一、 共有人的優先購買權受到侵害時怎么維權
共有人雖然享有優先購買權,但也必須在一定的前提下才能行使,主要表現在一下方面。
首先,共有人應當在約定或法律規定的行使期間內主張權利。若售房者在賣房之前已通知其他共有人,房屋共有人需在接到通知后的15天之內行使權利,否則將被視為棄權。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋,共有人的行使期為共有份額轉移之日起6個月。
其次,同承租人一樣,共有人行使優先購買權應以“同等條件”為前提。“同等前提”主要是考慮房屋價格、房款支付方式、房款支付時間以及 房屋買賣 的具體流程等。
第三,優先購買權的行使需以有償轉讓為前提。一些人在轉讓共有份額時并不是以買賣的形式,而是以無償贈與的形式進行的,這時其他共有人是不能主張優先購買權的。但是,轉讓人的無償贈與行為存在侵害其他共有人的情況,這時其他共有人可以主張自己的優先購買權。
二、 共有人的優先購買權的 無效說
這種觀點認為,其他共有人可以請求確認轉讓給其他人的合同無效,要求將已經轉讓出去的應有份額歸于自己。
三、 共有人的優先購買權的 損害賠償 說
這種觀點認為,在優先購買權受到侵害的情況下,不應當確定轉讓合同無效,而只能要求轉讓方賠償因其未能購買相應份額所遭受的損失。
四、 共有人的優先購買權的 區分說
這種觀點認為,要區分動產和不動產分別決定。對于不動產,因為其份額已經辦理了登記,受讓人應當知道共有人的存在,其對于共有人不行使優先購買權應當附有注意義務,因此,優先購買權人可以請求宣告合同無效 ; 對于動產,則因為受讓人無法知道誰是共有人,所以優先購買權人無權請求宣告合同無效。
目前實務的傾向性意見認為,原則上優先購買權受到侵害時,權利人有權就其不能購買到該份額所造成的損失要求賠償,但對于是否有權請求宣告合同無效,應當依據受讓人主觀上是否善意來確定。如果受讓人是惡意的,則可以請求宣告合同無效。否則,不得請求宣告合同無效。
至于其他共有人能否請求法院判令轉讓人依據轉讓人與第三人之間的轉讓合同所約定的條件,與自己形成新的轉讓合同關系,即能否請求強制締約的問題,目前實務的傾向性意見認為,優先購買權只是一種優先于共有人以外的第三人購買的權利,是一種期待權,其實現的前提是某一共有人準備轉讓其份額,如其不想轉讓份額,則期待權實現的前提不具備,故不發生優先購買權行使的問題,法院也就不能作出強制締約的裁判。
《中華人民共和國公司法》第七十一條 有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。 股東向股東以外的人轉讓股權,應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的,視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的,不同意的股東應當購買該轉讓的股權;不購買的,視為同意轉讓。 經股東同意轉讓的股權,在同等條件下,其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。 公司章程對股權轉讓另有規定的,從其規定。
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