土地出讓金是指政府將土地使用權出讓給開發商或企業時，由其支付的一定金額，也稱為土地出讓費。土地出讓金的收入是地方政府財政收入的重要來源之一。

土地出讓金的計算公式

土地出讓金的計算公式根據不同地區和不同用途有所不同，一般情況下，土地出讓金的計算公式如下：

土地出讓金=土地面積×土地出讓價格×土地出讓年限×土地出讓系數

其中，土地出讓價格是指政府規定的土地單價，土地出讓年限是指土地使用權的期限，土地出讓系數是指根據土地性質、位置等因素確定的系數。

影響土地出讓金的因素

土地出讓金的計算受到多種因素的影響，主要包括以下幾個方面：

1.土地面積：土地面積是影響土地出讓金的主要因素之一，土地面積越大，土地出讓金也就越高。

2.土地出讓價格：土地出讓價格是土地出讓金的基礎，不同地區和不同用途的土地出讓價格也不同。

3.土地出讓年限：土地出讓年限是指土地使用權的期限，一般情況下，土地出讓年限越長，土地出讓金也就越高。

4.土地出讓系數：土地出讓系數是根據土地性質、位置等因素確定的系數，不同的土地出讓系數也會對土地出讓金產生影響。

土地出讓金的計算步驟

下面以某地區商業用地為例，介紹土地出讓金的計算步驟：

1.確定土地面積：假設商業用地面積為10000平方米。

2.確定土地出讓價格：假設商業用地出讓價格為5000元/平方米。

3.確定土地出讓年限：假設商業用地出讓年限為50年。

4.確定土地出讓系數：假設商業用地出讓系數為1.2。

5.計算土地出讓金：土地出讓金=10000×5000×50×1.2=3.6億元。

　　土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

　　一、土地出讓金標準

　　土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展;二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。

　　土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格;也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。

　　《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者(國土部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲)，土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式?？梢娺@種多次支付和正時興的“年租制”還是有所不同的。

　　二、土地出讓金計算

　　(一)個人住房劃撥國有建設用地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準

    1.1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

　　2.1990年5月19日(含當日)以后取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

　　標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，不再進行容積率、區域因素、個別因素等修正。

　　案例：市民鄭先生有一處個人建房，地址位于鯉城區海濱街道中山中路X號，用地面積100平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證，現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖一級區，基準地價5670元/平方米。

　　其土地出讓金計算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日(含當日)之后取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。

　　(二)已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及市區紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取土地出讓金。

　　標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

　　已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補交土地出讓金。

　　案例：市民王先生有一房改房，地址位于豐澤區豐澤新村X號，用地面積15平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證?，F需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖一級區，基準地價5670元/平方米。

　　其土地出讓金計算方法：土地出讓金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

　　(三)拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準由政府統一實施的拆遷安置房，按申辦轉讓手續之日的標定地價計算：

　　1.被拆遷戶原土地為1990年5月19日以前取得劃撥國有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

　　2.被拆遷戶原土地為1990年5月19日(含當日)以后取得劃撥國有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

　　標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

　　被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，其拆遷安置房轉讓不再收取土地出讓金。拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

　　案例：市民陳先生有一拆遷安置房，地址位于豐澤區坪山路西側某安置小區×號，用地面積15平方米，已取得現有房屋的土地使用權證及房屋所有權證。現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖三級區，基準地價2600元/平方米。

　　其土地出讓金計算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日(含當日)之后取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

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