1、未取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同無效。但是起訴或申請仲裁前已取的，有效。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同簽訂的法定前提條件，沒有取得預(yù)售許可證簽訂商品房預(yù)售合同，違反法律的強制性規(guī)定，合同無效。但是，開發(fā)商符合條件可以取得預(yù)售許可證，只是在簽訂合同時預(yù)售許可證未獲得，在仲裁或者起訴前，獲得預(yù)售許可證的，為保證交易的穩(wěn)定性以及尊重合同當(dāng)事人簽訂合同時的意思表示，預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使是銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容，未在合同中體現(xiàn)，也應(yīng)視為合同中的一部分，對雙方當(dāng)事人具有合同效力。
3、未訂立合同前的定金,因一方當(dāng)事人原因未訂立合同的,按定金規(guī)則處理。如果是不可歸責(zé)于雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。
商品房預(yù)售過程中，出賣人往往在簽訂合同之前要求買受人交納一定數(shù)額的定金，以確定買受人確實將購買房屋，并由出賣人將為其預(yù)留選中的房屋。這時，盡管預(yù)售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續(xù)已經(jīng)辦理，此時，定金條款有效，應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)則處理，即買受人違約不簽訂購房合同的，出賣人不返還定金，出賣人不信守合同，將房屋賣給他人的，買受人有權(quán)請求雙倍返還定金。如果不屬于出賣人或者買受人的原因造成購房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣人開發(fā)的房屋整體收購用作公共事業(yè)的，那么，這時，出賣人應(yīng)當(dāng)返還收取購買者的定金。
4、商品房預(yù)購協(xié)議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，認(rèn)定該協(xié)議為有效的房屋買賣合同。
5、未辦理備案登記，合同不因此無效。但當(dāng)事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。
商品房預(yù)售合同辦理備案登記手續(xù)，其目的在于防止出賣人一房幾賣。法律設(shè)定商品房預(yù)售登記制度并未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記備案主張合同無效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當(dāng)事人可以約定合同生效要件，如果當(dāng)事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續(xù)為合同生效要件，但是，合同生效前，買受人已經(jīng)交付購房款，出賣人接受購房款;或者出賣人交付房屋，買受人接受房屋已經(jīng)入住的，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，盡管合同的生效條件尚未達(dá)到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務(wù)的，視為雙方對合同條款的變更，該預(yù)售合同有效。
6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立買賣合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無效。
根據(jù)《民法典》規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣合同，即便房屋已經(jīng)交付第三人使用，由于該合同侵害了原買受人的合法權(quán)益，該合同依然無效。應(yīng)當(dāng)返還房屋。應(yīng)當(dāng)注意的是，必須是出賣人和第三人的惡意串通，如果第三人屬于善意取得，則不適用本規(guī)則。
7、由于出賣人未告知買受人將房屋低押給第三人或者合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，致使合同目的已無法實現(xiàn)的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。出賣人未告知買受人房屋抵押事實，系欺詐行為;賣房后，又將同一房屋賣給第三人，不能履行合同主要義務(wù)—交房。這兩種情況均符合《民法典》規(guī)定的解除合同的法定條件，因此，買受人有權(quán)請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。為了對出賣人給予足夠的懲罰，最高法院司法解釋規(guī)定，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。

法律依據(jù):
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第四十四條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

商品房預(yù)售合同會有法律效力。如果商品房預(yù)售合同是依法訂立的，不以辦理登記備案手續(xù)為生效條件的，自合同成立時生效；如果以辦理登記備案手續(xù)為生效條件的，則一般未辦理手續(xù)的，合同無效，但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
【法律依據(jù)】
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條
商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
第六條
當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

一、符合房屋現(xiàn)售條件的 商品房預(yù)售 合同的效力 出賣人未取得 商品房預(yù)售許可證 明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由 主張合同無效 的，不予支持。 二、預(yù)約合同的效力和履行 當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為 商品房預(yù)售合同 的除外。預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方 無正當(dāng)理由 拒絕 簽訂房屋買賣合同 ，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

預(yù)售合同有法律效益的，預(yù)售合同的法律概念為購買方與出售方約定由購買方預(yù)先支付價款的全部或者是部分，而由出售方在將來一定時期交付商品的買賣合同。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。