我和丈夫蘇某已分居3年，即將到民政局辦理離婚手續(xù)。我和蘇某在婚后曾購買住房一套，蘇某瞞著我將房子以21萬元的價格賣給了他的表弟胡某（和我們是鄰居）。兩人簽訂了房屋買賣合同以后，胡某將首批12萬元房款交給了蘇某，另約定其余8萬元等房產(chǎn)過戶以后支付。在兩人去房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的時候，我發(fā)現(xiàn)丈夫蘇某私自賣房的行為，并堅決反對。請問：？（德州 李文） 德州律師尚成志解答：根據(jù)你簡要敘述的情況，律師認為，本案中你丈夫蘇某私自與胡某簽訂的這份房屋買賣合同是無效合同，胡某應(yīng)當(dāng)將已收取的12萬元返還給胡某，胡某無權(quán)再要求辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。理由是：第一，這套房屋是你和蘇某婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)，雙方享有平等的所有權(quán)和處分權(quán)。最高人民法院《關(guān)于〈民法通則〉若干問題的意見》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。” 最高人民法院《關(guān)于〈婚姻法〉若干問題的解釋》第17條規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。本案中，你丈夫蘇某在賣房時并未與你協(xié)商取得一致意見。胡某作為王某的親戚和鄰居對你們夫婦的分居以及正在鬧離婚的事實應(yīng)當(dāng)是知情的，有正當(dāng)理由相信這一賣房行為不是夫妻共同意思表示，在此種情形下仍然購買蘇某單方處置的房產(chǎn)，蘇某符合《婚姻法》第四十七條例舉的情形，違反《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認定無效。第二，你的共有權(quán)被侵犯。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條第4項的規(guī)定，共有的房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。本案中，蘇某將房屋賣給胡某，未經(jīng)共有人你的同意，侵犯了你對該房屋的共有權(quán)，因此這一買賣行為系無效民事行為。綜上，你丈夫蘇某私自賣房行為無效。

買賣合同是可以簽的，是有效的合同（根據(jù)物權(quán)法第十五條），至少也應(yīng)當(dāng)是部分有效的版合同權(quán)。簽訂合同的時候，把這些情況說清楚就行了。然后起訴你前夫，要求分割財產(chǎn)就可以了。
如果不需要起訴，通過其他手段可以轉(zhuǎn)讓全部產(chǎn)權(quán)的話，你可以坐等你前夫來起訴。到時候支付前夫一半房價就是了。
貴達律師事務(wù)所
沈桂旺律師

如已離婚，則無效，對外你不是所有權(quán)人
同上
不承擔(dān)責(zé)任，你們內(nèi)部協(xié)議是有權(quán)處理該房產(chǎn)的。

如還未離婚，有效，夫妻相互代理
有效同上
房子的錢給你丈夫一半

無效，只能去法院起訴分割房屋。

詳細情況可電話或QQ聯(lián)系
北京婚姻家庭 劉大來律師
聯(lián)系方式見空間或百度

1、首先夫妻離婚時對房產(chǎn)權(quán)益的定性。
2、其次基于定性，夫或妻是否具有買賣資格。
3、房產(chǎn)未頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，是否可以轉(zhuǎn)讓，如何轉(zhuǎn)讓都是問題！
建議：還是要請律師厘清上述問題，否則隱患很多。

無效的,前夫可以請求法院撤銷此合同.

你的原協(xié)議沒有可操作性，故而出現(xiàn)了問題，你單方簽合同是不能處置共同財產(chǎn)的，特別是該房產(chǎn)還沒有產(chǎn)權(quán)證，只能變更合同發(fā)票，要與開發(fā)商協(xié)商解決。但首先要征得共有人同意。所以只能通過訴訟程序來解決了。

律師在處理案件時，經(jīng)常遇到和房產(chǎn)由房主簽訂買賣合同，事后其配偶跳出來主張權(quán)利，認定買賣無效，前兩年，房價月月上漲，配偶不知情也成為房主翻悔的理由，那么到底夫妻一方私自賣房有效嗎？
我認為：這應(yīng)當(dāng)分別對待，不能籠統(tǒng)說對還是不對。
首先，房屋必須是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，這才是夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于〈民法通則〉若干問題的意見》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。”以及我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條第4項的規(guī)定，共有的房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。
最高人民法院《關(guān)于〈婚姻法〉若干問題的解釋》第17條規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。也就是夫妻在賣房時應(yīng)協(xié)商，取得一致意見。假如夫妻正在鬧離婚、或者因情感問題正處于分居期間，一方擅自實施賣方行為，顯然是非夫妻共同意思表示，買房人在此種情形下仍然購買且尚未過戶入住，應(yīng)認定買賣合同無效。
　　其次，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，了善意取得制度。即無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。所以假如上述情況變?yōu)橐环缴米詫嵤┵u方行為，顯然是非夫妻共同意思表示，但買房人已經(jīng)合理支付價款且產(chǎn)權(quán)過戶入住完畢，這時雖然賣方配偶起訴法院，但買房人依據(jù)物權(quán)法106條精神完全可以拒絕其請求。
最后，由于我國不是英美判例法國家，具體的案件還應(yīng)具體分析，最好是最高院出更詳細的解釋，避免同一案情，截然相反的結(jié)果。
作者簡介：
毛軍律師主要從事房地產(chǎn)、合同糾紛、家庭婚姻,侵權(quán)賠償、勞動爭議,公司等民事及非訴訟案。對方地產(chǎn)和民商法律業(yè)務(wù)的理論研究和實踐操作尤為見長.了解律師詳細信息請點擊http://user.148com.com/?7401
責(zé)任編輯：李小娟