣方已經(jīng)按照約定接受購房者的購房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。那么，如果開發(fā)商違反該合同，應(yīng)當(dāng)由此承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任。
法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

認(rèn)購協(xié)議有法律效力。在正式簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購房臨時(shí)認(rèn)購書。《認(rèn)購書》雖然是臨時(shí)的，但也具有法律效力。法律規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律的該《意向書》、《預(yù)訂書》等對雙方均有約束力。”可見，臨時(shí)認(rèn)購書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會(huì)嚴(yán)重影響自身利益。
簽署購房臨時(shí)認(rèn)購書要注意什么？
要對開發(fā)商有個(gè)基本了解，做到“一看、二問、三查”。
1、“一看”是看發(fā)展商的有關(guān)證件及資料，包括、出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議、該塊土地的房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。“二問”是在看的過程中，可以對自己不甚清楚或有疑問的地方及時(shí)向發(fā)展商、商的銷售人員進(jìn)行詢問。
2、還應(yīng)當(dāng)多問問同一樓盤的其他業(yè)主，包括不同時(shí)間購房的業(yè)主，以期核對別人所獲得的信息及看法與自己有何不同。在對某些購房所涉及的專業(yè)問題或法律問題不能肯定時(shí)，還可向等專業(yè)人士咨詢。
3、“三查”是盡可能多地調(diào)查了解發(fā)展商及該樓盤的相關(guān)信息，包括發(fā)展商經(jīng)營業(yè)績、資金狀況、商業(yè)信譽(yù)、以往售樓糾紛情況等。要細(xì)審《認(rèn)購書》條款。《認(rèn)購書》中至少應(yīng)對雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等必須有明確的約定，否則《認(rèn)購書》沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。實(shí)際上，只要《認(rèn)購書》具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，他可以做主合同的補(bǔ)充。
開發(fā)商與購房簽訂的認(rèn)購書其實(shí)都是臨時(shí)的，不過從法律角度來看其實(shí)并沒有要求必須要簽訂這樣的認(rèn)購書，因此當(dāng)事人協(xié)商一致的話，其實(shí)也是可以不用簽訂的。而從相關(guān)中的規(guī)定來看，簽訂臨時(shí)購房認(rèn)購書的需要在規(guī)定下進(jìn)行操作，這樣才能保證該認(rèn)購書是具有法律效力的。

認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國《民法典》規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購書應(yīng)為獨(dú)立的合同。認(rèn)購書與商品房買賣合同之間存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購書直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。認(rèn)購書的效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。
法律依據(jù)：《房屋登記辦法》
第八十六條
房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： (一)登記申請書; (二)申請人的身份證明; (三)房屋所有權(quán)證書; (四)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明; (五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料; (六)其他必要材料。 申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。