1）張先生與妻子結(jié)婚10年，前不久夫妻關(guān)系緊張，妻子悄悄將5年前用共同積蓄買下的一套房產(chǎn)出賣給他人，并約定近期交付、過(guò)戶。張先生知曉后堅(jiān)決不同意，要求解除合同，但買家不同意。張先生詢問(wèn):由于房產(chǎn)證權(quán)利人一欄僅有妻子一人，這套房產(chǎn)是否?該房屋買賣合同是否有效?曾金峰律師解釋，這套房產(chǎn)肯定屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2）根據(jù)婚姻法相關(guān)規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，除雙方另有約定外，歸夫妻共同所有。一般情況下房屋買賣合同是合法、有效的。雖然該房屋系夫妻共同所有，但根據(jù)房屋公示的產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人為妻子一人，所以此次交易行為受到法律保護(hù)。基于對(duì)房產(chǎn)權(quán)利公示的信任，買房人有理由相信賣房人是房屋的完全權(quán)利人，其與賣房人之間簽訂的買賣合同有效。但是，如果張先生有證據(jù)證明買家存有重大過(guò)錯(cuò)，或與妻子惡意串通等情節(jié)的，則可以向房屋所在地的人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)該合同無(wú)效。

3） 曾金峰律師分析:夫妻一方擅自賣房不能絕對(duì)定論為無(wú)效或有效，須綜合判斷。 如果房產(chǎn)登記在一人名下，購(gòu)房人與賣房夫妻也不熟悉，判斷該買賣行為有效一般不以經(jīng)過(guò)夫妻雙方同意為條件。 如果房產(chǎn)登記在二人名下，判斷該買賣行為有效一般要以經(jīng)過(guò)夫妻雙方同意為條件，舉證責(zé)任在購(gòu)房人，即購(gòu)房人要有證據(jù)證明夫妻雙方同意為條件，即應(yīng)以購(gòu)房人是否善意、有償作為條件。同時(shí)，對(duì)于合同的有效無(wú)效也可以引用《合同法》52條進(jìn)行排除判斷。

夫妻中一方擅自賣房，房屋合同沒有經(jīng)過(guò)另一方同意，這種情況房屋買賣合同是無(wú)效的。根據(jù)法律規(guī)定，夫妻雙方對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理應(yīng)當(dāng)有平等的權(quán)利，夫妻雙方非因生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商后，取得共同意見。

一、夫妻一方擅自賣房合同無(wú)效

1、《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)；

2、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第八十九條規(guī)定，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效；

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條中更是明確規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。

二、合同無(wú)效怎么處理

房屋買賣合同被判定無(wú)效后，是不具有法律約束力的。《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效時(shí)因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

也就是說(shuō)，在合同無(wú)效后，賣方應(yīng)如數(shù)返還購(gòu)房人房款，中止交易。而且房地產(chǎn)管理部門在辦理過(guò)戶時(shí)，對(duì)于轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)時(shí)沒有其他共有權(quán)人（夫妻另一方）簽字或授權(quán)的，是拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的。

《婚姻法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等也有相關(guān)法律的規(guī)定，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)共同處分或征得另一方同意，一方擅自處分的可能被認(rèn)定無(wú)效。目前二手房交易愈趨升溫的同時(shí)，買受方在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)注意審查出賣方轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)情況，如是共有房產(chǎn)的，應(yīng)要求共有權(quán)人共同在合同中簽字或提交授權(quán)委托書，以保護(hù)交易的有效性和穩(wěn)定性。也可以找專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，以免浪費(fèi)不必要的時(shí)間和金錢。

三、合同無(wú)效，買方怎么辦

1、買方有理由相信夫妻一方對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分是雙方共同意思表示的，這種情況應(yīng)優(yōu)先保護(hù)善意第三人的利益。

善意第三人，在本文情境中指的是購(gòu)房人不知道是一方擅自賣房，或者沒有途徑知道這樁買賣是違法、無(wú)效的。法律上一般以購(gòu)房人是否系善意、有償購(gòu)房作為判斷。一般來(lái)說(shuō)，為了保護(hù)買受人的合法權(quán)益，只要購(gòu)房人要有證據(jù)證明夫妻雙方同意，該合同有效。那么另一方不能追回房屋。

法條依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(三)》第十一條　

一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

2、如果有證據(jù)能證明夫妻一方擅自賣房是與賣房的第三人惡意串通，或是第三人存在重大過(guò)失、或是以不合理的低價(jià)購(gòu)買，另一方則可以向房屋所在地的人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)該合同無(wú)效。進(jìn)而追回房屋。

法條依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條

惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益，合同無(wú)效。

綜上，房屋的買賣不能隨意，不僅夫妻要注意出售共有房屋需雙方同意，第三人在買房的時(shí)候也需要看房產(chǎn)情況。

該內(nèi)容只在北京適用