售房者若將同一套房產(chǎn)出售給多個(gè)購(gòu)房者的話，他是需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任”，所以售房者務(wù)必要按照合同的約定履行自己的責(zé)任與義務(wù)。

一旦你遇見(jiàn)了“一房多賣”的情況，需要按照以下原則來(lái)確定房屋產(chǎn)權(quán)：

1、 賣方是否實(shí)際將房屋交付給買方

如果賣方已經(jīng)將房屋實(shí)際交付給買方，且買方已實(shí)際使用了該房屋，表明賣方履行了合同，應(yīng)考慮支持買方的實(shí)際履行請(qǐng)求；

2、 買方是否已全額支付房款

如果買方已支付了全部房款，表明買方已全部履行了自己的義務(wù)，同樣應(yīng)當(dāng)考慮買方的實(shí)際履行請(qǐng)求；

3、 是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶備案等相關(guān)手續(xù)

如果買方已辦理或正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案等相關(guān)手續(xù)，表明買方強(qiáng)烈希望取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，并為過(guò)戶登記做了前期準(zhǔn)備，因此應(yīng)考慮其實(shí)際履行請(qǐng)求；

4、 買方是否適宜履行合同

如果買方履行合同的成本較低或其適宜履行，應(yīng)考慮買方的實(shí)際履行請(qǐng)求。

擴(kuò)展資料：

對(duì)一房二賣糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。 　

在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買賣標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

依據(jù)《合同法》第一百一十條第一項(xiàng)的規(guī)定，出賣人對(duì)買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。 　

此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，.不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。 　關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”

3、兩次買賣均未完成過(guò)戶登記的處理。 　

在兩次買賣均未辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。

房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。

故就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記的先后，確認(rèn)買受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方的行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請(qǐng)求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)；一合同約定了履行期限，另一合同沒(méi)有約定履行期限，可確認(rèn)沒(méi)有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請(qǐng)權(quán)的優(yōu)先權(quán)；

均沒(méi)有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請(qǐng)權(quán)，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請(qǐng)權(quán)的時(shí)間在前，應(yīng)以訂立合同的先后，來(lái)保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買受人得以行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請(qǐng)，法院可判決強(qiáng)制出賣人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。

參考資料來(lái)源：百度百科 ：一房多賣

遇到一房二賣怎么辦？

一、關(guān)鍵詞: 房屋買賣合同、一房二賣、合同效力

1.典型案例:

2017年，老陳與老劉訂立房屋買賣合同，約定老陳以160萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買老劉名下房屋。締約后，老陳依約支付了定金和首付款。沒(méi)想到房屋市場(chǎng)價(jià)格不斷上揚(yáng)，老劉抵不住誘惑，又將房屋以180萬(wàn)元的價(jià)格賣與小賈，締約當(dāng)天，雙方就辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。老陳聞?dòng)嵑螅c老劉交涉。但因雙方關(guān)于履行合同和損失賠償無(wú)法達(dá)成一致，老陳遂將老劉、小賈訴至法院，要求老劉履行房屋買賣合同向自己交房并賠償損失。

2.法院判決

法院經(jīng)審理后認(rèn)為:老劉作為賣房人就同一房屋訂立兩份房屋買賣合同，先后將房屋賣與不同買受人，兩份房屋買賣合同均屬有效，此時(shí)若出賣人將房屋過(guò)戶至小賈名下，則另一方買受人即老陳的買賣合同客觀上無(wú)法繼續(xù)履行,即使其締約時(shí)間在先也不能要求出賣人依約繼續(xù)履行合同。但老劉在未取得老陳同意的情況下，徑行將訴爭(zhēng)房屋再次出賣，是造成雙方買賣合同無(wú)法履行的根本原因，老劉作為違約方應(yīng)當(dāng)賠償老陳相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失，據(jù)此根據(jù)雙方約定最終判決老劉賠償老陳經(jīng)濟(jì)損失16萬(wàn)元。

二、懂法重點(diǎn)

1、一房二賣的合同效力如何?

《民法典》第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條等條文規(guī)定了民事行為無(wú)效的情形，上述法定無(wú)效情形中均不包含一房二賣的情形。此外，《民法典》第二百一十五條還確立了物權(quán)變動(dòng)與合同效力區(qū)分規(guī)則。因此，只要數(shù)份房屋買賣合同均是締約方真實(shí)意思表示，不違反其他法律強(qiáng)制性規(guī)定，均屬于有效合同。

2、有效的合同為何可能無(wú)法履行?

合同效力和合同履行屬于兩個(gè)不同層面的問(wèn)題。合同效力解決的是雙方締結(jié)的合同能否發(fā)生雙方所期望的結(jié)果以及該種結(jié)果能否得到法律保護(hù)的問(wèn)題。合同履行問(wèn)題解決的是合同雙方通過(guò)履行行為消滅債權(quán)債務(wù)的問(wèn)題。關(guān)于履行問(wèn)題，《民法典》第五百八十條規(guī)定，在法律或事實(shí)上履行不能、不適合強(qiáng)制履行等情況下，守約方亦不得請(qǐng)求違約方履行非金錢債務(wù)。本案中，老劉已將房屋另售小賈且完成過(guò)戶，老劉在事實(shí)上已無(wú)法實(shí)際履行，因此老陳要求老劉繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求未得到支持。

3、遇到一房二賣如何尋求救濟(jì)?

根據(jù)《民法典》第五百八十條規(guī)定，即便守約方無(wú)法請(qǐng)求履行，也可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)其他違約責(zé)任，比如賠償損失。作為二手房購(gòu)房人，遇到一房二賣時(shí)不必驚慌失措，首先應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是自己所購(gòu)房屋是否已獲不動(dòng)產(chǎn)登記，如果登記則可以高枕無(wú)憂，繼續(xù)履行與賣方的合同。如果尚未登記，則應(yīng)當(dāng)立即要求出賣方辦理過(guò)戶登記或者徑行請(qǐng)求賣方承擔(dān)賠償損失等其他違約責(zé)任。