法律主觀：

1、購買期房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些 購買期房應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，為了保障自己的利益，合同中一定就相關(guān)事項(xiàng)明確約定。 網(wǎng) 提示您購買期房的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)方面，購買過程中應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎： (1)根據(jù)圖紙 買房 購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個(gè)樓盤的效果圖而不是實(shí)物，許多開發(fā)商將戶型平面圖做的簡單而模糊，使得有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以準(zhǔn)確進(jìn)行判斷;而樓盤的效果圖則渲染得十分精美會(huì)造成對消費(fèi)者的誤導(dǎo)。如果在交房后與開發(fā)商宣傳的差距較大則會(huì)造成損失。 (2)對于開發(fā)商的情況難以把握。如果開發(fā)商在建設(shè)過程中因?yàn)橘Y金不足使工程停頓;或因技術(shù)實(shí)力不足造成建設(shè)質(zhì)量的降低;以及在建設(shè)過程中擅自變更原來的設(shè)計(jì)或承諾尤其是對小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更等情況，這些都會(huì)給消費(fèi)者造成巨大的損失。 (3)市場的行情和價(jià)格難以預(yù)測。在購房者與開發(fā)商簽訂合同并付款后，因?yàn)槭袌鲆蛩氐淖饔茫績r(jià)會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。 如果漲價(jià)則購房者受益;如果跌價(jià)則購房者會(huì)遭到損失。 2、購買期房時(shí)要確保開發(fā)商擁有哪些證件?購房者在購買期房時(shí)，一定要確保開發(fā)商有以下“五證”： (1)《國有 土地使用證 》，是證明土地使用者向國家支付 土地使用權(quán) 出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證; (2)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證; (3)《 建設(shè)工程 規(guī)劃許可證》，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證; (4)《建設(shè)工程施工許可證》; (5)《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。 3、購買期房后可以退嗎? (1) 商品房買賣 合同內(nèi)容異于認(rèn)購書內(nèi)容。商品房交易通常采用先簽認(rèn)購書后簽商品房買賣合同的方式，從性質(zhì)上講商品房認(rèn)購書屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時(shí)買方有權(quán)拒簽，并要求返還 定金 。 (2)開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件。《城市 房地產(chǎn)管理法 》第44條規(guī)定對商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。 (3)開發(fā)商單方變更規(guī)劃。在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)，買方有權(quán)要求 解除合同 ，并要求開發(fā)商支付相應(yīng) 賠償金 。 (4)按揭未獲批準(zhǔn)。《最高人民 法院 關(guān)于審理商品房買賣 合同糾紛 案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房 擔(dān)保貸款 合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買方有權(quán)請求解除合同。 (5)先賣后抵、 一房二賣 或先抵后賣。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人有權(quán)要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償。 (6)面積誤差。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符，合同對此有約定的，依約定處理;如無約定，則面積誤差比絕對值超過3%，買受人有權(quán)請求解除合同。 (7)質(zhì)量瑕疵。如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。 (8) 拆遷補(bǔ)償 安置房 屋。出賣人故意隱瞞所售房屋為 拆遷 補(bǔ)償安置房屋事實(shí)的，買受人有權(quán)要求退房，并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。 (9)遲延交房。實(shí)踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗(yàn)收備案，而是單項(xiàng)驗(yàn)收合格等)進(jìn)行規(guī)避。 (10)逾期辦證。商品房買賣合同通常會(huì)對辦證期限作出明確約定，如果因開發(fā)商原因致使超過辦證期限未取得 房產(chǎn)證 ，買方有權(quán)選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。對此開發(fā)商一般通過簽訂商品房買賣合同時(shí)設(shè)定相當(dāng)長的辦證時(shí)間(如簽訂本合同之日起500天)進(jìn)行規(guī)避。

法律客觀：

《商品房銷售管理辦法》第七條，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： (一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四)已通過竣工驗(yàn)收； (五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； (七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

購買房票的房子可能存在以下風(fēng)險(xiǎn)：
1. 無法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)：如果購買的是二手房，可能會(huì)出現(xiàn)無法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況，因?yàn)榉科辈荒苻D(zhuǎn)讓或過戶。這意味著買方的權(quán)益可能無法得到保障，因?yàn)闊o法證明自己是房屋的合法所有者。
2. 虛假廣告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)：在房票交易過程中，可能會(huì)出現(xiàn)虛假廣告宣傳的情況，例如售房人在售房過程中提供虛假信息或承諾，導(dǎo)致買方對房屋的情況產(chǎn)生誤解。
3. 房屋質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)：購買房票的房屋可能存在房屋質(zhì)量的問題，例如建筑結(jié)構(gòu)、裝修材料等方面的問題。如果房屋存在質(zhì)量問題，可能會(huì)導(dǎo)致買方需要花費(fèi)更多的時(shí)間和金錢來修復(fù)和維護(hù)房屋。
4. 開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)：購買房票的房屋可能是期房，這意味著買方在購買時(shí)可能無法看到房屋的實(shí)際情況。因此，如果開發(fā)商在開發(fā)過程中出現(xiàn)問題，可能會(huì)導(dǎo)致買方面臨房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證辦理等問題。
5. 拖延辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的風(fēng)險(xiǎn)：在購買房票的房屋時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)拖延辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的情況。這意味著買方可能需要在一段時(shí)間后才能成為房屋的合法所有者。如果在這段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)意外情況，如房屋被法院查封或出賣人破產(chǎn)等，買方的權(quán)益可能會(huì)受到影響。
綜上所述，購買房票的房子存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要買方在購買前進(jìn)行充分的調(diào)查和了解，并謹(jǐn)慎考慮。

1、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無法確定。
2、為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費(fèi)用，如需補(bǔ)交土地出讓金。
3、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易。
4、可能被政府以違法建設(shè)強(qiáng)制拆除。
商品房五證是指哪些
1、《國有土地使用證》：證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”因?yàn)槭窃诩w土地上所建設(shè)，并未產(chǎn)生土地所有權(quán)性質(zhì)的改變，因此不會(huì)有國有土地使用證。
2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。
房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑。
4、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)：建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。
5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。開發(fā)商若能提供《商品房預(yù)售許可證》，說明開發(fā)商所預(yù)售的期房符合國家政策規(guī)定，其他三證已經(jīng)取得，所售樓盤達(dá)到符合國家政策規(guī)定的底線。

1、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無法確定。
2、為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費(fèi)用，如需補(bǔ)交土地出讓金。
3、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易。
4、可能被政府以違法建設(shè)強(qiáng)制拆除。
定金可不可以退?
“訂金”與“定金”是兩個(gè)不同的法律概念，這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。
商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
而訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利;反之，若開發(fā)商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。